房地產投資項目風險管理研究綜述

摘要：針對房地產投資項目具有高投入、高風險、產業鏈長、周期長的特點，本文對國內外房地產投資項目風險的管理的相關研究文獻進行梳理，為加強我國房地產投資項目風險管理，提高房地產項目的投資收益提供理論與實踐方面的支持。

關鍵詞：房地產投資 項目管理 風險管理

房地產投資項目是一個高投入、高風險的復雜系統，其項目決策與實施都需要專業而系統的項目風險管理理論與方法來指導。目前我國房地產投資項目決策大多靠經驗和定性的風險分析方法， 對房地產投資項目建設的內在規律、風險管理方法的研究不夠深入，項目決策中缺乏專業而系統的風險識別和評估，項目實施中缺乏專門而系統的風險管理措施，亟需對房地產投資項目風險管理方法進行系統深入地研究。因此，本文擬對國內外房地產投資項目風險的管理的相關研究文獻進行梳理，為我國目前的房地產投資項目的風險管理提供參考。

一、房地產投資項目風險管理的重要意義

(l)房地產投資項目風險管理能促進項目管理的科學化、合理化。風險管理利用科學、系統的方法管理和處置各種項目風險，有利于減少和消除各種經濟風險、技術風險和決策失誤風險，對于項目管理的科學化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產投資項目風險管理能夠促進項目建設的順利進行。風險管理為項目管理者提供了控制項目風險的各種措施，使項目管理機構在進行項目的各種管理活動時，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項目建設的順利進行。

(3)房地產投資項目風險管理能夠保證項目目標的順利實現。風險管理的實施能夠采取有效措施，將項目面臨的風險損失控制在最低限度，并能在損失發生后保證及時地提供措施，從而能夠使管理部門提高經濟效益，保證項目目標的實現。

(4)房地產投資項目風險管理能夠促進項目經濟效益的提高。通過實施風險管理，以最小的成本達到最大安全為目標，將處置風險的各種費用分攤到項目建筑產品或者過程中去，從而減少了費用支出，增加項目的經濟效益；同時，房地產投資項目風險管理的各種監控措施也使得各個項目部門有意識地提高管理效率，控制風險損失，進而提高項目經濟效益。

二、房地產項目投資風險管理的國內外研究現狀

（一）國外研究現狀

風險管理可以追溯到第一次世界大戰中的德國，而比較系統的風險管理理論則是在美國形成的。從20世紀30年代開始，項目風險管理研究被應用于房地產投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個階段，1960年以前，投資風險研究主要采用傳統的財會分析方法；1960年以后，引入管理方法，創立了工程管理科學方法，增強了解決實際問題的能力。

對于房地產投資風險的研究，大多集中在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域。如Wurkzebach在其《現代房地產》一書中，概括了房地產投資存在的風險，詳細探討了美國商業地產投資風險可能受到克林頓經濟政策和新稅法實施的影響。Roger P·Sindt.在其著作《房地產投資分析與應用》一書中，分析了房地產投資行為，在此基礎上，提出了一些適用于房地產投資的理論。并且，在充分考慮房地產投資可能受到融資情況、貨幣時間價值等因素和外部投資環境等因素對其產生影響的情況下，提出了房地產企業投資的戰略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產投資的收益及決策問題，提出了一些房地產投資決策的方法。Joseph L·Pagliari在《房地產組合管理手冊》一書中研究了房地產投資組合問題。Peter·Jovanovic與David·spaulding主要在房地產項目投資風險識別、評價和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學科，層出不窮的研究成果逐漸將現代決策理論嫁接到傳統的房地產投資技術之上，現代投資決策技術應運而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產投資基本原理》一書中強調了風險與回報的關系，主張定性與定量相結合的綜合風險決策，并提出了房地產投資決策的五項原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產投資決策分析》中，定性地介紹了房地產投資存在的主要風險因素，討論了傳統的風險調整方法和敏感性分析方法，并把房地產風險的概率分析方法定義為“現代風險分析方法”。在此方法中，他認為風險應該表示為偏離預期值的概率。(3)國外房地產投資決策強調定性與定量分析相結合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產投資決策五原則為:房地產投資分析為系統性經濟分析、風險與回報緊密相連、最優投資應以財富最大化為目標、房地產環境分析必不可少，房地產投資分析是一種風險分析。

目前，發達國家商業地產項目開發研究已經比較成熟，相關學者和專業機構從不同角度對商業地產項目投資風險與收益進行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運用計量經濟學模型分析和預測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關系進行了研究。

（二）國內研究現狀

20世紀80年代后期，項目風險管理的知識被介紹到我國，應用于大型土木工程項目的管理中。目前，將項目風險管理應用于我國房地產投資風險的研究剛剛起步，對房地產投資風險管理的研究主要是在房地產投資風險的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風險經濟學導論》，陳佑啟等編著的《房地產投資風險管理及經營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產投資風險與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產項目投資》，李啟明等編著的《房地產投資風險決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產投資分析》，胡曉龍主編的《房地產投資與分析》等。對于房地產投資風險的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應用在建設項目風險分析中。除此之外，其他大部分研究房地產的書籍都只是順帶提及風險的問題。

由于房地產在我國近幾年才引起人們的重視，國內學者對房地產投資風險的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點的分析等方面，如:租金回報率與投資回報率的區別和未來增值空間的判別、租金回收風險的考慮等。運用的方法主要是從其他行業借鑒的，如運用混沌經濟模型控制房地產投資，對房地產投資目標選擇模型的研究，用正態分布圖像法計算房地產投資凈現值風險等。

三、關于現有房地產項目投資風險管理研究的評述

我國房地產業開發起步較晚，關于房地產投資項目風險管理，尤其是在企業這個微觀層面上的研究還較少，現有文獻大都是側重于風險識別、風險評估或者風險調控中的某一個方面進行分析或評價，三個方面研究相互之間的聯系還不夠緊密，主要表現在以下幾方面:

(l)割裂了風險識別的特征聯系，并且缺少對風險發生機理的深入分析。

目前，國內許多有關房地產項目投資風險的識別研究內容大都是對投資風險的某些特征，如對風險來源、風險可控性等各種具體風險管理特征的介紹。由于對投資風險關注的側重點不同，如此分類只是針對性質相同的某一類房地產項目進行風險識別研究，這就割裂了各個風險特征之間的聯系。許多文獻中對“風險(驅動)因素”和“風險后果”兩個概念之間的關系也缺少深入的分析，從而導致對風險發生機理缺乏研究。

(2)風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。

房地產投資項目風險的評估離不開評估指標體系的構建。目前國內現有文獻中許多評估指標體系都是以定性方法分析建立的，指標體系往往比較廣義，針對特定房地產項目的投資風險進行識別并經過嚴密論證尤其是實證研究指標體系不多，造成投資風險識別與風險評估之間聯系不夠緊密。

(3)風險調控缺乏充分的先期研究支持。

房地產項目投資風險識別、評估的最終目的是對風險進行調控。風險調控的措施也應該建立在對房地產項目投資風險特征全面識別的基礎上。而目前國內現有文獻針對具體房地產項目投資風險的識別不夠，缺少對投資風險因素和投資風險后果之間發生機理的分析，同時風險評估與風險識別之間聯系不夠緊密，因此，許多風險調控提出的方法和措施大都是建立在對房地產項目投資風險定性分析基礎上的政策性建議。

參考文獻:

[1]李群.房地產項目投資風險管理.現代經濟信息， 2011，8

[2]鄧益仲.房地產投資項目風險管理方法的研究.現代商業， 2010，8

[3]唐燕.房地產開發投資項目風險管理探究.現代商貿工業，2010，1