關于如何完善中小房地產企業財務管理體系的探析

劉曙光

摘要：企業的財務管理對于企業的長久、持續、健康發展具有重要的作用，對于中小房地產企業而言，在這樣一個資金密集型的行業，中小企業完善自身的財務管理體系的建設對于企業的生存以及增強企業的競爭力的作用是不言而喻的。本文對如何完善中小房地產企業財務管理體系進行了初步分析。

關鍵詞：中小房地產企業；財務管理體系；完善研究；

一、房地產企業財務管理體系概述

1.房地產企業財務管理體系的內涵

企業財務管理是一種經濟管理行為，其內容主要包括組織企業的財務活動和處理企業財務關系的管理。房地產企業財務管理體系，是指房地產企業在企業運營過程中保證房地產企業能夠籌集房產項目建設需要的各種資金，以及根據項目分配籌集的資款，合理使用每一筆資金，核算、記錄和再分配房地產項目建設中產生的各種成本耗費和收入，履行好企業財務核算、分析、控制、考核等職能而形成的一套有效的管理機制。房地產企業財務管理與一般企業的財務管理有很大區別。其內容主要包括：房地產企業計劃投資前所需要的項目資金進行籌措的管理，對于投資對象的投資資金分配的管理，對于用于房地產項目投資的資金的營運管理以及項目結束后，對于所獲得的利潤的分配管理。

2.房地產企業財務管理體系的功能

財務管理體系的建立對房地產企業的發展具有重要的作用，主要表現在：

（1）運用科學的現代化財務管理方法收集企業的財務信息，根據市場需要和房地產企業的實際情況，運用財務管理、信息管理等多種手段，注重對房地產企業發展的預測、評估以及平衡等，幫助企業制定一些有效的措施和制度，并在實踐中不斷地調整和完善。

（2）企業的財務管理體系建立、實施，能夠有效的解決房地產企業發展過程中的財務戰略、財務方針、財務目標、財務管理方案、財務管理環境以及資金的籌措等問題。

（3）企業的財務管理體系的建立能夠為企業提供大量的會計核算資料，通過對企業的會計數據及資料的整理、計算、分析，對企業的發展戰略具有積極重要的價值。

（4）企業財務管理體系的建立有助于在房地產行業建立誠信機制。企業財務管理體系能夠保證企業在財務管理中的規范化操作，盡量避免因人為的原因而帶來的各種弊端，要求房地產企業的操作和執行者嚴守規則，建立誠實、可靠的信譽。

二、新形勢下中小房地產企業財務管理呈現的特點

房地產行業是一個極其特殊的資金密集型的行業，相比較于其他行業，房地產行業一般都需要投入極其巨大的資金，企業資金的管理對企業的發展尤為重要，使得房地產企業的財務管理普遍具有以下特點：一，房地產企業具有產業鏈較長、中間環節多、所需的資金量大、投資周期長等特點，決定了企業財務管理具有很大的復雜性和難度；二，房地產企業的經營受種種不確定性因素的影響，具有高風險性，因此為了最大限度的降低房地產企業的財務風險，對于企業財務人員的素質要求較高，需要財務管理人員提供科學、準確、及時的財務信息以滿足經營決策的需要；三，房地產企業財務管理需要合理的處理復雜的各種關系，需要處理與投資者、債權人、居民等之間的財務關系，財務關系處理稍有不當，都會給企業的經營帶來不利的影響，財務管理的內容十分復雜。

而隨著市場經濟的迅速發展，新形勢下的房地產企業的財務管理呈現出新的特點：

1.財務管理的風險加大。隨著經濟快速增長，房地產行業獲取了極大的發展優勢，房地產開發活動的廣泛開展，也使得房地產企業資金投入量變大、籌資任務加重，財務管理周期隨之變長。在相對較長的開發經營周期中，房地產企業經營管理遭遇諸多不確定、不穩定因素，致使房地產企業投資項目成敗、經濟效益大小等都面臨雙重結果，房地產開發極具風險威脅。

2.財務管理難度大大增加。房地產開發還涉及到多方面問題，房地產企業財務關系同樣出現復雜性選擇。房地產企業財務關系要處理開發企業與其投資人、債權人、債務人、被投資單位、內部職工的關系，還有房地產企業內部各個部門、單位以及上下級管理部門之間的關系，由此房地產企業財務管理難度就大大增加了，需要耗費大量的精力去處理各種關系

三、中小房地產企業財務管理體系存在的問題

在我國的中小房地產企業財務管理中主要存在以下的問題：

1.中小房地產企業投資決策者有較大隨意性，其缺乏對整體的開發項目的可行性研究。中小房地產開發企業往往只關注項目工程決算，在判斷房地產項目是否具有投資價值時，往往憑借自己的主觀判斷，缺乏科學的、完整的市場經濟分析和可行性研究，甚至對有項目的可行性研究，也僅僅針對單一的項目。

2.企業財務管理水平較低，企業管理者的文化素質低，管理理念保守和落后，缺乏現代財務管理理念。一些房地產公司的經營者過于重視權力的集中，管理和投資決策全靠經驗和感覺，在企業內部缺乏監督機制，財務管理無法參與各種經濟活動，導致了財務管理的混亂和處于無計劃狀態;有些經營者在財務管理上采取家族式管理模式，許多財務人員，業務能力和管理水平低，缺乏專業知識和經濟常識，財務工作者若不具備較強的業務水平在面對復雜的房地產行業稅收政策、法律法規時，是很難解決和面對企業資本化、規模化經營后的各種財務風險和財務問題。再者企業內部控制的缺失，缺乏對財務管理的監控。內部控制薄弱是當前中小房地產企業財務管理中普遍存在的問題，總體上說中小企業的財務內部控制制度是很不健全的，像成本核算制度、財務收支審批制度、財務清查制度、等在中小房地產企業是不能完全建立或建立的不健全，再或者是即使建立了其中的一些制度，但很難保證在實際工作中認真執行。

3.總體上說，中小房地產企業的資金管理欠佳，面對主要問題就是融資困難卻還要盲目的追逐開發高端房地產產品，對于流動資金的管理十分落后，這也是我國的房地產企業在財務管理中基本上都存在的問題。首先在籌資過程中，融資困難、金融服務滯后是制約中小房地產企業進行房地產開發建設的最大瓶頸；其次在投資過程中，存在著很多的房地產企業忽視市場的導向作用，做出缺乏科學性的投資，盲目地追求高端房地產產品，忽視社會需要，無視房地產行業市場的現實狀況，導致了資金的極大浪費；再者在日常的經營過程中，缺乏流動資金管理的有效機制，存在較為嚴重的問題就是資金沉淀問題，隨意為客戶提供購房擔保，而一旦客戶在未來不具備償還銀行貸款的能力時，其結果是導致企業償還貸款，其內部出現大量的長期的應收欠款，資金很難及時回籠，再加上多數的中小房地產企業對日常現金流量管理不加重視，不重視建立倉庫管理制度，導致不良的資產長期掛賬，大量的成品庫存積壓，企業的財務狀況堪憂。

四、中小房地產企業完善財務管理體系應注意的問題

為了中小房地產企業的財務管理體系的建立，并且能夠有效的運行，房地產企業財務管理體系的構建應當在一定的原則的指導下進行，這些原則主要包括：

1.以房地產企業的自身狀況和市場的現實需求為依據原則，管理者用科學的態度進行正確的決策，通過財務管理獲取的事實或信息做為判斷的基礎，再結合合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業明確規定通過財務管理體系收集的信息的種類、渠道和職責，確保財務數據和相關的非財務數據及信息準確、可靠、及時，決策者基于事實通過分析獲得的這些信息，結合經驗與直覺，做出正確的決策。

2.財務管理要實現系統管理原則，就是財務管理中采用系統的方法，將企業的財務管理體系視為一個整體的大系統，在財務管理的過程中遵循目的性、環境適應性和整體性、層次性的要求，對構成財務管理體系的相關的子系統進行管理、辨識、理解，最終達到實現制定符合需要的財務方針、財務戰略和既定的財務目標。

3.企業財務管理制度，建立的財務系統運行效果的執行情況，是否和如何保持滿足房地產企業發展和運營的需要，是與公司的高級管理人員的重視程度有極大的聯系。高層管理者應當以身作則，根據財務管理體系運行的要求做出活動。

五、完善中小房地產企業財務管理體系的措施

1.加強成本控制，預算管理

首先，預算管理是房地產企業中的各種部門對于未來一定時期內的預算資源做出的一系列的經濟管理的活動，是企業的財務管理的內部控制制度和管理控制系統的十分重要的組成部分。因此，搞好預算管理，提高企業的財務管理效益，是現代企業財務管理科學中的比較重要內容之一。針對我國經濟發展水平不高、資源有限的現狀，采用現代的財務管理方法規劃各類資源，加強預算管理，統一經濟效益和社會效益，是合理分配房地產企業有限資源實現最大效用的有效途徑。

其次要提高財務部門對成本的控制水平，重視財務管理中的成本決策和控制，提高中小房地產企業的資金營運效益，以保證出資者的資金得到有效的利用。這就要求中小房地產企業要樹立成本意識,將成本責任進行劃分,明確企業各部門的成本目標和責任，加強對企業運營全過程的成本控制,包括房地產項目的事前、事中、事后的成本管理控制；要建立嚴格的企業內部成本控制制度和制約制度,加強制度對企業的生產經營活動的管理,最大程度的避免人為因素的干擾；最后要建立以財務成本控制為核心的成本考核體系，擴大成本考核的范圍,解決目前的定額成本法中存在的問題，進行成本核算法的創新。

2.加強企業財務管理風險控制

風險是市場經濟條件下所必然的，因而中小房地產企業應重視風險,增強企業的風險意識并分析具體的風險性質,制定相應的風險對策,減少和分散風險。為此,房地產企業在經營活動中應從以下幾個方面加強風險控制：

（1）在房地產項目的籌資決策上應當慎重的進行分析比較，選擇最適合的籌資方法，以避免企業因此可能陷入的債務危機。在企業借入資金過多時，財務的杠桿率可能會過高,當投資利潤率下降時，就會增加利息負擔，竟而威脅企業財務的安全,但是財務杠桿率較低,又會導致企業的資金成本的增加。因此,中小房地產企業要加強對銷售客戶的信用調查,確定合理的賒銷額度，盡量避免呆帳帶來的損失，避免人為的決定賒銷額度，確定合理的企業資金成本，避免因盲目貸款、囤積大量資金而導致企業利益的損害。

（2）加強監測風險信號。一方面我們要對未來的風險進行分析，另一方面還要能夠對風險的信號進行監測。當企業的財務狀況出現不正常情況時,如成本上升、銷售下降等，要及時的關注,確認情況及時的向企業相關部門反映,盡快的采取措施,將損失降到最低。

（3）企業要制定切實可行的風險對策,中小房地產企業要通過不斷的增強自身的競爭能力,充分發揮自身優勢,防止風險,分散風險。

3.建立健全的企業資金管理機制

資金是企業生存發展的前提，中小房地產企業要安全有效地管理和使用資金,就要建立健全的企業資金管理機制。首先，推行資金管理責任制,重視企業內部財務制度建設，加強財務收支上的財務監控,強化內部約束機制,確保重點項目資金需求,合理安排資金調度,提高資金的利用效率；其次要大力挖掘資金利用的潛力,重視貨款的回籠,對庫存結構進行調整,大力壓縮存貨的資金的占用,加強企業支付能力和企業信譽的提高；再者要建立和完善自補資金積累的機制,解決費用超支問題，合理制定稅后利潤分配政策,流動資金可以通過按稅后的企業利潤提取的公積金來補充，促進企業的資金自我流動解決資金問題；最后要合理確定和制定企業的資金運作機制,凡事都要根據企業的自身狀況,決定企業的發展戰略目標。

4.提高企業財務管理人員的素質

人員的素質是企業財務管理的關鍵性因素，中小房地產企業應當重視財務管理人員的應用和素質的培養，杜絕任人唯親或者推行家族式的管理，這對于企業的發展是很不利的。

結語：

中小房地產企業的財務管理體系建設需要考慮多方面的因素，但只有解決發展中的問題，適應市場經濟的發展，建立現代的財務管理體系，企業才能發展。

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