房地產稅國內研究綜述

張 青，張再金

（1.湖北經濟學院 財政與公共管理學院，湖北 武漢 430205；2.國家稅務總局，北京 100031）

一、概述

我國在2003年明確提出開征統一物業稅的政策調整之前，理論界已經開始了對房地產稅的研究。劉維新（1994）最早對土地和房地產稅進行系統性研究，其主要關心的問題是土地租稅費的改革。此后，王桂蓮和戴海先（1997）專門研究房地產課稅制度，總結了我國當前房地產課稅制度存在的問題，并提出改革的建議。從1998年開始，我國國土資源部、財政部、建設部、國稅總局等相關部門開始組織專家以課題的方式研究房地產稅，并多次開展研討會。與此同時，也有一些學者從房地產稅的不同角度進行了一些有意義的研究 （張天犁，2000；謝群松，2001；謝群松，2002a；馬海濤和李霽，2003）。 這些研究成果為我國在2003年10月提出物業稅改革設想奠定了初步的理論基礎。

我國專著形式的房地產稅研究成果主要有：國務院發展研究中心與美國林肯土地政策研究院進行合作研究，對中國不動產稅制在政策層面上做了系統設計（謝伏瞻、隆國強、丁成日等，2006）；系統介紹各國不動產稅（郭文華，曹庭語，2005）；對物業稅稅制要素進行國際比較并結合中國實際研究物業稅改革研究（張青、薛鋼、李波、蔡紅英，2006）；探討財產稅理論與實踐 （陳志勇，2006；張學誕，2007）。本文將在他們的研究基礎上進行更加完整的總結，尤其是加入了對物業稅改革經濟影響相關研究的綜述，當然也加入了最新的一些重要研究。從尊重歷史的角度，除原作者使用“財產稅”、“不動產稅”等概念不變以外，本文均使用“物業稅”名稱進行綜述，標題則使用“房地產稅”稱謂。

二、房地產稅改革與制度建設

（一）物業稅改革的時機選擇與制度環境

溫來成（2008，2009）認為，我國由于缺乏明晰的房地產產權關系以及相應完善的管理制度，目前尚不具備大規模推出物業稅改革的條件，改革時機不成熟。 唐明（2010）[1]和張艷純、唐明（2010）[2]列舉了阻礙物業稅改革的制度原因：不清晰的產權環境導致物業稅制形成發展缺失法律基礎；不規范財政分權導致物業稅發展缺失財政體制基礎；地方政府治理的激勵與約束機制導致物業稅制改革缺失政治基礎。他們據此提出要研究物業稅制改革的制度環境。 唐明（2009，2010）[3][2]從雙軌制住房制度、房地產的市場化健全程度、住房的不平等所導致的缺乏民眾支持等方面，深入挖掘住房制度轉軌背景下物業稅改革將遇到的種種體制障礙。物業稅改革不是一項孤立的制度安排,其變遷的方向和目標受到我國經濟社會轉型進程的制約。只有首先構建科學合理的住房體系,物業稅才能改革成功。溫來成（2008）探討了物業稅與房地產產權管理的一般關系，針對我國房地產產權管理現狀存在的問題，提出開展房地產產權登記普查、逐步統一城鄉房地產產權管理制度等政策建議。

岳樹民（2004）提出物業稅作為對居民個人財產的征稅，不能僅僅考慮物業稅本身的稅負問題，還要結合個人所得稅、增值稅、消費稅、營業稅等實際上最終也由居民個人承擔稅負的整體稅負狀況。在物業稅稅收負擔的設計上應考慮和協調與其他稅種的關系，每一個稅種不應當是獨立進行改革的，在改革的過程中協調好各個稅種的關系至關重要。王敏（2010）分析開征物業稅很可能會擴大我國地區間稅收分配差距，建議將土地出讓金制度和財政轉移支付制度改革，作為物業稅改革總體規劃的重要配套措施，統籌設計相關制度。石子印（2010）借鑒美國和韓國實施物業稅的經驗、教訓，提出物業稅的成功必須滿足以下條件：（1）物業稅必須是受益稅；（2）需要上級政府的財力補貼支持；（3）將公眾對該稅的負擔控制在適當范圍內；（4）需要不動產交易環節稅收的配套改革。張青（2008）分析物業稅改革要取得成功，必須滿足地方政府與物業稅的財政利益一致性、地方居民與物業稅用途的利益相容性和具備稅收征管的條件。張青、吳曉玲（2008）認為應該按照效率與公平、合法性、非沒收和透明性這5條標準來設計物業稅稅制。崔志坤、宋槿籬、趙璧、劉金科（2010）建議物業稅試點應由“空轉”進入“實轉。

（二）物業稅的特點、職能與定位

宋琳、龐見培（2010）對物業稅的概念、演變、特點及征收意義進行了綜述。賈康（2010）[4]歸納開征物業稅的功能有：（1）為地方層面的地方稅體系提供合理的支柱財源，使社會主義市場經濟體制能夠長效運行；（2）促進房地產市場的健康、穩定的發展；（3）發揮在財富與收入方面再分配的功能。他進一步認為物業稅能起到“改造土地財政”的作用（賈康，2010）[5]。 張學誕（2008）認為物業稅的功能與開征目的有以下三點：（1）有利于構建和完善我國財產稅體系；（2）有利于地方稅體系的完善；（3）有利于調節貧富差距。除了地方財政收入職能以外，龐鳳喜（2009）從憲政和財政利益交換論角度論述了物業稅的開征必將使我國稅制結構出現真正的直接稅特征和功能。石子印（2009）也持類似觀點：多種因素會影響納稅人的稅收遵從水平，其中包括稅率、公眾的公平意識和社會文化等。物業稅具有獨特屬性,這直接影響到納稅人的稅收遵從水平。為了提升物業稅的稅收遵從水平，物業稅改革需要堅持財政交換論，使之成為受益稅；物業稅征收的各個環節應有公眾的政治參與；物業稅改革需要堅持公平原則，處理好轄區內和轄區外的公平；同時，需要設計低稅率和簡明的稅制。 張青（2009，2010）[6][7]將物業稅定位于財政收入、產權保護和土地資源的效率配置三大職能。

劉明慧（2009）不同意將開征物業稅作為控制房價的短期政策，而強調將此作為規范我國財產稅制的契機，建立一種融收入功能和財富調控功能于一體的長效機制，并據此來制定稅制要素。羅東秋（2010）認為物業稅收入主要用于提供城市公共產品,應成為城市發展資金的主要來源。楊金亮、楊鵬（2010）認為我國開征物業稅具有優化現行地方稅制、為地方財政提供穩定的收入來源、促進地方政府提高公共服務的水平、增進購房者的理性預期、調節日趨拉大的貧富差距和促進居民一般性消費增長等6個方面的職能和作用。唐明（2010）[8]論證了物業稅改革對于產權保護的措施和作用。

（三）物業稅稅制國際比較研究

對世界各國的房地產稅制的比較研究是從介紹各國的房地產稅收制度開始的，20世紀90年代，許多學者開始大量地介紹其他國家和地區關于房地產征稅的制度及經驗，尤其是發達國家和地區。我們將這些文獻整理成表1。

孟祥舟從2002年開始連續發表了一系列的文章，介紹英國、法國、美國、印尼、智利、瑞典、瑞士、俄羅斯、以色列、丹麥、澳大利亞等各國的土地和房地產稅收制度。類似的還有張蔚文（2001）對韓國土地稅制的介紹。上海市財稅局考察組在1997年對英國和澳大利亞兩國的物業稅制進行了考察和分析，并提出可供我國借鑒的一些經驗。彭翊和呂萍（2002）比較了我國臺灣和大陸的土地稅收制度，并分析了大陸土地稅制存在的問題。梁紅星和戴海先（1997）從課稅對象、計稅依據、稅率等各角度比較了我國和世界其他一些國家的不動產稅收制度。熊波（2002）介紹了加拿大的物業稅并從中總結出對我國的借鑒意義；蔣曉全和丁秀英（2005）簡要介紹了美國、日本、加拿大的房地產稅制，并以此為基礎提出我國物業稅稅制設計的建議。湖北省國際稅收研究會課題組在2003年進行的一項全面深入的研究中，總結了各國物業稅課稅的共同經驗，并提出重構我國物業稅制度的建議。

表1 介紹各國和地區房地產稅收制度的文獻

鐘偉和馮維江（2004）詳細地考察了發達國家物業稅的開征、稅率和減免辦法，在此基礎上提出了對我國物業稅的征管初步的建議。張學誕（2008）從征稅對象和范圍，稅率和稅收優惠，稅收收入、稅收歸屬和稅權劃分以及稅收征管等方面進行了國際比較。張青（2009）[9]對物業稅免征界限進行了國際比較。李明（2008）對境外房地產保有階段稅制及稅基進行了比較，分析了物業稅稅基評估的特點和種類，并對房地產稅基評估中遇到的問題進行了梳理，提出了我國未來物業稅稅基評估可能遇到的問題的解決途徑。魏濤（2008）對法國的個人房地產稅在稅制要素、稅基評估和稅收爭議解決等方面的制度安排做了詳細的介紹，總結了對我國的借鑒意義。劉曉鳳（2010）對“金磚四國”（即中國、俄羅斯、印度、巴西）的物業稅制度做了橫向比較。李明、樊勇、Riel Franzsen（2009）通過對南非新《財產稅法》的詳細介紹得出如下經驗：明確改革目的和動力，調動各級政府改革的積極性；充分考慮各地實際，避免以國家層面政策進行微觀管理；嚴格控制財產稅減免，加強稅收監督；引入先進的財產稅基評估手段，提高稅基評估效率。白彥鋒（2009）對美國財產稅稅收優惠措施的具體做法如免征減征、“短路器”、稅收抵免、延期納稅、分類稅率和增量融資的其利弊得失進行了分析。

此外，海南省地方稅務局課題組在2006年進行的一項工作將關注的范圍縮小，從計稅依據改革的角度出發，借鑒國外房地產保有稅依據的做法，對房地產計稅依據改革所涉及的稅基選用、評估方法選擇、評估機構設立等問題進行了探討。薛鋼（2010）則從明確財產所有權、完善財產信息制度、建立合理的納稅評估體系以及高效的稅收征管制度方面，對國際經驗作了全面的比較與借鑒。

三、我國房地產稅稅制設計相關問題研究

（一）是否對土地征稅的問題研究

不同國家的征稅對象不同，有的國家只對土地征稅，有的國家只對建筑物征稅，大多數國家既對土地也對建筑物征稅，但是有的是合在一起征，有的是分別對這兩種征稅。中國即將開征的物業稅是僅僅針對房產，還是也包括土地？

由于房屋和土地是不可分割的一個整體，在計算價值時也是不可分割的。因此，從操作的角度講，對房產和土地分開征稅無疑在技術上有很大難度。因此，目前的主流觀點是將房產和土地合并一起征稅。2000年3月，國家稅務總局地方稅務司在海南召開了由北京、上海等14個省、市、自治區地方稅務局的同志參加的全國部分省市不動產稅研討會。這個研討會上形成的共同觀點是房地合一，統一進行評估征稅（王平，2000）。此后，一些學者也持相同的觀點（安體富，王海勇，2004；吳俊培，2004；許一，2004；鄧宏乾，2006）。海南省地方稅務局課題組通過國際比較，發現多數國家的不動產保有稅在計稅依據選擇上采用土地與地上建筑物的市場價值。因此，他們提出建議，我國的物業稅改革應采用“房地合一、整體評估、一并征稅”的原則，即征稅對象中應該包括土地。

正是從物業稅的角度出發，一些學者認為物業稅的征稅對象中不應該包含土地。劉桓（2004）認為，不具有完全意義上的產權的物品，是不能整體成為物業稅的征收對象的。岳樹民（2004）認為土地國家所有而向使用者征收物業稅并不合適；若征稅也只能是使用稅，而不是物業稅。鐘曉敏和葉寧（2005）也認為物業稅的課稅對象應該是房產，因為我國城市土地屬于國有，農村土地屬于集體所有，它們都不構成物業稅的納稅人。程瑤等（2005）認為，“對物業本身的價值進行課稅的方式更切合我國的實際情況。”他們的理由是“我國所謂的土地價格并非真正意義上的土地價格，實際上只是‘地租’而已。因此，我國如若采用對物業本身的價值進行課稅的方式，那么課稅對象肯定與美國等對含有土地價格在內的房地產總值課稅的國家不一樣。”

而且，將土地與房產合在一起作為稅基，對購房者可能是不公平的（岳樹民，2004）。房地產一般是每年增值的，但其實際增值只是土地的增值，而土地之上的房產由于折舊，甚至可能是逐年貶值的。因此如果僅以房產為稅基，購房者的稅負有可能是逐年減輕的。但如果以房地產作為稅基，購房者的稅負是逐年加重的。而如果購房者不出售房產，只是使用，并不能享受土地增值的好處，因為土地增值最終屬于國家。因此，將土地增值部分加到房產價值中對購房者征收物業稅對購房者是不公平的。

但是，如果將土地和房產合在一起征稅，以整個房地產的交易價格作為參考稅基，這樣的辦法不會與理論有太嚴重的沖突。一方面，因為土地是國有的，相當于由土地使用者為國家預付土地稅，如果土地市場是有效的，那么土地使用者所繳納的這部分土地稅，最終也將轉嫁給國家，表現在土地租金的下降上。最終土地使用者實際支付的土地價格與土地所有者并無關系。房產所有者在取得房屋前，土地是國家所有，或其他私人所有，與房產所有者沒有關系，唯一的不同只是在于房產所有者把錢支付給誰。另一方面，隨著新的《物權法》的頒布，岳樹民（2004）所提的問題也不復存在。因為盡管房產所有人僅擁有土地的使用權，但房產所有人實際上也擁有自由轉讓土地使用權的權利，一旦房產所有人出售房產，其所得中也包括土地使用權的價值，因此也享受了土地的增值。如果房產所有人一直持有房產，由于沒有70年土地使用權的限制，房產所有人也可以享受土地的增值。實際上，土地之所以會增值，一般是由于其所在社區提供的公共服務增加了，而這些增加的公共服務也是由房產所有人享有的。

此外，征稅對象中包含土地的另一個好處是降低名義稅率，這樣也使得納稅者更容易接受稅收征管，因為納稅者對稅率更為敏感。

（二）對個人住宅開征物業稅問題研究

對居民住宅征稅而言，物業稅是一個全新的稅種。聶琦波（2006）[10]對物業稅稅制要素中征稅對象的界定問題進行了系統分析。中央財經大學課題組（2007）和王全民（2008）對個人住房保有稅基本要素設置的研究具有很強的可操作性。龐鳳喜（2008）對物業稅的定位、課稅對象、計稅依據、征稅范圍、稅率、稅收優惠、稅收管理權限、實施步驟、配套改革等，進行了探討。孫健夫（2010）也做了類似工作。奚衛華和尚元君（2010）提出由于大多數居民所購買的房產屬于基本生活用房,在將居住用房納入物業稅征收范圍的同時,應當設計合理的免征額，以保證廣大居民的基本生存權和切身利益。鄭惠霞（2010）反對按照居住面積的大小作為物業稅稅基。王曉明和吳慧敏（2008）對征收物業稅對城鎮居民的影響進行了研究，初步結論是：開征物業稅，對滿足自住性需求的有房者和購房者相對影響不大；對住房需求的結構會產生一定的影響；對追求投資性需求的有房者、投資者和投機者相對影響較大，將增加其持有成本，降低整體投資和投機收益。包健（2010）通過比較物業稅對居民、房地產商和地方政府等相關利益主體的影響，建議對個人住宅緩征物業稅。劉會洪（2010）分別對居民基本住宅征收物業稅和免征物業稅兩種模式的稅收效應進行理論分析，并以深圳市為例進行實證考察，結果表明：對所有物業征收物業稅，將帶來較強的稅負遞增效應和地區差異效應以及對房屋租賃市場的沖擊效應，但稅收收入有較強的穩定性與充足性。

因此，從我國現實考慮，現階段應該對居民基本住宅免征物業稅；但在長期內，應對所有物業征收物業稅。王建偉（2010）分析了低收入納稅人稅款繳納問題。在物業稅有免征稅額規定的前提下，由于有免征額的相關政策，超過物業稅免征額部分的低收入者數量就大大降低。不管低收入者是否享受低收入財政補助，一般不能豁免物業稅繳納。因為納稅人擁有超過物業稅免征額部分的物業是納稅人實際負稅能力較強的標志。納稅人超出正常居住需要的物業可以通過各種途徑謀得經濟利益的流入。如果納稅人對其超出物業稅免征額的物業部分期求減輕稅負，可以通過調整自身的物業配置來享受免稅規定。在物業稅沒有免征額規定的情況下，對低于政府規定的最低生活保障線的低收入者可以考慮豁免其物業稅。對顯性收入低而擁有物業超過正常生活居住需要的納稅人，可以不予物業稅豁免。岳樹民（2010）認為，需要對居民家庭擁有的第二套及以上住房征收重稅；對居民自住房課稅，宜采取扣除人均居住面積的做法。王建偉（2009）反對以面積作為物業稅免征依據，認為從公平和可比較性角度，考慮物業持有人家庭正常生活居住需要,在不同地區確定符合本地正常生活標準的物業價值作為免征額，僅就超出免征額的部分征稅。丁蕓、孟芳娥（2007）反對以擁有住宅的套數作為免征物業稅的依據，建議按照個人擁有住宅的價值征稅，而且是按市場價值征稅。毛祥林和吉秋根（2009）建議對收入水平或住房價值在一定標準以下的城鎮居民和農民減免征稅，使低收入的居民和大多數農民在一定的時期內不用負擔物業稅；同時，根據經濟發展水平和收入水平的提高,逐步縮小減免稅的范圍。此外，借鑒我國香港的做法，在新稅法實施的一定期限內,對所有征稅對象統一確定一個減免比重。

曲衛東和延揚帆（2008）針對公共需求、家庭剩余、國際稅負水平三方面，從理論上確定了物業稅的適宜稅負范圍，并采用動態分析法，測算了北京市中等收入家庭在不同稅負比例下相應的稅率變化。他們從居民家庭稅負變化角度，提出了對個人住房征收物業稅的改革具體實施步驟。姜吉坤、張貴華、黃樟友（2008）提出“綜合物業稅=基本物業稅+超額建筑面積稅+超額土地占用稅”的模式，以居住標準為基點，測算房屋不同面積和容積率在綜合稅率為1%左右時，對于普通的城市居民增加了一定的稅收負擔，但影響并不大。但能有效地抑制投資性和投機性需求，且能夠促進提高城市土地的開發利用效率。

馮源（2008）針對物業稅的稅制設計中涉及的一些差別稅收政策，包括土地和房屋建筑物的差別稅收政策、地區之間的差別稅收政策、對不同對象稅收優惠的差別稅收政策以及這些差別稅收政策的效應進行了分析，肯定了差別稅率的必要性。馮源和焦耘（2008）建議應對房屋建筑物施以低稅率或免稅，而對土地實行較高的稅率；按照房屋建筑物類型不同實行差別稅收政策,應稅房產和免稅房產的所有者最終都要承擔稅收；居民自用房屋實行比企業房屋適用更加優惠的物業稅稅率;市區的不動產應被課以比郊區的不動產更高的物業稅。鄧菊秋和龔秀國（2008）提出，應由中央政府確定物業稅稅率范圍，地方政府在此范圍內選擇，對不同用途的物業實行相同的稅率，對土地和房產課以相同的稅率，以物業的評估價值為稅基實行超額累進稅率。

劉路（2010）在南京設計了一份問卷調查，內容包括居民對于房地產稅的認知和態度、對稅率的接受程度、支付意愿、對開征房地產稅作用的期望等多個方面。結果顯示，地方政府如能夠滿足“取之于民，用之于民”并接受有效的公共監督條件，使地方財政成為真正的公共財政，則社會大眾對房地產稅（物業稅）的接受程度會比預期高許多。

（三）物業稅稅基評估與機構設置問題研究

建立物業稅稅基的批量評估系統對物業稅的成功實施至關重要。曲衛東（2006，2007）對房地產稅評估技術進行了全面的、多視角的總結與分析。李旭紅和孫力強（2008）對物業稅稅基評估方法、物業稅稅基批量評估中的數據庫建設、我國實施批量評估已具備的條件以及如何解決目前數據庫建設中存在的困難，提出了相關思路。王彥明（2009）在分析傳統房地產價值評估方法體系基礎上，認為基準地價的特點符合物業稅稅基評估的要求，提出以基準地價為基礎構建基準物業價格，并參照基準地價修正系數法的評估思路使用基準物業價格修正系數法來評估物業稅稅基。龔科、肖智、李丹（2010）針對物業稅批量評估技術中如何提高評估精度，降低評估成本的問題，提出了一種基于最小二乘支持向量自回歸的物業稅稅基批量評估模型，并采用數據對該模型進行驗證，結果表明該模型的運算結果精度較高，建立模型所需的樣本量小、成本低，在物業稅批量評估問題中具有很好的應用前景。聶奇波（2006）[11]對物業稅三種評估方法的技術路線分別作了直觀的總結。

馮長春（2007）在對房地產稅評稅工作組織及實施機制的研究中對評稅相關部門及其責任進行了分析和梳理。劉洋（2009）在對房地產稅稅基評估機構設置的研究中，總結了國際上可供選擇的四種基本模式：在地方稅務機關內部設立房地產稅評估機構；由社會中介機構承擔房地產稅市場價值評估；由國土資源和房地產管理機構設置評估機構；由財政部門設立評估機構。他認為從節省房地產稅制運轉成本的角度，第一種模式較為適合中國實際。陳淑賢（2008）通過比較和借鑒國際經驗，認為我國應該選擇準政府性質的專屬評估機構來負責稅基評估工作。同時，應由物業稅稅基評估師對物業稅稅基進行準確評估。張愛珠（2008）對評稅機構設置的選擇、評估周期的選擇以及申訴安排、批量評估技術的運用等方面進行了系統的分析，她特別引用了紀益成（2005）的觀點：如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。

四、房地產稅改革的經濟影響研究

（一）物業稅與地方公共財政

吳俊培（2006）、何楊和高世星（2006）等指出，從理論上看，房產稅和房產的市場交易價格是兩個不同領域的問題。前者屬于公共勞務的成本分攤問題，后者則屬于私人商品的配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇，后者則屬于市場經濟的范疇。楊之剛（2004）認為，我國在1994年實行的分稅財政體制導致兩個突出的問題：基層財政困難和地區間差距擴大。因此，在未來我國財政體制改革的一個重要目標便是解決基層財政困難問題，構建地方稅收體系。

從各國的實踐經驗來看，物業稅為地方政府提供了充足穩定的稅收收入。在許多國家，物業稅都是地方政府最重要的稅收來源。1992年美國物業稅收入占地方政府稅收收入的75%，占地方政府財政總收入的33%（奧沙利文，2000）。

從理論上講，物業稅是一種理想的地方稅。楊之剛（2004）就指出，一方面，物業稅的非流動性使其可以成為地方政府穩定的收入來源，而且隨著地方基礎設施建設的發展，這一稅基會越來越大；另一方面，物業稅是一種受益稅，較易推廣。因此，他建議開征物業稅作為構建地方稅體系的重要措施之一。在我國，目前的房地產稅并沒有發揮這樣的作用。因此，未來的物業稅改革是一個契機，將對地方的公共財政體系產生重要的影響。高培勇（2006）和彭龍運（2008）從促進減貧的財稅能力建設角度對物業稅的必要性做了討論。嚴劍峰（2004）通過國外統計數據說明，物業稅無論是在發達國家還是發展中國家都是一種重要的地方稅種，并從理論上闡述了物業稅作為一種地方稅的優良特性，有收入充足性、稅收中性、簡單、公平以及受益稅等特征。單新萍和汪長英（2004）就提出，物業稅應當改革成為地方稅的主體稅種。馬海濤和李霽（2003）則強調了房地產稅可以成為西部地方政府的主體稅種。財產稅是世界各國地方政府收入中的重要來源。谷成（2005）從分析財產稅的歸宿入手，尋找能夠解釋這一普遍現象的答案。對絕對稅收歸宿、平衡預算歸宿和差別稅收歸宿的考察結果表明，作為一種區域內受益稅，財產稅符合不同級次政府提供使其轄區范圍內居民受益的服務并因此而課稅的經濟學原理。加快推進財產稅改革將有利于規范中國目前的財政體制，改善地方財政所面臨的被動局面。

物業稅的改革并不單純是一項普通的稅收改革，而是財政管理體制的大背景下，對我國分權的財政體系的一個優化的過程。我國當前地方政府的稅收收入與支出責任不相匹配，在一定程度上普遍存在著無法維持支出任務的狀況，因此亟需為地方政府尋找一個可靠的稅收來源，而物業稅無疑是最佳的選擇。因此，一些研究強調要將物業稅改革與我國財政管理體制的改革聯系在一起。謝群松（2001）就提出，要在財政管理體制這一大背景下考察物業稅管理體制，未來的物業稅改革對地方政府的影響集中體現在：中國的地方政府在物業稅的立法上將擁有更多的發言權，物業稅在地方財政間的分配將更為規范，并可能成為市、縣級財政的專項收入。通過物業稅的改革，物業稅在中國地方財政中的地位將得到加強，從而為財政分權提供物質基礎；同時，物業稅管理體制的改革本身就體現了財政分權的精神。谷成（2006）在財政分權的框架下，對中國的財產稅改革問題進行探討。米建國和龐鳳喜（2004）通過理論分析和借鑒世界上其他國家的經驗，認為物業稅是理想的地方稅種，因此提出利用物業稅改革作為完善地方稅制的突破口。

物業稅改革將對地方公共財政帶來怎樣的影響？ 首先，夏杰長（2004）和朱潤喜（2006）認為，征收物業稅將大大緩解地方政府的財政壓力。其次，丁成日（2005）進一步認為，征收物業稅為地方政府提供獨立的財政收入，使得地方政府的收入與支出相匹配，有利于提高地方政府的公共財政效率，而且也有利于促進政府透明度和公民參政議政的積極性；侯異（2005）也認為征收物業稅可以保證地方財政收入穩步增長，規范政府行為，有利于完善稅制，深化我國稅制改革。最后，《比較》編輯室（2004）認為，物業稅能為地方政府提供穩定而長期的激勵。在目前的土地批租制度下，政府一次性收取了土地未來50年或70年的收益，因此就沒有動力改善公共服務。如果再考慮地方政府官員任期的影響，必然會促使地方政府行為更為短期化。物業稅的開征能減少地方官員與地方政府的短視行為，提供穩定而長期的有效激勵，因為物業稅將現期財政收入與因政府服務而帶來的財產未來增值有機聯系在一起。林素鋼（2005）也強調了征收物業稅對改善地方政府提供公共服務的激勵作用。

對于未來物業稅將在地方政府公共財政中所扮演的作用問題，朱潤喜（2006）認為，要讓我國的物業稅如同其他發達國家一樣成為地方政府的主體稅種是不現實的，相比目前的房地產稅，其所能提供的收入并沒有太大的上升空間，因此并不能取代目前的一些稅收而成為地方稅收的支柱。韋志超和易綱（2006）則通過模擬測算，得到更精確的結果，他們估計在物業稅改革后，物業稅收總額將占地方財政收入的10%～20%。

韋志超和易綱（2006）通過理論和實證分析，得出的物業稅改革并不必然導致地方公共財政出現缺口結論。不過，龔剛敏（2005）從另一個角度說明，物業稅改革在短期內對地方政府行為沒有明確的影響。他利用李嘉圖等價原理分析，如果地方政府可以借款或發行債券來彌補短期內的地方公共財政缺口，則物業稅對地方政府短期內的行為的影響是有限的。另一方面，他也認為，物業稅的改革并不能如人們期望的那樣可以解決地方政府 “寅吃卯糧”的現象，因為地方政府可以以未來物業稅收入作為抵押，在當期借款或發行債券。李波等（2007）對地方政府來自土地的財政收益——稅、租、費和以土地為抵押的地方政府融資及其風險進行了全面的實證分析，他們的結論與《比較》編輯室（2004）“以財產稅為杠桿撬動土地管理制度改革”相類似，即“以房地產稅為杠桿推動地方財政建設”。

程瑤和高波（2008）使用稅收轄區內消費者總效用最大化和政府稅收收入最大化的目標約束條件，討論房地產稅對地方政府的激勵效應。他們認為，由于房地產價格與公共福利水平正相關,地方政府可以通過提高公共福利水平,實現房地產價值增值來增加稅收收入。激勵效應的作用機理顯示房地產稅是非中性的。唐明（2009）[12]探討了制約我國物業稅稅制改革的財政公共管理體制中的約束機制。倪紅日和譚敦陽（2009）研究了開征物業稅對地方政府財政收入可能產生影響：對經營性房地產征收物業稅，即使政府選擇保持基本稅負總規模不變，但是由于稅基的擴大，從中長期看，物業稅收入的規模擴大是可以肯定的；對居民住宅開征物業稅，基本上等于重新開辟了稅源，隨著城市化發展，這部分稅收增長的潛力很大。趙燕菁（2010）提出一個命題：土地財政模式適用于城市化的加速階段，財產稅模式適用于城市化的穩定階段，好的模式是能適應不同階段主要矛盾的模式。張青和胡凱（2009）則認為不改革中國二元化的土地體制和現行財政體制，要讓物業稅成為地方政府收入的穩定來源是不可能的。

張坤和曾愛花（2009）分析地方財政收入因物業稅的征收出現盈余時，地方政府很可能會強化物業稅的財政收入功能，給納稅人造成過重的經濟負擔。王鵬和李菁（2010）認為，開征物業稅有利于轉變政府職能,使政府的稅源更依賴于環境的建設,而不是過多地依賴于土地出讓。

（二）物業稅改革與房地產市場

物業稅改革之所以會引起如此多的關注，其中很重要的一個原因是政府可能可以將物業稅作為實施房地產政策的手段，對當前的房地產市場進行調控。在已有的關于物業稅改革的文獻中，有相當一部分對這個問題進行研究，結論仍然是存在分歧的。對于物業稅改革對房地產市場可能產生的影響，目前的研究主要集中于討論開征物業稅能否降低房地產價格，主要有正反兩種觀點。

一種觀點認為，開征物業稅可以大幅度降低房地產價格。岳樹民（2005）認為，現行房地產稅制不合理是形成商品房價格過高的重要原因之一。而房地產稅費制度的不合理表現之一是房地產開發建設環節稅費過重，而房地產保有環節稅費較輕，過高的開發建設環節稅費增加了房地產開發成本，因此成為商品房銷售價格過高的一個主要因素。另外，不斷攀升的土地出讓金（地價）也被認為是房地產價格過高的原因之一，況偉大（2005）的分析顯示，在長期內地價是房價的Granger原因；宋勃和高波（2007）通過對我國1998～2006年間的季度數據進行分析顯示，地價是房價的Granger原因。因此，一些學者認為，逐年征收的物業稅是對當前的土地出讓金或房地產開發環節的稅費的一種替代，將房地產銷售價格中所包含的一次性稅費和土地出讓金分攤到未來70年中逐年征收，將極大地降低房地產的開發成本，從而降低房地產銷售價格。李劍閣、趙燕菁、秦兵等學者就持這樣的觀點。①韋志超和易綱（2006）的分析實際上是暗含了這樣的邏輯。方重和梅玉華（2008）、安體富和金亮（2010）認為物業稅是調節房地產供求和結構的重要手段，可以影響房價。通過對房產稅的改革,可以有效地調控房地產市場，為房地產市場持續、健康、有序、均衡地發展創造良好的環境。金成曉和馬麗娟（2008）通過建立結構向量自回歸模型（SVAR）和向量誤差修正模型（VEC），研究了住房流通環節稅收沖擊和保有環節稅收沖擊對我國房價變動的效應，并通過分析供給和需求的變動來研究物業稅沖擊對房價影響的傳導途徑。他們所做的實證結果顯示，物業稅改革可以起到抑制房價上升的作用。流通環節的稅收改革對房價產生的是持久的正向沖擊，主要是通過對需求的調節來影響房價的。保有環節的稅收改革對房價產生的沖擊是短期的負向沖擊，它主要是通過調節住房的供給量來影響價格的。杜雪君、黃忠華、吳次芳（2009）采用 1998～2006年我國 31個省（直轄市、自治區）的面板數據分析房地產價格、地方公共支出與房地產稅負之間的關系，結果顯示物業稅改革可以起到抑制房價上升的作用。流通環節的稅收改革對房價產生的是持久的正向沖擊，主要是通過對需求的調節來影響房價的。保有環節的稅收改革對房價產生的沖擊是短期的負向沖擊，它主要是通過調節住房的供給量來影響價格的。劉潔、李文（2010）得到與上述杜雪君、黃忠華、吳次芳（2009）和況偉大（2009）類似的研究結論。

駱峰（2004）更是直接指出“如果希望通過減免稅費來實現房價的下降，可以直接通過取消或削減相應的稅種和收費”。劉維新（2004b）認為，雖然物業稅改革以后，由于稅種的減少、稅率的降低可能減少開發企業的稅負，但開發企業稅負減輕是否就能帶動住房價格下調則不確定。不過他也認為，征收物業稅對房地產投機行為有一定的抑制作用。王曉明和吳慧敏（2008）通過有關住房、收入和購置成本的統計分析得出初步結論：開征物業稅，對滿足自住性需求的有房者和購房者相對影響不大；對住房需求的結構會產生一定的影響；對追求投資性需求的有房者、投資者和投機者相對影響較大，將增加其持有成本，降低整體投資和投機收益。林家彬和劉毅（2009）的分析結論與上述差別不大：從需求分析，物業稅的開征對市場需求的總體影響不大，會在一定程度上有利于自住性需求的實現，使投資性需求和奢侈性需求受到一定程度的抑制。從供給分析，住宅用地的有效供給得以保證，能提升地產開發理性,縮短產品供給周期，會增加二手房供給，提高住宅利用效率。常莉、鹿山（2010）通過構建物業稅改革前后購房者的總持有成本函數、自住型和投資型購房者的需求函數并進行對比分析，得出如下結論：開征物業稅和土地年租金對房價的影響效果并不確定，不會直接降低總房價，故并不會對自住型購房需求帶來實質性影響；物業稅的相關減免政策能夠鼓勵合理的住房消費并抑制奢侈性住房需求；開征物業稅、實行土地年租金以及房地產稅收改革的配套措施能夠有效阻滯投資型購房需求。曹映雪、張再金和廖理（2008）利用理性泡沫模型分析了開征物業稅可能對房地產市場形成的影響，發現征收物業稅在短期內會降低房地產的價格，但其長期影響則不顯著。因此，不建議把抑制房地產投機行為作為物業稅改革的目標之一。吳翔華和陸海曙（2008）由物業稅的稅負歸宿理論剖析入手，通過建立相關模型,對目前市場上兩種描述物業稅開征以后開發成本或房價下降的前景有代表性的方案加以實證測算，并按照物業稅等價替代成本下降部分的原則,在采用輔助變量法的基礎上，建立一個自回歸分布滯后模型,考察了解物業稅稅率的改變對商業物業租金價值變化帶來的影響。他們的結論是：開征物業稅還不是足以影響房價高低的根本原因，最終房地產價值的變化還是取決于供求關系。

侯異（2004）則強調了征收物業稅可以降低開發商的準入門檻，導致行業平均利潤率下降，從而有效遏制開發商的投資沖動和“圈地”、“炒樓”等投機行為；也會減輕購房負擔，而持有成本的增加，會有效地抑制盲目需求，最終對房地產市場的影響是，供求關系趨于平衡，有效緩解房地產市場的火爆現象，調節虛高的房價。林素鋼（2005）持有類似的觀點。

物業稅對城市空間結構的一般均衡影響，體現為對城市中土地價值、房地產租金、城市規模、居民的住房消費行為以及效用水平等的影響。張再金（2008）在一個靜態一般均衡的框架下，假設了一般形式的消費者效用函數，通過比較靜態分析得到一些定性的結論。他重點討論了CES效用函數的情況，發現對于不同的消費替代彈性,結論可能是完全不同的。比如,在特定的情況下，征收物業稅可能會減少單位土地的資本投入，從而降低土地價值，降低人口密度,導致城市向外擴張；而在另一些情況下，結論正好相反。王智波（2010）通過引入土地國有制、土地再開發等因素建立了符合我國土地市場制度特征的土地開發和物業稅模型,然后以比較靜態分析和數值模擬為主要研究手段,考察了物業稅對土地利用效率的影響，得出開征物業稅對土地利用效率存在負面影響的結論。

況偉大、蘇正、荀天然（2009）對物業稅的經濟效應研究進行了綜述。他們認為，到目前為止，國外學者有“傳統觀點”、“受益觀點”和“新觀點”三種代表性觀點，三種觀點對物業稅對于房價和資源配置的影響不盡相同，哪種觀點更具有說服力，實證檢驗結果尚沒有給出一致結論。此外，三種觀點均將物業稅視為一種流動資本稅，忽視了房地產不可移動的特性。

五、總結

房地產稅改革是一個很重要的課題。從20世紀90年代中期開始，我國便開始了對房地產稅制改革問題的研究。自從我國在2003年提出物業稅改革的設想后，相關的研究更是極大地豐富了起來。已有的研究整理總結了我國當前房地產稅費的情況，分析了其中存在的問題，指出了改革的必要性。對于房地產稅改革方案的設計，已有的研究也提出了許多的建議，包括對當前房地產稅費進行歸并、確定征稅對象、處理房地產稅與土地出讓金之間的關系、房地產稅的職能定位、房地產稅稅制要素的設計、房地產稅改革的路徑選擇與配套措施、對個人住宅征收房地產稅 （包括稅基和稅率的確定、優惠政策的選擇，稅基評估制度的建立、過渡問題的處理、稅收征管制度的建立)等。當然，當前的研究不僅僅局限于這些內容，由于篇幅的限制，本文沒有包括這些研究。

注釋：

① 見 http：//news.sina.com.cn;http：//www.Qingdaonews.com;http：//www.china.org.cn 等網站。

[1]唐明.論我國物業稅稅制改革的制度環境[J].財經論叢，2010，（1）.

[2]唐明.物業稅改革緣何難以空轉實——基于住房制度轉軌背景下體制障礙的視角[J].財經科學，2010，（7）.

[3]唐明.不動產稅制改革的產權瓶頸探析[J].湖北經濟學院學報，2009，（1）.

[4]賈康.抓緊出臺物業稅（房地產稅）[J].城市住宅，2010，（4）.

[5]賈康.開征物業稅，改造‘土地財政’[J].上海國資，2010，（5）.

[6]張青.我國建立市場價值體系物業稅的模式選擇[J].經濟社會體制比較，2009，（1）.

[7]張青.對房地產稅職能的界定與反思[J].涉外稅務，2009，（8）.

[8]唐明.我國開征物業稅的產權制度障礙與改革建議[J].涉外稅務，2010，（7）.

[9]張青.房地產稅（物業稅）免征界限的國際比較與借鑒[J].鄭州航空工業管理學院學報，2009，（4）.

[10][11]聶琦波.物業（房地產）稅的征稅對象研究建議[A].國家稅務總局UNDP項目辦公室.國家稅務總局UNDP項目成果集（2005年度）[C].北京：中國稅務出版社，2006.

[12]唐明.物業稅稅制改革的財政公共管理體制困境探析——地方政府“逆向軟預算約束”的分析框架[J].公共管理學報，2009，（1）.