論房產稅改革的現實影響

摘要：近期關于房產稅的紛爭風起云涌，目前我國的房地產市場已經陷入“越調越漲”的怪圈，房價不斷上升，居高不下。為了抑制房價，同時也為了建立和健全我國現行的房產稅制，促進房產業有序健康地發展，房產稅的改革勢在必行。本文從現實的角度出發，剖析了房產稅改革的現實影響。

關鍵詞：房產稅 改革 影響

房產稅，就是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人等征收的一種稅。我國房產稅改革在經歷長時間的爭議之后，終于邁出了堅實而有探索性的一步——從2011年1月28日開始，國務院批準在上海、重慶兩地正式試點征收房產稅。兩個地方房產稅的征收在征稅對象、稅率等方面有所不同，但其最終的目的都是相同的：通過房產稅調節房地產市場的需求，對個人住房征稅，是我國對房地產市場調控的重大舉措，必將對樓市的發展帶來深遠的影響。

房產稅是一項長期的調控政策，要想充分理解推進房產稅改革的必要性和戰略意義，我們必須從全局的角度出發，在充分了解我國房產稅改革歷史的基礎上，結合當前我國經濟發展的總體運行情況進行分析。我國的房產稅改革始于1986年，從那一年起我國開始重新對內資企業和中國公民征收房產稅，并在此基礎上實現了內外統一。面對當前我國市場經濟轉型以及樓市的迅速發展，房產稅改革進度已經明顯滯后，主要表現在：一是稅基重疊、稅負過重。比如對住房基金，我國既要征收房產稅，同時還要征收其他相關的稅種，如印花稅和營業稅等。二是房產稅稅率設計不合理。例如按照租金征收的部分稅率為12%，這個稅率主要是在當時房地產市場上公有制為主體的大環境下確定的，而現在經濟環境已經發生了巨大的變化，這一稅率顯然與我國近年來房產租賃市場以民營市場為主的市場經濟體制極不相稱。三是我國房產稅征收并沒有統一的標準，會導致稅負不公?？傮w來說，我國房產稅制在轉讓及租賃環節稅負偏重，而在持有和使用環節稅負則相對較輕，這樣既不利于促進房地產交易的擴大，又不利于房產稅 資源的合理調配。因此，推進房產稅制改革，就顯得意義特別重大。

稅制改革有助于改變人們對房地產市場的價格預期。由于房價持續上漲，樓市的投資回報率比較高，從而使得很多投資者投資樓市以尋求高回報的意識。其中一些投資者不惜采用借款、按揭等方式進行投資，房地產市場的火爆引得大量的投資資本從實體企業流入樓市。在這種情況下，需要政府對這種狂熱的投資行為進行合理的引導，開征房產稅是政府對樓市發出的一個強烈信號，表明政府不會允許房價的非理性上漲。雖然房產稅并不會導致房價的大幅下降，但它可以通過改變人們對房地產市場的價格預期來促使房地產市場更加理性的投資行為。

改革有助于完善我國稅收體系。目前，地方政府的財政收入大多來自土地財政，即地方政府通過買賣土地收取土地出讓金來籌集財政資金。同時，由于地方政府沒有舉債權，因此國家對房地產市場的整頓也相應減少了地方政府的融資渠道。推進房產稅改革有利于降低地方政府對“土地財政”的依賴，補充地方財政收入，提供一個相對穩定的財政收入來源，從而促進房地產市場的良性發展。

改革有助于為保障性住房建設提供資金支持。當前，我國保障性住房的規模非常小，進展緩慢，無法滿足中低收入者的住房需求，征收房產稅為其提供相對穩定的資金來源，可以在一定程度上緩解保障性住房資金短缺的問題，從而有助于實現“住房所居”。

改革有助于調節收入分配。房地產投資所帶來的收入在某種程度上也是造成我國公民之間收入差距明顯的原因之一，而稅收本身所具有的重要功能之一就是調節收入分配，有利于推進社會的公平。

因此房產稅改革對現實生活有著很多的影響。例如：

一、房產稅對投資需求的抑制作用

對于我國近十年來發展迅猛的房地產市場來說，房產稅的開征必將會推動房地產市場改革，在引導樓市更加理性的投資行為方面起到重大的作用。

房產稅的征收，不僅影響自住型購房者，對投資型購房者也會有較大的沖擊。對自住型購房者來說，征收房產稅會使他們在購房的時候采取更加審慎和理性的態度，從而有利于引導居民購買住房時的合理性消費。為避免繳納多過的房產稅從而促使自住型購房者在購房的時候考慮較小面積的房產，而對投資型購房者來說，一旦征收房產稅，房產所有人持有房屋的成本就會增加，這必然會大大降低房地產投資的預期收益，從而削弱投資者投資樓市的熱情，進而影響到樓市的投資需求。

二、房產稅可以為地方政府提供穩定財政收入來源

近十幾年來房地產市場得到了迅速的發展，土地價格也越來越高，土地出讓金成為了地方政府重要的財政收入來源，其占地方財政的比例日益提高，土地出讓金儼然成了地方政府的“第二財政”。由于土地財政已經成為地方財政收入的支柱，導致了一些地方政府為了增加財政收入，盲目進行征地拆遷，從而引發社會矛盾，嚴重影響社會的穩定團結。從長遠來看，城市的擴張必然會導致土地資源越來越少，土地轉讓金也將隨之日益減少，“土地財政”缺乏可持續性，會給未來的地方財政收入政策帶來較大的潛在危機。因此，地方政府應當考慮減少土地財政的過度依賴，而房產稅的征收無疑會給地方政府增加一個重要的財政收入渠道，減少對土地收入的過度依賴，為地方政府提供長期且穩定的財政收入來源。

三、房產稅在調節收入分配方面發揮的作用

房產稅的開征對調節收入分配是十分有意義的，它體現了社會財富再分配的功能。近年來，隨著人們擁有的住房數量不斷增加，以及房價的急劇上升，房地產市場上的投資行為已成為人們積累財富的一個重要途徑，這會對居民收入差距的擴大起到推波助瀾的作用。因此，通過對擁有多套房產的個人征收房產稅，可以適當調節貧富差距，從而在一定程度上促使財產分配更加合理，有利于縮小我國目前日益擴大的貧富差距。房產稅的征收一定不能增加普通購房者的負擔，否則就起不到調節收入的作用。如果購房者購買的房產是首套房或者是中小戶型住房，那么就應該免征或者少征房產稅，以不增加普通居民的支出為原則。

另外，房產稅征收后所形成的財政支出也可以進一步增進社會的公共福利。房產稅在增加地方政府財政收入的同時，也應當遵循“之于民、用之于民”的原則，地方政府在房產稅征收的初期應該優先將稅收所得用于當地的保障性住房建設。

四、房產稅對房地產市場的影響

1.房產稅對房產市場供給的影響

房產稅開征以后，投資性住房的持有成本就迅速增加，這將使得房產租賃市場異常繁榮，可供出租的房產供給增加，從而直接導致租金下降，租金下降的結果必然會導致部分打算購買房產的消費者暫時放棄原來的購房計劃，轉而通過繼續租房的方式來解決住房問題，從而使得消費的住房需求呈下降趨勢。所以，不管是消費性還是投資性需求，在短時間內由于征收房產稅都會迅速下降，同時供給增加，這將會引發房產價格的下降，但長期來講，房地產市場的供給主要決定性因素是土地供給，而土地資源有限，屬于稀缺性資源，而政府則控制著土地的供應權和支配權，但房產稅使房產長期需求下降且回歸居住本質，改變了需求結構。

2.房產稅對房產需求的影響

由于投資性住房才是房產稅的征收對象，從靜態角度分析房產稅的開征并不會影響到消費性需求，而居民解決自己住房問題的方法也并不只限于買房，還可以通過租房的方式加以解決，因此，消費性需求在一定程度上要受到房產租金變化的影響。同時，房產稅開征的直接結果就是導致投資性住房持有成本大幅上升，從而延長投資回收周期，投資風險加大，根據資產組合選擇理論，一項資產的需求量與該項資產相對于其他資產的預期收益率成正相關，而與相對于其他資產的風險負相關，因征收房產稅時投資房產的預期收益相對其他資產不斷下降并且相對風險不斷增加，投資者必然會減少房地產市場的投資，而選擇轉向其他領域進行投資，房地產市場的投資性需求就會減少。

3.房產稅對房價的影響

由于房產稅改革可以積極地調控房地產市場，針對當前房價上漲過快的現狀，房產稅被寄予了很高的期望，人們希望它能夠有效遏制房價過高的現象，更希望房產稅能夠起到立竿見影的作用。然而，影響房地產價格的決定性因素是供求關系，征收房產稅抑制房價的作用非常有限，不能從根本上遏制高房價。房產稅只是稅收的一個途徑和渠道，盡管它會增加房屋的持有成本，進而能抑制一部分消費需求，并對房地產市場產生一定程度的影響，但不要指望單純依靠房產稅就能夠解決所有難題，也不要對其寄予過高的期望，希望對房價產生“一劍封喉”的作用。

五、房產稅改革對各利益集團的意義

1.第一位就應該是消費者，消費者是最直接接觸房產稅的利益集團，是最直接的承擔者，同時，消費者群體又是對房產稅的反應最復雜的群體。

2.其次是政府，作為稅種的制定者和頒布者，而又作為房產稅的收入者，改革對于政府的影響相較消費者小一些。而政府雖為一個意見齊整的利益集團，但中央政府與地方政府對于房產稅改革的態度卻是不一樣的，所以就要分開研究。

3.金融機構第三大集團是銀行，銀行作為金融機構，可以說內心是五味雜陳。一方面要無條件支持國家的政策，一方面又要面對因為房產稅改革而可能出現的壞賬問題，貸款的發放與收回就成為棘手問題。

4.最無奈的利益集團就是開發商，開發商可以說是最不愿看到房產稅頒行的利益集團，改革直接影響開發商的收益，同時，開發商是最直接與政府、銀行、消費者都有關系的利益集團，所以對于它的研究就要分三方面進行。

參考文獻：

[1]劉素榮 關于我國房產稅改革的思考[J]. 財會研究，2010（11）

[2]李靜敏 對我國房產稅改革的思考[J].社會科學家，2010（9）

[3]劉寧， 徐紅 我國房產稅改革的相關問題及建議[J].經濟論壇， 2010（9）

[4]劉開瑞，閆燕. 房產稅改革的影響分析及對策建議[J]消費經濟， 2011， （03）

[5]蔣安妲 關于房產稅計稅依據的調查與思考[J]；現代經濟信息；2010年1期

[6]韓雪 我國房產稅稅制的改革和完善[J]；中國鄉鎮企業會計；2010年4期

[7]應建武， 田旭航 加快調整和完善房產稅政策之我見[J]. 經濟視角（中國納稅人）， 2007（7）

[8]何德旭 財經藍皮書.社會科學文獻出版社

作者簡介：

高蔓麗（1979- ），連云港財經高等職業技術學校，研究方向：會計職業教育。