完善房地產評價方法需要理論指導——評《基于模糊測度與模糊積分的房地產評價方法與應用》

盧新海

（華中科技大學 公共管理學院，湖北 武漢 430074）

房地產市場是否健康穩定不僅關系到一個國家經濟的健康發展、金融安全，而且關系到人們生活水平是否能夠穩步的提高。一般來說，地產是第一性的,房產是第二性的,房產立于土地之上,房價是地價的折光反映。因此，研究房地產市場不僅要研究土地市場，更要研究房產市場。不僅需要對充滿不確定性條件下的房地產市場進行深入研究，對房地產價格各影響因素的影響程度進行定量測度，同時還要對占用大量土地資源的開發區土地經濟效益進行更客觀真實地評價，為解決政府部門對房地產評價理論和方法問題，為創建科學的房地產評價體系提供參考性建議。

湖北工業大學朱傳軍副教授新著《基于模糊測度與模糊積分的房地產評價方法與應用》已由科學出版社2011年8月出版，該書對我國城市房地產評價方法進行了開拓性的理論探討和實證檢驗。與國內同類研究相比，其具有以下特征：

1.理論新穎。房地產價格水平，是由眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交叉影響匯聚而成的。房地產市場近年來是一個飽受爭議的領域，而對其評價的理論研究盡管有很多，但很難客觀、科學地反映目前我國房地產市場的實際。同樣，對土地經濟效益的評價也存在類似的問題。該著作通過整合國內外研究資源，綜合運用模糊測度與模糊積分理論、計算機算法等學科相關理論，將數學模型引入研究的全過程，采用實證研究與規范研究、定性分析和定量分析相結合的方法，既分析了城市房地產市場價格影響的主要因素，又給出了開發區土地利用經濟效益評價的指標體系，并在此基礎上設計了土地利用非線性評價方法，其所建立的分析框架和提出的觀點對優化土地資源配置和國家經濟宏觀調控具有積極作用，不失為公共管理理論在實踐領域的探索創新。

2.實踐性強。由于房地產市場運行在我國還處于探索階段、缺乏統一理論體系和方法指導、運行模式不成熟、政策法規不配套，在實踐中暴露出諸多問題，頗受爭議。房地產市場運行規律亟待深入研究的問題集中表現為：房地產市場調控的宏微觀理論基礎與理論依據；土地經濟效益對社會經濟的影響的量化分析；城市土地節約集約利用與城市的可持續性發展關系分析；配套的法規條例的制訂等。該著作在深度剖析國內、外部分多準則評價的理論基礎與成功運作經驗基礎上，針對城市房地產調控中出現的問題和開發區土地經濟效益的評價方法，圍繞上述問題展開了系統研究，為國家房地產調控和開發區土地經濟效益分析的政策制定提供了科學依據，從而具有重要的政策實踐意義。

3.內容豐富。目前，國內大部分學者對房地產評價均采用線性評價方法，而實際評價中由于評價指標之間具有相關性，指標之間的線性只是相對的，非線性是絕對的。因此，相對于線性評價方法來說，非線性評價理論更科學真實地反映客觀問題。當然，相對于線性評價而言，非線性評價方法的工作難度顯然更大，因為做好系統研究工作需要研究者擁有深厚的理論功底、敏銳的觀察能力、極強的邏輯分析和實證能力。《基于模糊測度與模糊積分的房地產評價方法與應用》由6章節組成共15萬字，從城市房地產價格的影響因素和開發區土地利用評價中存在的問題、城市房地產市場宏觀調控效果分析、基于模糊測度與模糊積分的多準則評價理論、基于模糊測度的城市房地產影響因素評價、基于Choquet積分的開發區土地經濟效益評價5大方面對城市房地產評價的理論與實踐進行了創新研究。