中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析

喬小冬

改革開放30年來，中國經(jīng)濟快速發(fā)展，每年都保持兩位數(shù)的增長勢頭。其中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起，成為我國發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，并成為我國國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同每一時期的國家政策息息相關(guān)。中國房地產(chǎn)業(yè)興起于20世紀80年代初期，那時正處在改革開放的初期，改革開放帶來了國民經(jīng)濟的快速發(fā)展和社會財富迅速增加。在這種情況下，隨著國民的消費需求不斷擴大，住房問題開始得到人們的關(guān)注，機關(guān)、企事業(yè)單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給職工。這時候的住房仍屬于國民福利的一部分。到80年代末國家政策允許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，使得房地產(chǎn)恢復了它商品的屬性，并修改了與之相關(guān)聯(lián)的《憲法》和《土地管理法》，使房地產(chǎn)作為商品流通有了法律依據(jù)。這一政策的出臺，引發(fā)了一些改革開放成果比較突出的東南沿海城市房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。這時候的房地產(chǎn)是以開發(fā)商業(yè)用房為主。1998年國家住房制度改革，停止福利分房實行貨幣化住房補貼改革政策，徹底改變了人們的住房消費觀念，使房地產(chǎn)真正成為國民的一種消費商品，商品房成為一種社會需求。這時國家清醒地認識到中國房地產(chǎn)市場的落后，并采取積極的財政政策，啟動和擴大內(nèi)需，積極推動商品房住宅建設(shè)，從而刺激了商品房住宅消費，帶動了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。這個時期中國房地產(chǎn)業(yè)開始發(fā)展起來，并逐步發(fā)展壯大。

進入21世紀之后，房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模不斷擴大，而且占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也在逐年上升。事實表明，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用不容忽視。它不僅僅拉動地方經(jīng)濟發(fā)展，而且也拉動全國的經(jīng)濟發(fā)展，還能帶動其它與之相關(guān)的如鋼材、水泥、建材等行業(yè)的發(fā)展，并在一定程度上解決了國家的就業(yè)問題，這也是為什么國家與地方政府要加大房地產(chǎn)投資力度的原因。而與房地產(chǎn)緊緊聯(lián)系在一起的住房價格也在不斷地上漲。房地產(chǎn)作為一種商品，有它本身的價值與價格。按照價值規(guī)律價格應該圍繞價值上下波動，而現(xiàn)在的房價卻沒有沿著它本身的價值規(guī)律發(fā)展，而是一直在非理性地上漲。那么影響房價的因素主要有哪些呢？我認為有以下幾種因素：

一、土地因素

土地作為一種稀缺資源，所有權(quán)歸國家所有，但土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，并且房地產(chǎn)與土地的使用權(quán)年限又很長，這在房地產(chǎn)發(fā)展進程中對房價的上漲起到推波助瀾的作用。土地是一種資源，同時其使用權(quán)又是一種作為房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)品，即房地產(chǎn)的上游產(chǎn)品。開發(fā)商如果要開發(fā)房地產(chǎn)，首先得擁有土地，那么理所當然由房地產(chǎn)的激烈競爭演化成為土地所有權(quán)的激列爭奪。土地雖然國家所有，但由當?shù)氐胤秸洌恋厥褂脵?quán)出讓政府采用招投標的辦法，說白了就是開發(fā)商誰出錢高就給誰。如果開發(fā)商招投標中為了拿到土地而不計成本的出價，勢必造成其開發(fā)成本的增加，必然會造成房價的居高不下，而且越來越高，甚至出現(xiàn)天價房。

二、供求關(guān)系

作為商品，其價格必然受到供求關(guān)系的影響。供大于求時，價格下降；供不應求時，價格上升。中國人傳統(tǒng)的婚姻觀念造成了買房是婚姻的第一要素，想步入婚姻店堂的新人們就得買房，這部分人成為住房需求的必然人群。隨著國家城鎮(zhèn)化進程的加快，使得一些城市周邊地區(qū)的老百姓或是一些貧困地區(qū)來城市打工的農(nóng)民工對進駐城市的期望越來越強，隨之就有了在城市購房置地的念頭，這部分人群成為城市房地產(chǎn)需求的主力軍。再加上有些城市地方政府一方面是對當?shù)胤康禺a(chǎn)的扶持，另一方面又是對外來人口的限制政策，即只有買房的人才能成為這個城市的永久性居民，從而使一部分夢想自己以及下一代成為一個大都市的居民而不惜一切代價去購房。還有進入21世紀后，在20世紀80年代享受過福利房的這一代人，隨著生活質(zhì)量的不斷改善，感覺到現(xiàn)有住房的面積偏小，原有格局不如現(xiàn)代格局，原有住房環(huán)境不如現(xiàn)代住房環(huán)境，想改善原有住房，這部分人也成為熱購房地產(chǎn)的生力軍。綜合以上所有購房的人來看，他們都有購買住房的需求，而且這種需求非常的旺盛，再加上中國人傳統(tǒng)的消費習慣即東西越漲價越買，這就很自然地造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)越買越貴，越貴越買的怪現(xiàn)象。

三、通脹因素

我國經(jīng)濟在這些年正處在高速發(fā)展中，屬于經(jīng)濟擴張膨脹期，通貨膨脹在所難免，人民幣購買力下降，再加上物價指數(shù)居高不下，使得錢存在銀行不但沒有升值，而且越存越貶值，出現(xiàn)倒掛的現(xiàn)象。人們?yōu)榱耸棺约菏掷锏腻X保值增值，紛紛拿出來投資，當然最保值增值而且最快的莫屬投資房地產(chǎn)，于是出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱潮。以前是全民炒股，現(xiàn)在是全民炒房，以至于國內(nèi)的和國外的熱錢也加入了進來，后來這種投資熱潮逐步演變成為炒作房地產(chǎn)，出現(xiàn)了炒房團。當然人們也意識到了作為房地產(chǎn)上游產(chǎn)品的土地資源的稀缺性，不但炒作房地產(chǎn)，還炒作土地。在這種投資與投機熱情高漲的推動下，住房與土地的價格是直線上升，遠遠地背離了價值規(guī)律，最后老百姓只能是望樓興嘆。

四、信貸支持

房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中，由于房地產(chǎn)業(yè)的暴利效應，銀行業(yè)為了分得利益，專門針對房地產(chǎn)開發(fā)商提供了房地產(chǎn)信貸，反正蓋房子用的是銀行的錢，促使大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)商一哄而上瘋狂地開發(fā)房地產(chǎn)。房價漲得那么高，老百姓能有多大購買能力，把幾十年的積蓄一下投到房地產(chǎn)，不符合中國人的消費理念。這時，銀行業(yè)提供了個人信貸支持。當然信貸剛開始是為了促進住房消費，能夠給房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行帶來雙盈，結(jié)果反倒成了房價不斷上漲的加速劑。

此外，地方政府對一路攀升的房價的默認，對房價也起到了間接推動作用。因為房地產(chǎn)業(yè)可以帶動很多其他行業(yè)，比如鋼鐵、建材、水泥、物業(yè)等等，還可以解決很大一部分就業(yè)問題。地方政府為了發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，在看到房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟明顯的拉動作用時，只注重了房地產(chǎn)業(yè)的正面作用，忽視了其他的一些負面影響，所以地方政府的這種只求政績的短期行為無形中縱恿了價格的瘋漲。

國家在這些年陸續(xù)推出了一系列限制房價的調(diào)控政策，從2003年開始就加大調(diào)控力度，首先是調(diào)控信貸結(jié)構(gòu)和規(guī)模，防范控制金融風險。2004年又制定相關(guān)政策加大城鎮(zhèn)土地管理。2005年，針對房價上漲過快的現(xiàn)象，制定了“國八條”，明確從土地供應、住房結(jié)構(gòu)、拆遷、需求引導等八個方面進行調(diào)控。2006年又制定了“國六條”，具體從調(diào)整住宅供應結(jié)構(gòu)，綜合使用稅收、信貸、土地等經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，規(guī)范市場秩序、加快廉租房建設(shè)，完善信息披露等六方面加強調(diào)控。2007-2008年在土地稅收方面加大了力度，并增加首付比例，通過上調(diào)存款準備金率、加息減小流動性風險，進而調(diào)高房貸利率。2010年為了遏制房價快速上漲，先后出臺了“國十一條”和“國十條”，上調(diào)存款準備金率等，各地方紛紛出臺“限購令”，圍繞擴大保障性住房、加快物業(yè)稅征收和收緊房地產(chǎn)信貸三個方面進行調(diào)控。2011年又出臺“國八條”，從進一步落實地方政府責任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加強稅收征管，強化差別化信貸政策，嚴格土地供應管理，合理引導需求等八個方面入手進行調(diào)控。

中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才短短幾十年，還需要不斷地完善與發(fā)展，我們相信中國房地產(chǎn)業(yè)一定會走出自己的特色。

（作者單位：內(nèi)蒙古有色地質(zhì)勘查局五一二隊）