投機(jī)房地產(chǎn)市場是后果不是原因

近日，REICO工作室發(fā)布了《2003年以來房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策研究》報告。報告認(rèn)為，自2003年以來，樓市調(diào)控的目標(biāo)共有五個，即針對房價上漲過快、投資增長過快、住宅供給結(jié)構(gòu)、投資投機(jī)性購房、保障房建設(shè)等。報告對上述五個針對性目標(biāo)的調(diào)控效果均有不同程度的質(zhì)疑，并提出了建議。

REICO工作室由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立，獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。

“房價上漲過快”的調(diào)控

報告認(rèn)為，房價過快上漲的直接原因是持續(xù)供不應(yīng)求的市場格局；深層次癥結(jié)在于：土地供給制度持續(xù)約束住房供給增長，而寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制則持續(xù)激勵住房需求。2003-2011年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始終未能觸及這個要害癥結(jié)，使我們不得不反復(fù)地面對房價過快上漲和反復(fù)調(diào)控的窘境。

利率走低、資產(chǎn)價格上升是基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律和重要的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，我國的情況也不例外（見圖1）。2010年5月后房價指數(shù)與實際利率的同向下降，源自行政手段（限購、限價、限貸）的實施，是行政強(qiáng)制手段壓制了市場本能反應(yīng)的效果，并非經(jīng)濟(jì)規(guī)律失靈。

“投資增長過快”的調(diào)控

對“投資過熱”的擔(dān)憂，導(dǎo)致了宏觀調(diào)控者對房地產(chǎn)調(diào)控始終從控制價格和控制投資兩方面同時入手。即使在2007年以后的調(diào)控中，雖然認(rèn)同了“供不應(yīng)求”的現(xiàn)實，并開始強(qiáng)調(diào)加大供給，但在措施中依然包含著某些抑制、防范“投資過熱”的措施，例如“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)投資資本金率”、“控制開發(fā)貸款”等。

如圖2所示，國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。參照國際經(jīng)驗，我國住宅投資的增長速度并不快。

“住宅供給結(jié)構(gòu)”的調(diào)控

報告認(rèn)為，在調(diào)控政策的實際執(zhí)行效果方面，“90/70政策”效果并不明顯：在項目行政審批制度的約束下，90平方米以下住宅投資占比在短期內(nèi)有所上升，從2007年的23%逐漸上升到2009年的32.6%（其中包含了“經(jīng)濟(jì)適用房”和“限價房”等政策性住房占比擴(kuò)大的影響），仍遠(yuǎn)未達(dá)到占比70%的要求；2010年該占比再度回落。

針對我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與人均居住面積關(guān)系的研究結(jié)果表明，改善需求非常強(qiáng)勁（見圖3），而且這部分需求構(gòu)成新建住房市場需求的主體。

“投機(jī)、投資性購房”的調(diào)控

住宅市場上投機(jī)性購房需求比例過高的原因，在于“鐵定的高溢價”與“管制的低利率成本”之間形成的套利機(jī)會；持續(xù)房地產(chǎn)投機(jī)盛行的條件是持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境和持續(xù)的低利率；投機(jī)是市場不均衡的表象、是后果，而不是原因。

關(guān)于限制投資性購房，報告認(rèn)為需要斟酌。第一，房地產(chǎn)市場是一個資產(chǎn)市場，無法拒絕投資；第二，從整個房地產(chǎn)市場、從改善全體居民的居住水平，提高全社會成員的福利著眼，以出租為目的投資性購房，會給沒有能力買房的社會（相對更弱勢）群體提供更多租賃房，降低租賃價格，改善更弱勢群體的居住水平和福利。應(yīng)予鼓勵。

住房保障政策

現(xiàn)行的保障房政策頂層設(shè)計，有將“基本保障”泛化為“普遍社會福利”的強(qiáng)烈傾向；對不同階層不同要求的迎合，將影響保障制度的有效性和公正性；作為長期制度性安排，有可能為未來埋下隱患，長期執(zhí)行無法保證可持續(xù)性；難以保證房地產(chǎn)市場、國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至保持社會長期和諧穩(wěn)定。

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的時間尚短，至今未經(jīng)歷一個真正完整的周期。報告建議重視國際范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場客觀規(guī)律的研究，把宏觀調(diào)控建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上。