投機房地產市場是后果不是原因

近日，REICO工作室發布了《2003年以來房地產市場宏觀調控政策研究》報告。報告認為，自2003年以來，樓市調控的目標共有五個，即針對房價上漲過快、投資增長過快、住宅供給結構、投資投機性購房、保障房建設等。報告對上述五個針對性目標的調控效果均有不同程度的質疑，并提出了建議。

REICO工作室由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立，獨立開展房地產市場研究，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。

“房價上漲過快”的調控

報告認為，房價過快上漲的直接原因是持續供不應求的市場格局；深層次癥結在于：土地供給制度持續約束住房供給增長，而寬松的貨幣環境和低利率管制則持續激勵住房需求。2003-2011年的房地產宏觀調控政策始終未能觸及這個要害癥結，使我們不得不反復地面對房價過快上漲和反復調控的窘境。

利率走低、資產價格上升是基本的經濟規律和重要的經濟學原理，我國的情況也不例外（見圖1）。2010年5月后房價指數與實際利率的同向下降，源自行政手段（限購、限價、限貸）的實施，是行政強制手段壓制了市場本能反應的效果，并非經濟規律失靈。

“投資增長過快”的調控

對“投資過熱”的擔憂，導致了宏觀調控者對房地產調控始終從控制價格和控制投資兩方面同時入手。即使在2007年以后的調控中，雖然認同了“供不應求”的現實，并開始強調加大供給，但在措施中依然包含著某些抑制、防范“投資過熱”的措施，例如“繼續嚴格執行房地產投資資本金率”、“控制開發貸款”等。

如圖2所示，國際經驗表明，城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在快速城鎮化進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。參照國際經驗，我國住宅投資的增長速度并不快。

“住宅供給結構”的調控

報告認為，在調控政策的實際執行效果方面，“90/70政策”效果并不明顯：在項目行政審批制度的約束下，90平方米以下住宅投資占比在短期內有所上升，從2007年的23%逐漸上升到2009年的32.6%（其中包含了“經濟適用房”和“限價房”等政策性住房占比擴大的影響），仍遠未達到占比70%的要求；2010年該占比再度回落。

針對我國城鎮居民人均可支配收入與人均居住面積關系的研究結果表明，改善需求非常強勁（見圖3），而且這部分需求構成新建住房市場需求的主體。

“投機、投資性購房”的調控

住宅市場上投機性購房需求比例過高的原因，在于“鐵定的高溢價”與“管制的低利率成本”之間形成的套利機會；持續房地產投機盛行的條件是持續寬松的貨幣環境和持續的低利率；投機是市場不均衡的表象、是后果，而不是原因。

關于限制投資性購房，報告認為需要斟酌。第一，房地產市場是一個資產市場，無法拒絕投資；第二，從整個房地產市場、從改善全體居民的居住水平，提高全社會成員的福利著眼，以出租為目的投資性購房，會給沒有能力買房的社會（相對更弱勢）群體提供更多租賃房，降低租賃價格，改善更弱勢群體的居住水平和福利。應予鼓勵。

住房保障政策

現行的保障房政策頂層設計，有將“基本保障”泛化為“普遍社會福利”的強烈傾向；對不同階層不同要求的迎合，將影響保障制度的有效性和公正性；作為長期制度性安排，有可能為未來埋下隱患，長期執行無法保證可持續性；難以保證房地產市場、國民經濟的健康發展，乃至保持社會長期和諧穩定。

我國房地產市場發展的時間尚短，至今未經歷一個真正完整的周期。報告建議重視國際范圍內房地產市場客觀規律的研究，把宏觀調控建立在科學的基礎上。