房產中介為騙傭金屢出“花招”

李新衛

二手房買賣持續低迷，一些房屋中介公司為了生存，沒有在服務上多下功夫，卻想出不少歪點子，在僅有的一點市場上挖出傭金來，買賣不成照樣拿傭金，遇上客戶不買賬的，就向司法“求助”。

按照房屋買賣的一般流程，中介公司不但要介紹買賣雙方認識、簽訂《買賣合同》，還要為雙方辦理按揭、過戶、繳稅等專業性較強的手續，待一切妥當才能拿到傭金報酬。

近年來這一流程在運作中卻出現了新情況，有的中介工作人員為促成交易，口頭允諾減少傭金，在與業主正式簽訂居間協議時，仍按格式合同中的費用標準，且未向業主告知釋明。在交易履行后，中介公司遂起訴業主催討剩余傭金。有的中介虛假承諾規避政策，為在最短時間促成居間，謊稱可幫助客戶規避二套房、外地購房、系統購房等限購政策，而實際則無法履行，誘騙客戶簽訂房屋買賣合同后引發糾紛。還有的在居間合同文本上動手腳，只要客戶一簽合同，傭金就是囊中之物。

據寶山法院統計，今年上半年，該院受理的房屋中介公司居間傭金案件猛增到140多件，與去年同期的60件相比翻了一倍多。該類案件均為房屋中介公司起訴要求對方支付房款1%的傭金。從該院的判決支持率來看，中介公司完全勝訴的案件寥寥無幾，有些案件，法院只是象征性地支持了一成左右的中介傭金。

先簽合同再看房 買賣不成還要收傭金

今年4月，一家較有規模的置業顧問公司向寶山法院起訴了一批案件，稱與被告簽了居間合同，被告也與第三人簽了房屋買賣合同，認為不管以后被告買房成功與否，原告的居間義務已經完成，就應當拿到幾百萬元房款的1%居間傭金。

但我們來看看他們是怎樣讓買房人簽合同的。今年3月初，馮先生來到該公司門店，稱為辦理女兒就學手續而急于購買學區房，并明確提出要求房源交易滿5年，以減少購房成本。3月6日，公司工作人員哄騙馮先生到其店內商談，并表示先簽協議再商談細節、付定金等，馮先生遂簽署了一套177萬元房屋的居間協議、買賣協議。但次日，馮先生前去付定金時才了解到該房源到今年9月才滿5年，顯然不符合自己的要求，所以決定不買該房了，之后又在同小區找到了其他合適房屋，并為女兒辦理了入學報名手續。馮先生認為原告使用欺騙手段才簽的合同，房屋買賣也沒有成功，何來居間傭金？

法院認為，被告辯稱其購房為子女就學等情況有相應的證據予以佐證，且符合目前社會生活的客觀實際，可以采信。但被告簽署居間協議及買賣協議時理應進行謹慎審查，仔細辨別，其辯稱受原告工作人員哄騙才簽署協議，證據不足，難以認定，故其應當自行承擔相關協議約定的法律責任。但另一方面，房屋買賣系普通公民生活中的重大事件，原告作為專業經紀公司應當提供全面細致、符合委托人真實需求的服務，盡最大可能避免發生糾紛。本案中，原告在未收取被告任何意向金或定金的情況下安排雙方簽署，簽約后被告即提出異議，可見本次買賣磋商之倉促、準備之不足，有違居間工作之宗旨。再考慮到原告未提供履行買賣合同的其他服務，法院酌情確定被告支付原告傭金3000元。

該置業顧問公司的這批案件均為此類。

先吃定下家再吃上家 發明文本輕松賺傭金

本市另一家大型房屋經紀公司則采用先安撫好上家，口頭答應不向上家收取傭金，而向下家收取高額傭金后，回過頭來再起訴向上家要傭金。

這家公司還發明了一種合同文本，可以讓自己輕松獲得傭金。他們將只要買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》作為居間完成的唯一條件，至于將來買賣是否成功，買賣過程中需要中介公司代為辦理的一些專業手續，則作為附加條款，是一種盡義務的做好事。

去年7月，張女士在該公司門店簽訂了《房屋買賣居間協議》及附件《房屋買賣協議》，約定張女士將自己一套房屋出售，到手總房價款為243.5萬元。

協議第四條約定，本合同附件《房地產買賣協議》成立即表明買賣合同成立，居間成功。甲、乙買賣雙方應當于買賣合同成立之日分別按照本協議第二條約定的總房價款的1%各自支付中介傭金。

為了不被人指責為“做小動作”，協議第八條還約定：“在簽署上述協議時，我方已認真查閱了全部協議的內容，且居間方已對協議第四、五、七條及其他條款內容進行了明確的提示并已按我方的要求進行了詳盡的解釋和說明。我方對約定的權利、義務、責任清楚明白，并愿按該協議約定嚴格履行。附件《房地產買賣協議》是本協議不可分割的部分，與本協議具有同等法律效力，甲乙雙方均同意按該附件的內容履行。”

11月，該房屋買賣過戶完成，張女士拿到了243.5萬元，交易過程中所有其他費用均由買房人付清。而在買房人向中介公司支付了3萬元傭金后，公司又找到張女士要求她按照居間合同約定支付傭金。

張女士認為，公司承諾傭金全部由下家承擔，也約定243.5萬元房價是到手價，所有稅費及中介費均由下家承擔，下家也向張女士透露，本次交易下家已向中介支付了傭金3萬元，當時公司承諾給下家傭金優惠，傭金已經付清。下家實際支付的傭金已經超過房價的1%，這說明當時已經說好傭金全部由下家承擔，否則下家不可能支付超過房價1%的傭金。

法院認為，雖然居間協議約定被告應按照總房價的1%向原告支付中介費，但之后簽訂的《買賣合同》中的約定，房屋的交易價格243.5萬元是被告到手價，該條款是原告幫助擬定的，原告對該約定的本意應該清楚。對于到手價，通常人的理解為賣方不承擔買賣中任何費用，是賣方凈到手的價格。本案中，合同約定買賣雙方各按總房價的1%向原告支付中介費，但買方實際支付的中介費為3萬元，超過了約定1%的標準。買方支付時并未提出異議，原告收取時也“理所應當”，這明顯違背常理和交易慣例。

據此，法院采信了張女士的意見，駁回了中介公司的訴求。

簽約就收意向金 退款卻拖半年多

一些中介公司見錢眼開，客戶只要有購房表示，就要求他們先支付購房意向金，而該筆錢款并不是直接付給賣方，而是被指定打入中介賬戶，甚至是業務員個人賬戶，屆時被以中介傭金的名義收取。如果買賣不成，客戶要討回這筆錢也絕非易事。

去年10月，程先生在某房產經紀事務所門店內，與其工作人員簽訂了一份居間協議，表示愿意購買店內告示的一套三泉路上的房子，居間協議上并蓋有該房產經紀事務所的公章。同日，程先生將5萬元意向金轉賬匯入了公司業務員指定的銀行賬戶內。事后，程先生得知系爭房屋預告登記的權利人與居間協議載明的出賣方不是同一人，買賣合同無法繼續履行，故要求退還已付意向金，但幾經上門均被搪塞。

11月10日，公司答應歸還部分意向金2萬元，另剩3萬元暫存公司，公司為程先生再尋找房源，若購房成功則作為購房傭金，多退少補，反之在11月30日前，未找到合適房源，則由公司當日退還余款3萬元。

至10月31日，程先生并未收到任何退款，前去理論時，被告知他的5萬元錢是辭職人員私自利用公司名義騙取的，此事與公司無關。這下，程先生徹底懵掉。經過不斷努力，至今年2月23日，程先生才拿到區區3000元，沒辦法了，程先生只得向寶山法院起訴。

法院認為，依據正常的買賣流程，原告在被告業務員的帶領下看房，并在門店內簽訂居間協議及傭金確認書，其已經盡到了審慎的簽約義務，無論被告業務員在簽訂居間協議時是否離職，均不影響原告認定居間系被告的公司行為。至于原告支付的5萬元意向金是否被被告業務員取走，不影響被告應當返還原告意向金的義務，判決該房產經紀事務所返還原告意向金47000元。