我們為什么要對存量房征收房產稅？

■ 魏雅華

（作者為陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》評論員）

去年中國試點開征的房地產稅的收入一年僅為23 億元，對于2011年近10萬億元的中國稅收來說，房產稅對國家稅收幾乎沒有貢獻。而在國外，房產稅對國家稅收的貢獻大都超過了70%。僅此一點便可知道，中國房產稅這道菜，有多失敗。

最新一版的胡潤研究所《中國百萬富豪調查報告》稱，有60%的中國富豪希望移居海外，大約40%的中國富豪選擇美國作為他們的“第二個家”，其次依次為加拿大、新加坡和歐洲。中國百萬（以美元計）富豪們想要離開中國，原因很多，最重要的有三條：第一，財產來源大多不干凈，三十六計走為上。第二，中國對私有財產的保護制度既不完善又很脆弱，缺少安全感。第三，中國民眾中彌漫擴散著可怕的仇富情緒，不知哪一天就會爆發。

中國富人想移民國外，其實大錯特錯。2012年是全世界的大選年，幾乎所有參與總統競選的候選人，都在比誰對富人更狠。美國總統奧巴馬發表國情咨文，對年收入超過百萬美元的首富階級，將原定15%的稅率改成征收30%。奧巴馬稱“如果把富人稅稱為階級戰爭，就讓他們說吧。”2012年10月15日環球時報報道說，2010年3月華盛頓通過《外國賬戶合規納稅法案》，目的就是打擊在國外的偷稅者。據統計，放棄美國公民身份的人從2006年的280人上升到去年的1780人。6年間增加了近6倍。

中國至今沒有專對富人所征收的稅賦。這就是為什么中國財富向富人集中速度最快的原因所在。

外國的房產稅具有多功能

無論是發達國家還是發展中國家，基層政府收入主要來源是房產稅。房地產稅是地方財政的第一重稅所占地方財政收入，美國為75%，法國為69%，加拿大是85%，菲律賓大概是73%，南非是75%，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%。

房地產稅除了為地方財政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩房價，減少資源浪費和環境污染，所以，人們也把房地產稅叫“生態稅”。

由于房地產泡沫誘導人們把超量資本投入到不能再產出消費品的房子上，這就限制了對其他生產領域的資本投資，這對一個國家乃至全球經濟是巨大的潛在威脅。為了防止資本過多地向房地產市場流動，對房地產征稅是市場經濟體中控制房價、確保經濟健康發展的唯一可行的手段。

在國外，房地產稅實際上是房產稅和地產稅的合并叫法。從其產生和國際慣例看，房產稅與承載房屋的土地所有權無關。如果土地私有，則對土地和房屋分別征稅，這時就叫房地產稅；如果土地國有，則只對房屋征稅，這時就叫房產稅。

有的國家房產稅稅率和地產稅稅率相同（單一稅率），征收房地產稅比較簡單，先分別評估房產價值和地產價值，然后兩者相加，得出房地產的總價值，再乘以房地產稅稅率，就得出應交納的房地產稅稅額。有的國家房產稅和地產稅稅率不一致（劈開稅率），征收房地產稅麻煩一些，要先分別評估房產價值和地產價值。

房地產稅是財產稅的一種，屬于從價稅，也就是說，是按照房地產的價值征稅。房地產的價值有的國家按房地產交易時的價格征收，但每隔幾年就要重新評估；有的國家則每年按照房地產的市價征收。

盡管在國外房地產稅是第一重稅，卻很少聽到人們抱怨房地產稅，住房就要交稅，對他們來說是天經地義的事情。因為他們知道，房地產稅主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。

那么尚未在全國正式開征的房產稅，能不能成為中國的第一個富人稅呢？去年開征的重慶和上海的房產稅試點，只對開征后新買入的高檔住房征收房產稅，它所圈定的征收范圍非常之小。結果是，一人擁有幾套乃至幾十套普通住房，不在征收范圍之內。這樣的征收辦法，讓超過總數90%的炒房客長長地出了口氣，虛驚一場。這樣的征收辦法，能有效遏制炒房投機，平抑房價嗎？

外國房產稅比較

美國

在美國，住房約占居民家庭資產的30%，而各家庭直接或間接持有的股票價值僅占其資產總值的25%。據統計，自1995年以來，美國住房銷售收入每年達1500億美元，房地產業有著廣闊的發展空間，為稅收創造了穩固的稅源。

美國的房產稅是一筆長期且并不輕松的負擔。房產稅的計算方式非常復雜，總體來說，紐約市的房產稅在2% 5%，這意味著，一套近30萬美元左右的房子，每年還要負擔1萬美元左右的房產稅。房子出租要收稅，稅率是租金的30%左右，非常之重。房產轉讓，先收15%的資本利得稅，再按交易價格征收1% 5%的營業稅。房子如果是按揭購買，還要對貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002% 的無形稅。對按揭購房者，房地產稅通常由銀行代繳。一座房子對美國人來說有多重？

月租3000 元的房租中要拿出1000元來上稅，中國有這樣的稅嗎？中國有房產轉讓資本利得稅嗎？不要說交易價格5%的營業稅，就是3%，中國就沒人炒房了。

在美國，征收不動產轉讓稅的目的，主要是為了抑制炒地、炒房等投機行為，穩定房地產市場。5年以上的房地產，轉讓收益所得稅稅率為15%，居民稅稅率為5%；5年以下的房地產，轉讓收益所得稅稅率為30%，居民稅稅率為9%。看看這樣驚人的稅率，中國的炒客敢到美國去試試水熱水涼嗎？

英國

房產稅這項從1993年開始實施的稅種，將英國所有的住房按房價高低分為8個檔次，并參考房子年代、大小、格局、品質、地點等來判斷不同的繳稅標準。不同標準的房屋繳稅采取累進稅制。一般來說，房價最低的A類住房每年要繳的房產稅在1000英鎊（1英鎊約合10元人民幣）左右，而最貴H檔的房屋要繳納的房產稅的金額是A檔的3倍多。

英國各地區的市政廳，每年都會給所轄地區的每棟住房寄去房產稅賬單，無論租戶還是房主，看到賬單后，本著“誰住誰繳”的原則，可以選擇一次性繳納，也可以分期付款。賬單中還說明這項稅收的用途，比如消防使用4%，警察使用12.5%，市政開支82.5%等，去向透明。

住豪宅的人所要繳納的房產稅自然要高于普通標準。以“全球最昂貴的公寓”海德公園一號為例，這個坐落于倫敦中心騎士橋的豪宅，報價每平方米6.45萬英鎊，每套公寓均價在2000萬英鎊左右。這樣的豪宅所在的切爾西區政府自然會開出最高一檔的房產稅單，平均每套公寓每年的房產稅就要交30多萬英鎊，這筆錢在倫敦足以買一所均價住宅。

房產稅的加法不僅針對豪宅住戶，那些有兩處及以上房子的人也要多交房產稅。以前英國很多地區第二套住房的房產稅給予10%的優惠，如今不但優惠可能被取消，一些地區政府還考慮要多征稅。比如在德文郡，共有大約1.4萬套住宅屬于第二套及以上住房，如果加收房產稅，地方政府增收將超過2000萬英鎊。對于日子過得緊巴巴的當下政府，這筆錢確實是一大誘惑。

給有錢人在房產稅上做加法，窮人們就能享受減法福利了。現在英國也在討論讓低收入家庭和失業者減免房屋稅的做法。

日本

日本在不動產取得、保有和轉讓的各個環節建立了一套相對完善的稅制，不僅為各級政府提供了稅收來源，還為抑制投機、保障房地產市場穩定起到了積極作用。同時各種稅制均按納稅主體的情況采取差別稅率，兼顧了社會公平。

日本10年以上的住宅，轉讓收益金額在6000萬日元以內的部分，所得稅和居民稅分別按10%和4%的稅率征收；超過6000萬日元的部分，所得稅和居民稅分別按15%和5%征收。日本人用這種辦法來限制抄房投機。

不動產取得類課稅包括不動產取得稅、登記許可稅、印花稅、繼承稅與贈與稅等稅種。其中，不動產取得稅屬于地方稅，在不動產買賣、贈與、交換、改建后，所有者均有義務繳納該稅，土地和住宅的不動產取得稅稅率為3%，非住宅類建筑取得稅稅率為4%。根據不動產的具體情況，日本還有相應的不動產取得稅減免制度。

登記許可稅是取得不動產者進行登記時，必須繳納的一種國稅。登記許可稅的稅率按不動產取得方式不同而有所不同，通過購買獲得的房地產稅率為2%，同時該項稅收也有相關的減稅和免稅規定。

印花稅是不動產交易簽約過程中產生的國稅，稅率約為1‰。

繼承稅和贈與稅是不動產接受方繳納的國稅，采用10% 50 %的六檔累進稅率制，不足1000萬日元的部分，按10%的稅率征稅，而超過3億日元的部分其稅率則為50%。這是一種罕見的強有力的劫富濟貧的富人稅。

德國

德國有專門的《房產稅法》，稅收計算方式相對簡單，按“統一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當地確定的稅率。還有房產購置稅，可以說是更重要的調節手段。每購置一處房產，需按房產的實際價值交納一定數量的稅，基本上是按房產價值的3.5%征收，各個聯邦州有所不同。例如，柏林從2007年1月1日開始為4.5%。

德國一直把房地產視為重要的剛性需求與民生要求，嚴厲的稅收政策抑制了房地產投資者，使得德國房價長期保持穩定。過去10年間，德國名義上房價每年僅上漲1%，但德國物價水平平均每年漲幅達2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。

德國房價10年不漲，甚至在金融危機時仍繼續保持平穩態勢。由于德國嚴格控制惡性通脹，一旦CPI超過標準，德國央行必定加息。因此，德國不會產生由貨幣泡沫而起的資產價格泡沫。德國用房產稅來調控房價是最成功的案例。

法國

想要移居法國的中國富豪請注意，法國對外國房產照樣征稅。也就是說，你在法國得為你在中國的房產向法國繳稅。不僅如此，如果你在法國境內連續居住超過半年，那么納稅的額度不僅限于房產，你所有的財產，包括你在中國的財產，都要向法國的稅務機關納稅，而且稅率高的怕人，達75%！你去法國的時候是只孔雀，等你逃離法國的時候，就變成白條雞了。消滅財富的銳利程度，可以與中國股市媲美。

法國房地產稅包含在財產稅里，財產稅要求把家庭所有住房和汽車、藝術品等財產合并納稅，也就是說，按照各類財產的總價值計征。對大多數家庭來說，財產稅主要就是房地產稅。根據法國稅法，如果是法國公民和歐盟公民，在法國境內連續居住超過183天，就要對他（她）在法國以及世界各地的財產征稅，目的就是遏制富人把錢從法國境內帶出到國外購置房產。跟中國股市一樣，這叫世紀之套。

韓國

韓國的嚴厲程度讓人乍舌。為了抑制房價過快上漲，韓國制定了多種稅賦制度，其中最具代表性的就是綜合不動產稅，征稅對象為擁有房產總價值超過6億韓元的家庭，稅率為0.75% 2%。此外，韓國從1961年起征收財產稅，這一稅種的征稅對象是面向所有擁有土地、房產、船舶等實物財產的人，擁有高檔房產的富裕階層會承擔更重的賦稅。為打擊房地產投機行為，韓國政府又出臺了房產轉讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納50%的房產轉讓所得稅，即價值100萬的房子，要繳50萬元的稅。擁有3套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納60%的房產轉讓所得稅。這就是殺蟲劑，將房蟲消滅殆盡。

新加坡

新加坡堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優惠，政府對10%的最困難群體提供補貼或廉租房。政府嚴格控制高價商品房的比例，對于超過100平方米的“富人住房”一律收取高倍的土地出讓金及高倍的物業費。從2011年開始，政府對房產稅進行了改革，更加傾向于弱勢群體，起到了讓多數人有房住的作用。

加拿大

加拿大的財產稅分土地稅、動產稅和房產稅三種。據加拿大統計局的報告，2006年，68%的加拿大家庭擁有自己的住宅，房地產價值超過2.2萬億元，占加拿大家庭總資產的37%。

加拿大的房地產稅比較復雜，因為它不是計征一次，而是市鎮、縣和學區重復計征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而個人所得稅占家庭收入的10%以上。

老年人支付的房產稅占個人收入的11.7%，年輕人則只占4.2%，這是因為老年人退休收入低，但住的房子較大，所以比例就顯得高。

為了減輕低收入群體的納稅負擔，在年度個稅申報時會有個調整。如果收入低，政府會退回房產稅。例如，2010年，交納個稅時對65 歲以下的人房地產稅課稅扣除為250加元，65歲以上的人為625 加元。

對沒有老人的家庭，最多可享受900加元的房地產稅課稅扣除，對有老人的家庭可以享受1025加元的房地產稅課稅扣除。

印度

不動產稅是印度一項很重要的稅收，私人擁有的土地、房屋，甚至院子里的樹都要交不動產稅。不動產稅的稅費很高。

印度憲法規定：一切公民均享有在印度領土內“自由遷徙權”，這意味著一個印度人無論走到了哪里，都與所在地的居民享有一樣的公民權利：求職、子女教育、醫療等方面權利均等。其法律精神表現為：只要政府沒有規定不能住，那就可以住。同時，印度法律還規定只要連續使用一塊土地10年，就自動獲得這塊土地的所有權。

印度房地產稅由各邦指定市鎮政府具體實施，空地和中央政府的土地不征稅。印度房地產稅上依附很多稅種，如飲水稅、下水道稅、衛生稅、照明稅等，這些稅都是根據房地產估價計征，農村地區采用比例稅，城鎮則采用累進率。

結 論

將上述稅率與重慶、上海的房地產稅率加以比較，您就會明白，我們為什么要對存量房征收房產稅？這不僅是與國際上的房產稅接軌，而且是中國土地財政告急的被動選擇。

對存量房征收房產稅可以一石N鳥：一可大幅度地降低房價，振興中國房地產業，烘暖偏冷的中國經濟，而且幾乎不傷害房地產商的利益；二可為地方財政提供穩定而豐厚的財政收入，三可以在一定程度上實現均貧富。