呼和浩特房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來趨勢預(yù)測

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。論文從中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)呼和浩特經(jīng)濟環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口規(guī)模、消費水平等經(jīng)濟特點，通過對呼市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及特點的調(diào)查分析，本文推導(dǎo)出了呼市房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 呼和浩特 趨勢

課題號：NJSY12177

本文從呼市房地產(chǎn)業(yè)剖析入手，深入探討如何使房地產(chǎn)業(yè)走上良性循環(huán)、健康發(fā)展的道路。雖然針對的是個體城市，從特殊性到普遍性規(guī)律上摸索來講，相信對整體市場還是有一定的借鑒意義的。

一、呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

2011年以來呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，1-9月完成投資額997726萬元，與上年同比增長40.16%；比1-8月增長29.84%，增幅比上月回落4.05個百分點；比1-4月下降313.65%。從投資構(gòu)成看，商品住房和辦公樓占完成投資的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4個百分點，辦公樓下降1.74個百分點，商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別增加6.02和5.13個百分點。因今年呼市臨街改造和一些商鋪的竣工等，加之去年以來的住宅樓基本都有車庫，因而使商業(yè)營業(yè)用房和其他用房漲幅較高。

（二）土地購置和開發(fā)情況

2011年下半年購置土地面積1026190平方米，同比增長110.61%，漲幅比上半年提高138.62個百分點；土地成交價款109306萬元，同比增長240.73%，增幅比上半年提高242.26個百分點；完成土地開發(fā)面積1142880平方米，同比增長123.85%，增幅比1-6月提高75.4個百分點。到三季度無論購置土地、完成開發(fā)土地及成交價同比均呈大幅上漲，特別是成交價漲幅240%以上，表明土地價格漲幅較大。同時也表明隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房價沒有出現(xiàn)下降，而是上漲。

（三）商品房供給和銷售分析

2011年10月呼市商品房當期上市面積311.92萬平方米，同比增長22.75%，環(huán)比增長6.88%。其中，住宅上市面積251.43萬平方米，同比增長28.28%，環(huán)比增長7.81%。其中批準預(yù)售面積218.16萬平方米，同比增長9.75%，環(huán)比增長5.24%?，F(xiàn)售備案面積93.76萬平方米，同比增長69.42%，環(huán)比增長10.89%。批準住宅預(yù)售面積180.73萬平方米，同比增長16.95%，環(huán)比增長6.31%；現(xiàn)售備案面積70.7萬平方米，同比增長70.48%，環(huán)比增長11.85%。

（四）保障性住房供給狀況

2011年呼市經(jīng)濟適用住房投資16381萬元，雖然與上年同比下降了72.6%，但環(huán)比基本呈逐月增長態(tài)勢。保障模式創(chuàng)新、保障范圍擴大、資金來源擴大，確保了2011年建設(shè)任務(wù)的順利完成。2011年上半年，經(jīng)濟適用房施工面積1338312平方米，同比下降60.17%，環(huán)比增長29.93%。其中新開工面積259116平方米，同比下降了64.5%，環(huán)比增長了159.12%?？⒐っ娣e233010平方米，環(huán)比增長了113.75%。

二、呼和浩特房地產(chǎn)市場特點

（一）政府調(diào)控政策對樓市影響較弱

通過分析我們可以看出，呼市的樓市基本未受調(diào)控政策影響，成交依然火爆。本輪調(diào)控更多是針對房價上漲過快的一線城市，對房地產(chǎn)仍處于發(fā)展階段、房價還有上升空間的二三線城市便成為投資者的新目標。呼市有些地段相對好的項目尚處前期推廣階段，開盤日期和開盤價格都未確定的情況下，已經(jīng)出現(xiàn)咨詢的人群。南二環(huán)周邊已經(jīng)漲到5000元/平方米以上，盡管這個價格超出了很多人的預(yù)期，但房源仍吸引了眾多潛在買家。價格每平方米5000元以上的品質(zhì)項目越來越多。

（二）土地市場總體活躍

2010年前三季度，呼市土地成交價款累計同比增長120%多。在開發(fā)商銷售不斷創(chuàng)新高的情況下，房企拿地熱情沒有減退。雖然現(xiàn)在調(diào)控很緊，整個大趨勢不是很明朗，對后市預(yù)期過早，但根據(jù)前三季度土地開發(fā)和購置土地情況看，開發(fā)商對市場的信心指數(shù)在增加。

（三）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大

一方面，從消費結(jié)構(gòu)看，國外先進國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時期。2010年，呼市城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)為33.85%，居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長：另一方面，從消費水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費水平的提高，無疑也為住房質(zhì)量的改善奠定了堅實的基礎(chǔ)。舊城區(qū)和城中村改造產(chǎn)生的被動型住房需求。

三、呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題

（一）政府管理機制不完善

1.宏觀調(diào)控乏力。當前，房地產(chǎn)供給與需求嚴重失衡，造成大量資源的閑置和浪費。這里固然有企業(yè)投資決策失誤的原因，但政府在建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)方面宏觀調(diào)控不力也是重要原因。2.職能部門管理方式落后。3.在房地產(chǎn)開發(fā)金融方面缺乏參與。當前房地產(chǎn)開發(fā)市場主要由買房人、開發(fā)企業(yè)、銀行三者構(gòu)成。4.監(jiān)督機制不完善。對管理部門及管理人員的決定或決策缺乏有效的制度監(jiān)督。

（二）房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)體系和機制尚欠完備

隨著開發(fā)業(yè)的日益發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)也相繼出臺，從開發(fā)建設(shè)到經(jīng)營管理都有全國或地方性法規(guī)、條例涉及。但從整體上看，法律機制仍欠完善。1.必要的法規(guī)缺失。缺乏管制房地產(chǎn)交易行為的專門法規(guī)，缺乏有關(guān)房地產(chǎn)保險方面的法規(guī)，對一些諸如開發(fā)商重復(fù)售房、買房人退房、轉(zhuǎn)讓以及所購物業(yè)受損等實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的行為和情況，尚無明確的法律可依。隨著國有土地出讓制度的建立，與之配套的征用補償制度卻沒有建立起來，隱含矛盾。2.現(xiàn)行法規(guī)的滯后得不到及時修正和調(diào)整?，F(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》中，拆遷直管公房不找差價，非住宅拆遷的補償與安置不考慮土地區(qū)位等條款，已不能適應(yīng)當前的環(huán)境，這些問題影響拆遷工作的順利進行，也挫傷開發(fā)企業(yè)的積極性，不利于城市建設(shè)。在農(nóng)地征用補償方面，也有類似的情況。3.對一些新興的投資、經(jīng)營行為反應(yīng)過慢，不能及時予以法規(guī)規(guī)范?，F(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)實行的內(nèi)部認購、包租、回租等銷售方式，以及正盛行的農(nóng)業(yè)莊園投資行為等，均不能及時給予必要的監(jiān)督、規(guī)范和引導(dǎo)，給利益各方帶來很大的風險。

（三）房地產(chǎn)供求矛盾十分突出

供給方面，土地是影響房地產(chǎn)供給的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房價是影響房地產(chǎn)需求的主要因素。我國房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)相比較，存在著嚴重的供給方面市場化不足而需求方面市場化過度的現(xiàn)象。產(chǎn)品市場化與要素非市場化之間嚴重不對稱。造成這種非對稱的一個重要原因，在于作為房地產(chǎn)供給方面的土地的稀缺性與不可再生性。

（四）房地產(chǎn)市場運行監(jiān)管和協(xié)調(diào)體系不完善

當前有的開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟實力和市場競爭力不強，房產(chǎn)開發(fā)交易行為不規(guī)范，虛假廣告，合同欺詐，中介服務(wù)和物業(yè)管理中違法和違規(guī)行為等，還沒有得到有效遏制，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)督有待進一步加強。同時，我國的市場化程度還不夠高，房地產(chǎn)市場機制不夠完善，住房供應(yīng)體系還不健全，房地產(chǎn)市場的服務(wù)體系還遠遠不能適應(yīng)居民住房消費需求，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場也存在很多問題。不少家庭住房比較困難，適合我國國情的住房保障制度有待建立。

（五）房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部壟斷現(xiàn)象嚴重

雖然已經(jīng)規(guī)定用于商品房建設(shè)的土地必須實行招標拍賣，但目前招標拍賣還未形成氣候，地塊出讓仍以協(xié)議方式為主，這使取得土地的成本與招標拍賣取得土地的成本相差懸殊，造成了市場的不公平競爭。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)是政府的利稅大戶，各地紛紛致力于“固本培源”，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)企業(yè)與本地政府有著千絲萬縷的聯(lián)系，自然受到當?shù)卣谋幼o。

（六）土地供應(yīng)不規(guī)范

在過去二十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，呼市土地供應(yīng)很不合理。政府將土地以很低的價格劃撥給房地產(chǎn)商，使得在房地產(chǎn)開發(fā)中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產(chǎn)價20%的比例。這樣既影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競爭，也易出現(xiàn)腐敗行為。

四、呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢展望

（一）房屋供給結(jié)構(gòu)將會越來越符合人們的需求

從2011年12月的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析，社會需求較大的住宅投資比重增長較大，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由2010年47%上升到期67%。特別是以中低收入階層為主要需求對象的普通住房、經(jīng)濟適用房、廉租住房供給結(jié)構(gòu)趨于合理，普通住房投資占投資總額的58%（包括經(jīng)濟適用房）。呼和浩特城市居民購買住房的需求中，需求在70一100平方米住房的占31%，而供給比例為42.4%。建設(shè)部今年發(fā)出通知，新開發(fā)的地產(chǎn)項目單套建筑面積在90平方米以下的小戶型占到總面積的70%，同時嚴格控制別墅類用地，房屋供給結(jié)構(gòu)越來越符合人們的需求。造成房屋供給結(jié)構(gòu)的原因：（l）房地產(chǎn)的利潤可觀，許多開發(fā)商就能夠從住房的需求出發(fā)，設(shè)計戶型結(jié)構(gòu)合理的用房。（2）有許多煤炭行業(yè)都投入到房地產(chǎn)中，造成從事房地產(chǎn)的人員迅速膨脹，房地產(chǎn)之間的角逐，必然會造成房屋戶型結(jié)構(gòu)更加合理。

（二）房地產(chǎn)投資規(guī)模將進一步擴大

經(jīng)濟發(fā)展將帶動房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進一步擴大。呼市國民經(jīng)濟以年均31%的速度持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力顯著增強，地區(qū)生產(chǎn)總值由2008年179億元增至2011年700億元。從目前呼和浩特經(jīng)濟走勢看，未來幾年呼和浩特經(jīng)濟將保持這樣的發(fā)展速度，也必將帶動呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的進一步擴大。另外，隨著國家西部大開發(fā)政策的完善，以及呼和浩特提出的活躍房地產(chǎn)市場等多項措施的實施，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強有力的政策保障。良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進一步擴大創(chuàng)造了條件。

（三）房地產(chǎn)價格增長將會趨于穩(wěn)定

從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲，從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價格將延續(xù)近年穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要原因；一是我市房價與其他城市比相對較低，具有一個上升空間；一是我市居民可支配收入增加，房價收入比逐年增加，人們購房能力不斷增強，房價的穩(wěn)步上升不會影響市場需求。另外，由于政府的宏觀調(diào)控政策加強，未來的呼市房價增長將會趨于平穩(wěn)。

（四）度假區(qū)、旅游地和退休居住區(qū)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點

隨著中國經(jīng)濟的高速度增長，人均收入和人們生活水平的迅速提高，人均生活理念也會有大的改變。另外，雙休日和黃金周的執(zhí)行，假日經(jīng)濟的重要地位日益重要。呼和浩特市家庭中，具備旅游支出能力的家庭越來越多，利用收入休閑已成為大眾選擇。據(jù)我國人口普查顯示，我國正逐漸步入老齡化社會，2011年底我國60歲以上的老人就達1.3億，呼和浩特60歲以上的老人已達19.6萬人。計劃生育政策作為我國的基本國策，有效地擬制了我國人口的過快增長，為社會的穩(wěn)定、經(jīng)濟快速發(fā)展起到了積極參的推動作用。但隨之也帶來了一些社會問題，一對獨生子女夫婦贍養(yǎng)四位老人已成為社會普遍現(xiàn)象，有的夫婦甚至要贍養(yǎng)包括祖父母、外祖父母在內(nèi)的6-8位老人?，F(xiàn)代青年要面臨社會的沉重壓力，在激烈的社會競爭要想悉心照料老人是難上加難，現(xiàn)在不少老人已成為空巢老人，子女忙于工作無暇顧及父母。退休居住區(qū)可以將這些老人集中到一起，同時提供交流、溝通與娛樂的場所，使大家可以在一起安度晚年。退休居住區(qū)將成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個朝陽產(chǎn)業(yè)。

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作者簡介：

王雄，陜西咸陽人，講師，內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué)土地資源管理系主任，土地管理研究方向，本論文依托作者2011年立項的內(nèi)蒙古教育廳縱向課題《內(nèi)蒙古土地資源集約利用對策研究》。