景區經營權價值評估方法的適宜性研究

黃先開　劉敏

[摘要]景區的產權狀況已成為景區經營實踐與理論研究的核心問題之一。隨著景區的發展及產權對經營效應的影響凸顯，自20世紀90年代開始我國出現景區經營權流轉的探索。在景區經營權流轉過程中，景區經營權價值評估已經成為實現我國景區經營權合理流轉基礎性的關鍵問題之一，也是旅游研究領域的重要前沿課題。文章在系統構建景區經營權價值評估方法體系基礎上，根據評估方法本身特點、方法科學性、所需資料等綜合分析出面向不同對象的具體評估方法。主要結論是：①經營權價值評估方法需由途徑選擇、評估對象分析、評估具體方法選擇、指標與參數選擇4部分組成；②折現現金流量法較適宜成熟型景區的評估，開發初期的景區在具備詳細資料的前提下可采用折現現金流量法，或可采用收益還原法，潛在景區在參考同地區類似景區假設開發的前提下采用收益權益法較合適；③不同方法采用不同的參數體系。該研究有助于景區經營權價值評估的開展，為景區經營權流轉、融資、法律擔保等奠定方法基礎。

[關鍵詞]景區經營權；具體評估方法；適宜性：折現現金流量法(DCF)；收益還原法(ICM)；收益權益法(SIM)

[中圖分類號]F59

[文獻標識碼]A

[文章編號]1002—5006(2012)06—0084—08

1引言

景區是旅游空間組織的核心和旅游系統的重要組成部分。產權狀況對景區的經營管理有著直接影響。由于我國的體制長期形成了景區在微觀層面上所有權、經營權、管理權、收益權合一的政府專營模式。在景區發展初期，這種模式對我國景區開發與保護起到了重要推動作用；隨著旅游業發展，這種景區所有權、管理權和經營權高度集中的模式日益暴露出弊端。高度壟斷集中的管理體制不僅約束了景區把握市場的能力，也影響了景區監督管理的有效性和經營效率，不能較好適應日趨激烈的市場競爭。自20世紀90年代始，逐漸出現了景區經營權流轉的探索。首先出現了風景名勝區上市，1996年8月張家界上市，其后2年先后有泰山旅游、黃山旅游、峨眉山和京西旅游上市。1998年1月旅游景區類公司的上市被禁止，隨后出現了經營權轉讓與買斷的探索。1998年，四川省雅安市政府向成都萬貫集團出讓碧峰峽景區50年的經營權。隨后全國20多省市300余家景區出現了經營權轉讓，并有浙江、湖南、四川等12省市的旅游管理條例中允許旅游資源／景區經營權轉讓。進入21世紀后，租賃、買斷、入股、合資、改制等不同形式的景區經營權流轉探索全面出現。實踐中出現多種形式的景區經營權探索，理論上對經營權價值評估方法的技術瓶頸還沒有得到很好解決。顯然，景區經營權價值評估已成為實現我國景區經營權合理流轉基礎性的關鍵問題之一，也是旅游研究領域的重要前沿課題。本文著眼于景區經營權價值評估方法的選擇，以期對我國景區經營權價值的科學評估及合理流轉與產權保護有所裨益。

2現有評估方法綜述

2003年，彭德成等將旅游資源的價值評估問題列為我國旅游研究前沿的10大問題之一。隨著景區的發展及經營權流轉現象的出現，越來越多學者呼吁景區的經營權與所有權分離，強調相關價值評估的重要性。景區經營權價值評估是景區經營權轉讓價格的重要參考，同時對旅游評估的理論研究和方法探索也有重要意義。

目前，關于旅游經濟價值評估方法可分為兩條主線：旅游資源／景區經營權價值評估和旅游資源／旅游地游憩價值評估。雖個別評估使用旅行費用法(TCM)、條件估值法(CVM)進行景區經營權價值評估，但應辨析這是兩種不同的評估。在旅游資源／景區經營權價值評估方法研究方面，葉浪、吳楚材等、雷蓉等學者進行了可貴的探索。學者給出收益現值法、重置成本法等方法部分學者還考慮到旅游資源／景區的不同開發階段(表1)。

基于上述已有評估方法的評述，可以進一步厘清5個問題：①價值與價格需明確。上述研究中評估對象界定既有價值也有價格，筆者認為目前應著眼于價值，即在公平競爭市場假設條件下，能被公認的蘊含在資產中的價值含量。而價格則可能是買賣雙方的特殊動機、談判實力、特別成交條件、市場突變導致背離價值的成交價格。一方面，價值是價格的基礎；另一方面，景區經營權的市場供求關系較為復雜，目前評估這種市場供求關系具有固有的難度。因此，對景區經營權價值的評估應優先考慮。②評估對象的用途需明確界定。價值來源于對人類的有用性，因此，首先需要明確界定評估對象的用途，在用途界定清晰的前提下才能進行價值評估。例如森林旅游資源僅為旅游用途還是兼顧用材林，未明確界定情況下評估價值難免偏失。旅游資源由于是資源的附屬屬性和利用屬性，因此，采用景區的概念作為評估對象更合理，明確界定為旅游經營所用。實際上，已有評估也是以景區為單位進行的。③方法需要建立一定的體系。評估需要建立完整的方法體系，在選擇途徑的基礎上選擇具體的方法，然后提出相應的指標。對于景區經營權價值評估，現有學者的研究尚需完善；有些學者的指標與方法脫節，無法邏輯自洽。④方法需要有相應的適宜性分析。有些學者提出評估方法有多種，但需要結合方法的假設條件和本身特點進行適宜性分析。值得商榷的是，重置成本法用于森林旅游資源這種可更新資源的合理性。因為重置成本法的使用前提是存在損耗且必要的損耗是可計算的。這從一個側面反映出方法適宜性分析的重要性。⑤方法要與評估對象有效結合。方法是為獲得某種東西或達到某種目的而采取的手段與行為方式，因此方法是經過抽象得出具有普適性的。將具有普適性的評估方法應用于具體評估對象中，必須結合評估對象的特點。因此景區經營權價值評估，必須在評估方法的宏觀思路指導下與景區經營實際情況相結合來界定具體的指標和參數。

3景區經營權價值評估方法體系的構建

由于景區經營權價值評估的復雜性和多要素性，景區經營權價值評估方法應該是一個多層次且多角度的體系。首先，景區經營權價值評估方法需要確定總體評估思路(即評估途徑)；第二，在總體思路指導下，判斷景區經營的階段和特征；第三，結合景區的不同開發階段選擇適宜的具體方法；第四，選擇評估指標體系，最后對各指標評估實現的各種經濟參數進行確定。以上4個步驟構成整個評估方法體系，即AOMI體系，由途徑(approach)——對象(object)——方法(method)——參數(index)4個層次組成(圖1)。劉敏等在系統對比環境資源的游憩價值與景區經營權價值的基礎上，認為這是兩條不同的主線。環境資源是沒有市場價格的，屬于非市場物品。其評估出的游憩價值是非市場價值，需要借助福利經濟學理論，用揭示偏好法(如TCM)、陳述偏好法(如CVM)來將沒有市場價格的環境資源賦予貨幣價值；景區經營權價值是對于某一時點上公開市場上最有可能的交換價值的估計，因此經營資產價值是存在市場基礎的；其價值采用資產評估，從現實市場的收益、成本入手進行評估。劉敏等系統分析收益法(途徑)、市場法(途徑)和成本法(途徑)，通過對評估基本途徑的主要測算價值類型、途徑的前提條件滿足程度及方法本身的科學性分析，提出了收益法(途徑)是目前適合我國景區經營權價值評估的途徑。本文是對前一成果的延續，重點構建完整的評估方法體系和進行收益途徑下的具體評估方法的適宜性分析。

4景區經營權價值具體評估方法適宜性分析

值得強調的是，在整個評估方法構建中，由于方法具有普適性，雖然方法在其他領域也有應用，但方法在景區經營權價值評估中的適用性與具體評估方法中的指標選擇及其實現是至關重要的環節。這也是基于對象解決實際問題的核心所在。

4.1三種具體評估方法比較

當前，資產評估、礦業權評估等領域評估實踐較多，評估方法相對成熟；其中有些評估方法可以借鑒。綜合資產評估、礦業權評估、房地產評估等領域的已有研究，將收益途徑下3種常用具體評估方法，即折現現金流量法、收益還原法和收益權益法進行比較(表2)。

通過比較可以看出，3種具體方法有不同的思路。本文進一步分析方法的模型與思路，以便深入剖析和比較。

折現現金流量法(Discounted Cash Flow，DCF)，使用廣泛，并被大多數關于資本運作的文獻認為是最科學、最成熟的價值評估方法。該模型的基本原理是被評估企業的任何資產的價值等于其預期未來全部現金流的現值總和。其基本思路是把被評估資產的預期收益現金流，通過適當的折現率進行折現，從而轉化成資產被評估時點的現時價值。折現現金流量法的基本模型是：

式(1)中：V表示待估的山岳型景區經營權價值；CF_t表示景區在第_t年產生的現金流；n表示山岳型景區的有效獲利年限；r為預期的現金流的折現率。

還可以考慮進行多階段的估算，但最后一個階段屬于有限期的收益。多階段DCF模型如下：式(2)中其他變量的含義與式(1)同，g表示n：年之后，景區預期年收益將以固定比率(g)增長。

收益還原法也稱收益法。與折現現金流量法不同，收益還原法主要關注景區凈收益，而不是凈現金流量，計算中使用總成本費用。收益還原法與折現現金流量法選取的主要指標不同，在實際評估中需要對景區提供的財務數據與行業平均技術、管理水平比較利用。

收益還原法的計算模型為：

式(3)中：V表示待估的景區經營權價值；W_t表示景區在第_t年產生的凈利潤；n表示景區的有效獲利年限；r為預期的現金流的折現率。

收益權益法包含了收益途徑的基本思路，將剩余凈收益額的計算過程用經營權權益系數代替進行計算。收益權益法的基本假設是景區的收入具有上升趨勢；在景區的旅游收入具有一定平穩趨勢的情況下，景區的總旅游收入與剩余凈利潤存在一個正相關關系，即景區總收入越高，剩余凈利潤也越多。通過剩余凈利潤或者剩余凈現金流量的現值與景區總收入的現值之比的值作為經營權權益系數。這個權益系數一般情況下與剩余凈利潤或者剩余凈現金流量呈遞增關系，而與景區總費用成本呈遞減關系，即成本越高的景區，其剩余凈利潤或剩余凈現金流量少，經營權權益系數低；成本費用越低的景區，其剩余凈利潤或剩余凈現金流量多，經營權權益系數高。

收益權益法是將各年景區總收入折現后累計求和，再用經營權權益系數調整得出景區經營權評估價值。其具體模型如下：

式(4)中：V表示待估的景區經營權價值；E_i為景區第i年的收入額；r為折現率；n為計算年限；k為景區經營權權益系數。

收益權益法不適合對景區的時間段進行分段計算，而且對于具體的成本費用沒有考慮，只是從收入角度人手。因此，收益權益法所需要的信息資料遠遠少于折現現金流量法。此外，經營權權益系數是在其他經營權價值評估的基礎上的統計結果，并結合整個景區經營行業的基本規律，所以對具體的被評估景區的經營狀況反映得并不充分。當然，經營權權益系數的取值也是在具體景區情況的詳細了解和深入分析基礎上確定的。

就方法本身看，折現現金流量法總體科學性較高，計算過程比較復雜，涉及指標較多；收益還原法是將景區未來的凈利潤折現到現在，計算總成本費用，涉及指標稍少一些；收益權益法是簡化凈收益額的一種方法，涉及指標較少，總體科學性和準確性都要差一些。

4.2景區開發階段與經營特點分析

依據景區的基礎設施建設、經營管理及游客量等情況綜合考慮，可將景區開發階段大致分為3種：潛在景區、開發初期景區和成熟景區(表3)。事實上，我國的景區類型多樣，數量眾多，本文的類型劃分主要考慮數量眾多且具有代表性的山岳型自然景區情況。由于成熟型景區配套設施比較齊全，開發時間長，擁有的資產種類比較齊全，具有較強的參考價值，所以選擇成熟型景區作為評估重點。

4.3具體評估方法適宜性分析

從方法科學性、評估時段、所需資料情況和計算的復雜性看，收益途徑下的3種方法適用于不同的評估對象(表4)。綜上所述，本文認為：①折現現金流量法的方法最科學，所需資料較多，計算較復雜(不僅需要計算總成本費用，還需計算經營成本)。該方法的模型特點能夠很好地反映出成熟型景區的經營權價值。②收益權益法的工作量較小，要求資料的詳細程度低一些。尤其對于開發初期景區在自身關鍵性的收益參數無法實現的情況下，可利用收益權益法用行業數據和地區數據進行替代彌補。開發初期景區和潛在景區顯然難以具備DCF方法的條件，使用收益權益法較合適。③收益還原法較折現現金流量法涉及指標稍少，適宜在相對要求簡單的成熟型景區和有詳細財務資料的開發初期景區。④在成熟型景區的經營權價值評估，評估時段和依據資料詳細程度相同的情況下，折現現金流量法更適宜且優先考慮。這基于收益法中收益額采用什么樣的指標合適的判斷。有些學者采用利潤表示收益額，大多數學者經過探討認為采用現金流量是較好的一種形式。一些經濟學、財務學文獻的現金流量估價模型也表明，企業的價值量最終是由企業的現金流量而不是由利潤決定的。經濟學家經過研究認為，公司價值基礎是現金流量。當現金流量的變動與利潤的變動不一致時，公司的價值變化與現金流量的變化更為一致(表5)。顯然，現金流作為收益額選擇的一種形式，更能體現資產的收益。

4.4景區具體評估方法的基本參數構成

經過適宜性分析，折現現金流量法和收益權益法是適合我國山岳型景區經營權價值評估的兩種具體評估方法。具體方法的評估參數的界定尚需進一步結合景區的發展歷史、經營權轉讓方式、評估目的、經營現狀等進一步研究。本文研究尚局限于普遍性主要參數的建議。成熟景區經營權價值評估適合采用折現現金流量法。在綜合考慮的基礎上，應用折現現金流量法評估成熟景區經營權價值的主要參數有：景區旅游資源等級、景區游客量(歷史數據及評估期內預測數據)、景區環境容量、評估期內的景區開發方案、景區門票收入、景區其他收入、固定資產投資、流動資金、總成本費用、經營成本、營業稅及附加、企業所得稅、評估年限和折現率等。收益權益法主要應用于開發初期的景區及潛在景區在假設開發情況下的資產經營價值評估。收益權益法主要涉及的因素有：景區資源等級、游客量(歷史數據與評估期內預測數據)、景區環境容量、景區總收入、景區經營權益系數、評估年限和折現率等。

5結語

著名經濟學家張維迎認為，市場的三大基礎之一是產權。產權是對自由的保障，也是社會秩序的基礎。巴茨爾認為，一切權利分析的基本單位是“個人”，所謂“組織”的行為最終可以分析成個人行為的整合。經濟學家的這種產權經濟分析的理論試圖通過產權框架解釋個人或個人的集合組織的行為及其經濟活動。交易成本的存在表明了認識景區的經營權需要對景區經營權價值有充分的了解。顯然，對景區經營權價值的認識及預期獲利能力的測算正是這種權利交易的前提。研究與評估方法的存在，將降低這種交易成本，這也正是本研究的重要意義所在。本文的研究著眼于中國旅游業發展主體之一的景區，關注其產權的轉變及其交易中存在的問題。通過對景區經營權價值評估方法體系構建及適宜性分析，為景區經營權流轉、融資、法律擔保等奠定方法基礎，有益于進一步研究景區的產權狀況與合理經營開發。由于景區具有一定的特殊性，經營權轉讓與旅游開發具有一定外部性，因此在資產評估方法體系下，對環境資源的占用及建設費用也進行了充分考慮，體現在具體的指標及參數核算中。本文的后續研究將針對不同評估方法進行具體的指標和參數的構建和構建測算，尤其需關注環境資源因素及旅游生態補償費用核算，以期實現整個方法體系的完整性。

致謝：誠摯感謝石學勇評估師對本文的建設性指導意見與修改，感謝劉愛利博士對本文的文字修改與完善。