錦州房地產企業資金管理存在的問題及解決對策

摘要：本文針對錦州房地產企業的特點，找出錦州房地產企業資金管理存在的問題，通過分析提出提高資金管理水平的新思路和新方法，最后提出完善錦州房地產企業資金管理的優化措施。

關鍵詞：錦州 房地產 資金管理

一、錦州房地產資金管理的特點

錦州房地產行業是典型的資金密集型行業，在錦州房地產企業的財務活動中，資金始終是一項值得高度重視的、高流動性的資產，資金管理更是錦州房地產企業財務管理的核心內容。

二、錦州房地產企業資金管理存在的問題

（一）資產負債率偏高，過度負債經營

高負債必將帶來高風險，過度的負債經營，一旦建設規模超過了自身財務的極限，資金的短缺在所難免，解決資金不足的方法又往往依賴銀行貸款，但高的資產負債率勢必會影響貸款的發放。另外有些房地產企業通過讓施工單位墊資的方式解決資金問題，一旦墊資后企業無足夠的資金投入，工程進度會受很大的影響，既要還債又要投資，雙重壓力使資金的短缺問題更為嚴峻，項目開發建設和資金會走入惡性循環的境地。

（二）融資渠道單一，對銀行信貸過于依賴

錦州房地產金融市場尚未構成多元的支持體系和風險分擔體系。首先，目前的錦州房地產金融市場以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中以商業銀行為主，導致錦州房地產信托規模小、功能單一，股權融資和債券融資缺乏，另外住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產信托投資基金等金融產品還在探索中。其次，錦州房地產金融市場上專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位問題嚴重，資產評估、信用評估、金融擔保、法律咨詢等專業化中介服務機構發展薄弱，缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系。

（三）投資具有盲目性，企業風險偏高

由于房地產投資具有投資量大，回收期長，周轉率低的特點，一旦投資決策失誤就會造成嚴重損失。由于近幾年房地產的理論投資回報率具有極大的誘惑力，使一些錦州房地產開發企業看不清過熱后必有冷卻的大勢，忽略了高回報的同時必然存在高風險。不冷靜、不科學地分析論證開發項目所處的經濟環境、地理環境，不注重房地產市場的消費趨向、消費者的購買能力和市場上的供求情況的調查，盲目地進行項目投資，按企業主觀臆斷而不是按提供消費者需要的產品的市場營銷觀念去開發建設商品房。因此造成的后果不要說得不到合理的投資回報，甚至使投資的資金陷入有去無回的泥潭。

（四）經營管理不善，資金短缺

房地產開發企業在我國還是個新興行業，所以企業的經營管理相對其他工業企業來說比較薄弱，特別是一些錦州房地產開發企業的領導和管理人員資金意識淡薄，頭腦里還未牢固樹立資金成本、利息、時間價值的觀念，造成企業領導從不把資金管理提到經營管理的議事日程上，所以資金管理更是企業管理中的一個薄弱環節，具體表現在企業內部資金管理的責任不明確，前期開發拖沓，建設工程質量不過關，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務欠佳等等都直接影響投入資金的按時回籠，造成企業資金的短缺更是當然之事。

三、改善錦州房地產資金管理的對策

（一）管理環境建設

以財務部資金管理中心作為錦州房地產企業及其所有下屬項目公司的內部資金管理承擔機構，統一管理各公司等下屬成員企業，為所有項目公司提供金融管理服務。錦州房地產企業架設獨立管理的機房，統一授權后，項目公司的資金管理人員通過USBKEY訪問服務器進行登陸和管理，保證資金系統的安全。

（二）資金集中管理體系

建立錦州房地產企業內部系統與商業銀行之間的“銀企直聯接口”，充分借助商業銀行的技術服務手段和營業網點，為錦州房地產企業和成員單位提供不受地域限制的結算服務，實現存款業務、內部貸款業務、結算業務的信息化管理和信息化服務。錦州房地產企業總部與銀行簽署一攬子資金匯劃和委托貸款協議，同時在主賬戶與下屬成員單位之間建立一對一單向委托貸款關系。

（三）現金流預算控制體系

錦州房地產企業財務部通過資金管理信息系統提供的現金流預算管理服務平臺，設置現金流預算的管理周期(初步考慮為月度預算)、具體中報項目、審批流程等管理要求，要求成員單位按要求及時上報現金流預算及預算執行情況，以供錦州房地產企業領導隨時查詢。現金流預算控制體系模式是:成員單位按要求中報現金流預算，經錦州房地產企業財務部審批后執行，每月末根據實際的資金收支情況如實填報現金流預算的執行情況，錦州房地產企業領導隨時查詢各成員單位現金流預算的申報、執行等情況；成員單位在實際辦理資金收支結算時嚴格受現金流預算控制，未納入預算的支出一律不得支付。

（四）信息監控控制體系

錦州房地產財務部可以為各級成員單位提供資金信息監控查詢的服務，各級成員單位按照權限隨時通過系統查詢相關的銀行存款、企業財務部存款、現金流預算等資金信息。

信息監控服務的原則是：1.各級成員單位可以查詢自己本單位的資金信息；2.上級單位可以查詢下級單位的資金信息；3.領導可以根據權限設置(可以按行業、地區、企業性質等成員單位的分類進行授權)，查詢自己所管轄的成員單位的資金信息。

參考文獻：

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[3]郭漫.房地產企業的財務風險與防范[J].經營管理者，2009.23

作者簡介：

王曄（1990- ），女，陜西省紫陽縣人，渤海大學文理學院08級財務管理專業本科生。