土地租賃登記的若干問題探討

鄭東雄

摘 要：文章分析了土地租賃的兩種形式國有土地租賃和國有土地使用權出租的不同,提出了地上房屋登記的意見。

關鍵詞：土地租賃 土地出租 房屋登記

中圖分類號:F301文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914（2012）09-054-02

近年來，在我國隨著土地使用制度改革的深化，土地租賃作為一種新的土地使用形式，日益被大家所接受。土地租賃目前存在著兩種不同的方式，一是國有土地租賃；二是國有土地使用權出租。兩種都是國有土地有償使用的方式，特別是國有土地租賃由于具有可以保持地方政府土地收益的連續性，減輕用地單位負擔的優點被越來越多地采用。在目前的登記實務中，由于土地部門規章規定比較明確，所以土地登記部門中對上述土地租賃的登記意見比較統一；但由于房管部門規章規定不夠明確導致房產登記部門對通過土地租賃方式取得土地后，在地上合法建造的房屋如何進行房屋所有權登記眾說紛紜，莫衷一是。

筆者認為，考量出租土地上的房屋所有權如何登記時，應首先區分其建房人土地來源是國有土地租賃還是國有土地使用權出租。因為兩者的權屬內容截然不同，只有區分清是國有土地租賃還是國有土地使用權出租，才能做好出租土地上房屋所有權登記。下面筆者試著從幾個角度來分析兩者的不同。

一、兩者的法律內涵不同

1999年1月1日起施行的國務院《土地管理法實施條例》中將國有土地租賃明確規定為國有土地有償使用的一種方式。國土資源部頒發的《規范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》)第一條規定：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。”《意見》第六條規定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑的土地，應實行短期租賃，短期租賃一般不超過5年；對需要在土地上進行房屋、構筑物建設后長期使用的土地實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限。”

1990年5月19日國務院發布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，國有土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

從以上法律規定可以看出，國有土地租賃與國有土地使用權出租是兩個不同的概念，兩者存在重要區別：

第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬于土地使用權的原始取得，它發生在土地一級市場；國有土地使用權出租屬于土地使用權部分權能的傳來取得，它發生在土地二級或者三級市場。

第二，法律關系主體不同。國有土地租賃的主體是國有土地所有者（目前由縣級以上人民政府土地行政主管部門代表）與土地使用者。國有土地使用權出租主體是各土地使用者，其出租人是通過劃撥、出讓或轉讓方式取得國有土地使用權的受讓人；承租人是為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附著物的全部或部分使用權，定期向出租人支付租金的行為人。

第三，法律關系客體不同。國有土地租賃的客體只可以是國有土地使用權不含地上建筑物、其他附著物的使用權，國有土地使用權出租的客體可以是國有土地及地上建筑物、其他附著物使用權。

第四，取得方式不同。國有土地租賃可以采用招標、拍賣或雙方協議方式。采用雙方協議方式租賃國有土地的租金，不得低于租金底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準，協議租賃結果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。國有土地使用權出租的方式沒有限制也無須向社會公開。

第五，期限不同。國有土地租賃的期限由雙方通過租賃合同約定，但最長期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限，也就是說期限可以超過20年；而國有土地使用權出租的期限由雙方通過出租合同約定，但最長期限不得超過20年。

第六，土地使用者的權益不同。《意見》第六條規定：國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開發建設后，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名后繼續有效。

土地使用權出租的承租人只取得土地使用權的部分權能，在通常情況下無法改變該宗土地的土地使用權權屬，承租人也無權將該宗土地的土地使用權轉讓、抵押。

二、兩者土地登記實務不同

根據國土資源部頒發的《土地登記辦法》規定：依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記。國土部門審查完成后，按規定為承租人辦理的是國有建設用地使用權初始登記。

根據土地登記相關規定：土地使用權出租，出租人應當持出租合同及有關材料依照規定辦理登記。國土部門審查完成后，按規定為承租人辦理的是國有土地他項權利登記。

從以上分析可以看出，國有土地租賃雖然有租賃和租金等字眼，但它的實質更應該理解為是一種特殊形式的國有土地使用權出讓，與通常意義上的國有土地使用權出讓不同的只不過是以分年形式繳付土地出讓金的形式。國有土地使用權出租則是通常意義上的出租。

現在回到房屋所有權登記的問題上來，反對給通過土地租賃方式取得土地使用權后在地上合法建造的房屋進行房屋所有權登記的一派，最主要依據是“房地權屬一致”的原則（即房地產是一個有機的不可分割的整體。因此，房屋所有權人和該房屋占用范圍的土地使用權人，必須是同一人）。筆者認為不能一看到租賃或出租兩字，不加分析就認為房地權屬不一致，不予登記。原因就是上面筆者分析了土地租賃的兩種不同形式其土地使用權歸屬、土地登記形式截然不同。國有土地租賃形式下，土地使用權歸承租人所有也就是房地權屬一致；國有土地使用權出租形式下,土地使用權仍歸出租人所有也就是房地權屬不一致。

綜上所述，筆者的意見是：

1.通過國有土地短期租賃取得土地使用權的承租人按規定只能在其地上建造臨時建筑，不符合房屋所有權登記的條件，房管部門應不予登記。

2.通過國有土地長期租賃取得土地使用權的承租人在其地上進行合法建造房屋的并申請房屋所有權登記的，其申請登記的房屋所有權和土地使用權主體都是國有土地租賃的承租人，登記部門在承租人齊全地提交房屋所有權登記所需的材料且材料符合法定形式的，房管部門沒有理由不予登記，應該按規定予以登記。在房屋登記具體操作中應注意的是在房屋登記簿和房屋所有權證上應該載明該宗土地的使用年限，以防范可能的風險。

3.通過國有土地使用權出租取得土地使用的承租人，在該宗土地上進行房屋建造并申請房屋所有權登記的，雖然房屋由承租人建造但由于該宗土地使用權仍歸屬土地使用權的出租人所有，承租人獲得的只是該宗土地的他項權利，明顯不符合《房屋登記辦法》中對房屋所有權初始登記的要求，房管部門應不予登記。

參考文獻：

1.國土資源部.規范國有土地租賃若干意見.

2.國土資源部.土地登記辦法.

3.殷琳.土地租賃的兩種方式.中國改革，2005（7）

4.陳令楓.土地租賃法律制度研究.湖南大學碩士論文，2005

5.黃釗.論民法上的土地與建筑物的關系.中國政法大學碩士論文，2004

（作者單位:福建省三明市資產管理營運中心 福建三明 365000）

（責編:賈偉）