兩只手的較量

樓市是資金密集型市場，貨幣政策的緊縮，是真正的殺手。

這是一個“很糾結”的問題。計劃之手和市場之手的博弈漸趨白熱化，2011年的樓市在經歷過限購限貸、房價問責、保障房大建、房產稅試點等一系列政策干預后，表現出了“疲軟”的特征，房價出現環比回落，中介關門潮和房企退出潮也正現苗頭，對未來的判斷，雖還有樂觀者，但和股市一樣，悲觀的情緒正日漸濃厚。

在我看來，房價、物價皆因貨幣而起，貨幣超發造成的物價和資產價格上升，是這兩年來的最大特征，計劃之手即使能夠管得住財政資金的初次分配，卻很難管住市場資金流轉中的逐利行為，手忙腳亂地四處救火，也是實情。

樓市是資金密集型的市場，貨幣政策的緊縮，是真正的殺手。這一點再配合上“限購”，才成就了今年樓市治理的效果。但很顯然，這種效果不能持久。限購的本意是“限制投資投機性購買”，但實際上，貨幣緊縮造成的“首套房貸利率優惠取消”、“貸款難”等，也同樣讓“限購”變成了“都不許動”。“婚房”、“改善性住房”的需求，在此時也并未因房價環比下降而實際受惠。

保障房的建設推進力度很大，部分城市的保障房建設模式確實讓百姓受益了，但也有隱憂，“1000萬套”的數字一方面不可避免地摻有一定水分，另一方面，資金壓力在經濟放緩和信貸緊張的情況下難以為繼。

我經常說的“調控會有底線”，并不是說我們事先設定了房價的底線。它的真正含義，應該是房地產行業是否能夠存活下去，宏觀經濟能否維持一定的增長動力。劣質的地產項目和開發商，是此輪調控要淘掉的“沙子”，在此意義上，價格摔多少只是一個外在表現。調控的目的不可能是將整個房地產市場推倒重來，這樣做的成本幾乎是無法估量的。

所以，我仍然堅持我的看法，今年房地產市場的變化主要是“結構性變化”。其一，產品結構的變化，“優勝劣汰”，高品質、居住成熟度高、設施配套完善的房產，價格穩定，不會有大的價格下降，而劣質房產的價格泡沫會逐漸破滅；其二，住房供應結構的變化，普通中小戶型（含保障房）的市場供應不斷增加，普通商品住宅的價格穩中有降，這部分住房中的新建商品住宅，應是限購的重點；其三，行業的組織結構集中化，逐漸涌現的行業股權交易，不僅說明中小開發商的退出趨勢，也說明行業資源整合的力度在增強。毋庸置疑，房地產行業未來的健康發展，將走向品牌化、品質化和強調服務價值的發展方向。縱觀今年的房地產市場發展，結構性調整的趨勢會越來越明顯，房價總體以“回穩”為特征，在貨幣投放有一定的增速情況下，房價難現“大降”的現象。宏觀經濟調控的成敗取決于能否“增加居民收入、能否保持就業增長、能否減少分配差距、能否促進中小企業增長”這四個方面。如果做得好，與宏觀經濟戚戚相關的房地產行業、股市都可以實現軟著陸。無論從內部經濟發展、還是難以預料的外部沖擊來看，“穩定經濟”與“穩定房價”的關系都是密不可分的。否則，調控將難免再次走向“大收后的大放”，調控走回老路，可謂前功盡棄。