對房產保險業務中保險價值確定問題的探討

摘要：本文探討一個保險實踐中存在的普遍性的認知上的誤區，即房地產保險價值的確定問題。房產保險的保險價值中不應該包括與標的物有關額土地使用權的價值。土地使用權價值是一種完整的價值轉移，它不依附于房產價值本身，而是一種獨立存在的價值。將土地使用權價值作為房產保險標的的做法于理無據，實踐上也是嚴重侵害投保人利益的行為。

關鍵詞：房產保險 土地使用權價值 保險利益

保險標的物保險 價值的確定是保險業務中的重要內容。不同種類的保險，其標的物價值確頂定放阿飛是不同的。由于房地產的特殊性，房產保險中保險價值的確定，在理論上存在一個極具探討性的議題。在保險實踐中，保險公司對房產保險采用以標的物購置（或重置）價值為基礎，按一定的保險費率標準向投保人收取保險費，已然是行業慣例與約定標準，幾十年而不易。本文試圖論證這一似乎公認的原則正是在理論上存在重大的誤區，既違法反《保險法》相關規定，也侵害了投保人的利益，需要糾謬。

一、房地產價值的構成

在我們看來，之所以在房產保險上產生誤區，實際上源于對房產與房地產概念的誤讀與混淆。物理上，房屋是不能獨立存在的，土地卻是可以單獨存在的。由于兩者的密切關聯，實踐上我們在很大程度上將兩者捆綁，有時候甚至重合。應該明白，房產與地產是有聯系有區別的概念。如果建立這樣的認知，那么對于房產的保險利益就容易分別了。根據《憲法》《土地管理法》等相關法律規定，我國實行國家、集體所有的土地所有制度，禁止一切形式的土地買賣。土地使用權交易就是為了因應法律要求而采取的可行方式。除了農村集體房產完整擁有土地使用權與房產所有權，其他企業、個人，包括國有企業都不擁有都土地所有權。也就是說，只能對房產所有權和土地使用權進行處分，這種處分是不涉及土地所有權的。房產所有權與土地使用權是兩個并行的財產權利，只是由于管理方便起見，將兩者歸并。兩者的法律關系也不一樣。土地使用權受《土地管理法》等相關法律管轄；房產受《物權法》、《建筑法》、《房屋管理條例》等相關法律管轄。因此，在法律關系上很明顯的區隔的。 房產所有權人雖然支付了土地出讓金，該土地產生讓金價值也同時包括在房產的價值之上，但是他不擁有土地所有權，這是一種不完整的所有權。是現階段我國社會主義法律體系所決定的。

理解土地使用權與房屋產權是并行的兩個權利主體這一點對討論主題很重要。很明顯，無論自建或購買房產的，其價值是由兩部分構成，即土地使用權價值，直接轉讓或分攤，與建筑物即房產的價值。為了敘述方便，我們舉例，某人從某房地產開發公司購入價值100萬元的房屋，其100萬元價值并非單指上蓋建筑物的價值，而是由土地使用權50萬元與上蓋建筑物50萬元組成。

有時候，同樣結構的房屋，因所處的位置不同，其市場價格往往有巨大的落差，而房屋的建造費用不會有多大的差距，說明價格差距的原因在于土地使用關權價值的差異。房屋在經濟學上屬于不可貿易商品，即不能通過套利活動使得兩地的價格趨于均衡。因此房地產及時在同一城市的不同地段，價值也是有巨大的差異。在金融業務的抵押貸款中，抵押物的價值可以是它的全部價值為基礎，但是在保險業務中，保險標的物雖然是同一建筑物，而保險價值卻不能以房產價值的全部來計算。因為土地使用權價值是一個特定的概念，屬于管理范疇，而權利作為保險標的是值得商榷的。

二、建設用地使用權不應該具有保險利益

在《物權法》里土地使用權被稱作建設用地使用權。建設用地使用權有沒有保險利益，是一個值得討論的問題。《保險法》第十二條規定：“保險利益是指投保人或者被保險人對保險標的具有的法律上承認的利益。”根據這一規定，表面上理解，建設用地使用權從法律上似乎應該具有保險利益。不過我們仔細研讀該條文，并運用專業立場與專業背景，從保險學原理出發，就能發現這一條規定是很不完整、不全面、狹隘的，存在著明顯的專業上的瑕疵，因為它所包含的對于保險利益概念僅僅停留在法律權利的層面，完全忽視且不提保險學意義的保險利益。法律條文規定當然局有它一定的法理上的基本依據，法理依據就是它要規范的主體的學理基礎。但是從保險專業基礎出發，對保險利益應從兩個方面進行理解：一是法律上的權利主張，即權利人擁有對權利的占有和支配權；二是保險行為能夠產生經濟上的利益。即投保人能夠因為發生保險事故獲得一定的經濟上的利益。顯而易見此規定沒有顧及經濟上的利益而導致模糊與局限。

在保險學原理中，保險利益特指可保利益，不僅僅指投保人具有標的物法定的利益，同時還包括投保人的投保行為能夠使得投保人與保險標的物之間因這一投保行為而產生一種經濟上的利益關系，即投保人若因保險標的物的風險而遭受損失，以及因為保險標的物沒有遭受風險而獲得收益。人們之所以投保財產，是因為在保險標的物未來可能遭受一定的不可預估風險而使標的物滅失或價值較大程度減少時獲得相應的資金上的救濟。如果投保人知道自己的財產在發生風險時，保險公司無論如何不必也不會理賠時，他也無論如何不會進行投保的。因為投保行為對他來說是沒有任何經濟意義的，因此不存在保險利益。對保險利益概念的準確理解，是問題的核心。

通常情況下，建設用地使用權滅失存在以下的三種情況：使用年期屆滿和政府土地征收及自主轉讓。這些情況是可以提前預知的，不存在任何意外風險，并且除年期屆滿以外，都能得到相應的經濟補償。保險的意義是對意外風險而言，沒有意外風險發生，保險事業也不會存在，當然應該把以上情況排除在保險之外。另外因房地產市場的調整產生商業上價格下跌，使建設用地使用權價值減少而這卻不在商業保險責任范圍之內。

從土地所有權屬性來講，建設用地使用權是土地所有權的衍生物，是一種從屬權利，不能離開他的主體單獨成為保險標的。《保險法》規定土地、礦山因沒有保險利益而不能是保險標的物，毫無疑問，依附于其所有權之上的權利也當然的不應當具有保險利益。

總之，不管從保險利益的角度還是建設用地使用權滅失和遭受風險情形的角度來分析，建設用地使用權都不應該具有保險學意義上的保險利益。建設用地使用權作為一種權利不會發生意外風險，而市場因素導致其權利價值減少也不在保險責任之內。故此將一個不會發生意外風險的事物硬作為保險標的物，捆綁在保險價值中違背了保險學基本理論。

另外一個支持建設用地使用權不具有保險利益的理由，體現在國家有關部門制定的會計準則中。根據我國商業企業與工業企業的《會計準則》，建設用地使用權計入無形資產。對于有形資產來講，權利自可以作為保險標的，如應收賬款等。但是對于無形資產來講，是不能成為保險標的的。無形資產附著在相應有形資產之上，有形資產滅失，無形資產亦歸于消滅。各國的保險實踐中是沒有無形資產保險的事例的。其原因在于無形資產的價值不是受它本身決定的，而且其風險損失程度不能有效評估。沒有一家保險公司愿意承受這類風險。

三、房產保險理賠

由于房產保險中，對保險價值的認定存在著有利于保險公司的情況，使得房產保險損失理賠與保險理論存在一個明顯的矛盾。《保險法》第五十五條規定：“投保人和保險人約定保險標的的保險價值并在合同中載明的，保險標的發生損失時，以約定的保險價值為賠償計算標準。投保人和保險人未約定保險標的的保險價值的，保險標的發生損失時，以保險事故發生時保險標的的實際價值為賠償計算標準。保險金額不得超過保險價值。超過保險價值的，超過部分無效，保險人應當退還相應的保險費。保險金額低于保險價值的，除合同另有約定外，保險人按照保險金額與保險價值的比例承擔賠償保險金的責任。”我們一套市場價值100萬元的房產為例來說明問題。因為100萬元的價值中包含了50萬元的建設用地使用權價值，其上蓋建筑物價值部分是50萬元。投保人若以100萬元作為保險標的進行投保，他在房產發生風險以后所能得到的最大賠償金只能是上蓋建筑物部分，而不包括減少一定屬于權部分。投保人若認為建設用地使用權不會發生意外而不必投保，選擇50萬元作為保險價值，即最大可能風險損失范圍投保，保險公司就獲得一種有利于己的優勢解釋，它可以認定保險金額低于保險價值，發生風險時只要賠付一半，承擔50%的責任。如果投保以100萬元作為保險標的，發生事故時，又可援引法條以損失超過保險價值為由拒賠50萬元以外的部分。

假定有人將價值100萬元的房產進行投保，在保險起見發生了完全損失，我們來分析一下理賠結果。房產保險的賠付標準是其重置價值進行的。保險作為金融行業，發生損失時，是必須進行現金賠付的，不存在食物置換。若投保金額超過重置價值的，超過部分不賠付，而保險金額小于重置價值的則以保險金額賠付，這是保險行業特性所決定的。100萬元的房產，在出險時的市場價值只有80萬元，賠付金額只能是80萬元。現在假定發生全損事件，保險公司便要以房產的重置價值進行賠償。再假定類似地段房地產價格也是100萬元，于是保險公司賠付了100萬元，使投保人得以重新購買相應的房產。似乎保險公司是按保險價值進行理賠的。不過《保險法》第五十九條又規定：“保險事故發生后，保險人已經支付了全部保險金額，并且保險金額相等于保險價值的，受損保險標的的全部權利歸于保險人”，也就是說，投保人名義上得到100萬元，利益沒有受損，但是此時原有房產的并未滅失的建設用地使用權因之歸于保險公司，這部分的價值并沒有相應減少，保險公司名義賠付額100萬元，同時獲得價值50萬元的建設用地使用權，實際賠付仍只有50萬元。由此觀之，保險公司在房產保險中，以50萬元的最大賠付責任，卻向投保人以100萬為保險價值收取保險費可能構成一種商業欺詐。因為投保人因此多支付給了保險公司一筆保險費，且并沒有相應增加任何保險責任范圍。

綜上所述，因為建設用地使用權是一種無形資產，在保險業界的房產保險中將不具有保險利益的建設用地使用權也作為保險標的物是不合理的，應予修正。

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作者簡介：

陳益華，就職于中信銀行寧波分行。