房地產稅制改革對房地產參與主體的影響分析

李宏彪

【摘要】 文章圍繞房地產稅制改革對房地產市場不同參與主體的影響進行定量分析。分別從整個房地產稅收、流轉環節房地產稅收及保有環節房地產稅收對房地產市場中的消費者、房地產開發商、地方政府及中央政府可能產生的影響，建立相關數學模型進行定量分析，探尋我國房地產稅制改革的方向。

【關鍵詞】 房地產稅制； 房地產稅收； 改革

稅收是政府取得財政收入的基本形式，其通過征稅的方式參與社會產品的分配、占有部分社會資源以滿足社會公共需求。稅收在取得財政收入的同時，政府征稅也改變了各經濟活動主體的利益，而利益的多少又直接影響到他們的行為。房地產稅制改革必然觸及房地產市場不同參與主體的利益，并且對他們的行為產生影響。

關于房地產稅制改革對房地產市場的影響，以前的研究多集中于稅收的調整影響房地產市場的供需關系，進而對房地產市場中供需雙方的行為產生影響，并對這種影響作出定性分析。但這種研究多是從理論層面來分析和解答，相關的定量分析非常少。原因在于房地產市場的影響因素非常廣，僅宏觀政策的影響就包括貨幣政策、財政政策、土地政策等，而近來不斷加大的行政手段也對房地產市場產生了較大的影響。在這些政策中稅收政策只是財政政策的一種，如何來剝離其他政策進而對稅收政策對房地產市場的影響進行定量分析是此項研究的一個難點。本文將通過2001—2010年房地產稅收與房地產市場不同參與主體的數據資料分析，來尋求稅制改革對房地產市場不同主體產生的關聯變化。

一、數據與分析方法

（一）房地產稅收數據的選取

根據本文研究的需要，對于房地產稅收數據的選取，本文分為流轉環節房地產稅與保有環節房地產稅。流轉環節房地產稅包括：營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅。其中營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅等幾個稅種由于不僅涉及房地產業還涉及其他行業，所以在數據的選取中以房地產行業繳納的稅收進行選取。保有環節房地產稅包括：房產稅、城鎮土地使用稅。2001—2010年房地產流轉環節稅收及保有環節稅收具體數據見附錄中附表1與附表2，趨勢見圖1。

（二）其他相關數據的選取

為了分析房地產稅變動對消費者的影響，本文選取了我國2001—2010年城鎮居民人均住房支出作為分析數據，這主要是由于我國現行的房地產稅對農村地區基本上都是免稅，所以稅收與農村的住房消費支出關聯度非常小。同時為了剔除由于房價上漲因素導致的人均住房消費支出的影響，本文將通過住房消費價格指數來進行數據調整。為了研究房地產稅對房地產企業的影響，本文選取了我國2001—2010年全國固定資產投資中的房地產開發投資作為分析數據，同時通過建房投資價格指數來剔除房地產開發過程中所受到的通脹影響。最后，為了討論房地產稅調整對地方財政收入及中央財政收入的影響，本文選取了我國2001—2010年地方財政收入及中央財政收入作為分析數據，并以我國消費價格指數來消除通脹對收入的影響。以上具體數據見附錄。

（三）分析方法

將城鎮居民的人均住房支出記作C1t，房地產開發投資記作I1t，中央財政收入記作Yct，地方財政收入記作Ylt，房地產稅記作T1t，流轉環節的房地產稅記作T11t，保有環節的房地產稅記作T12t。住房消費價格指數記作P1，建房投資價格指數記作P2，消費價格指數P3，固定資產投資價格指數P4。以上價格指數均為定基價格指數，基期為2001。模型中參數?琢表示房地產稅收彈性，?琢1表示流轉環節的房地產稅收彈性，?琢2表示保有環節的房地產稅收彈性，?茁表示方程的截距項，?著t表示殘差項。

假設流轉環節和保有環節的稅賦全部轉移給消費者，因此兩個環節的稅賦均用住房消費價格指數剔除通脹因素。采用2001至2010年的時間序列數據，進行實證研究。本文涉及的各種價格指數數據見附錄，趨勢見圖2。

二、房地產稅制改革對消費者的影響分析

房地產稅制改革對消費者的影響，數據選取了城鎮居民人均住房消費支出來進行分析，這樣可以反映出消費者對房地產稅變動所采取的不同消費態度，從中看出房地產稅制改革對消費者的影響。分析從兩個方面來進行：一是從整個房地產稅與城鎮居民人均消費支出來進行數據分析；二是從流轉環節房地產稅、保有環節房地產稅與城鎮居民人均消費支出進行數據分析。按照以上的分析方法分別得出表1、表2所示的結果（結果由Eviews5.0計算得到，下同）。

從表1可以看出，房地產稅收變動1%，居民住房支出變動-0.0292%，但是t值顯示這一變動并不顯著而且可決系數R-squared表明變量In（C1t/P1）和In（T1t/P1）之間基本不存在線性關系；表2結果顯示，流轉環節的房地產稅收每變動1%，居民住房支出變動-0.1613%，保有環節的稅收變動1%，居民住房支出變動0.2264%，t值顯示方程（5）的彈性系數是顯著的，但方程（5）等號右邊的線性組合對因變量的解釋程度并不高。

從整個房地產稅收變動與居民住房支出的比例關系來看，在房地產稅制改革中，如果調增房地產稅收，必然增加居民的購房負擔，使得居民在購房時考慮稅收的影響，更加慎重地選擇買房，導致居民住房支出的減少。

流轉環節房地產稅與居民住房支出變動比例關系呈現相反的方向，如果在房地產稅制改革中增加流轉環節的稅收將帶來居民住房支出減少。這一方面表明，對流轉環節增加稅收，容易抬高消費者的購房門檻，不利于住房消費的增加。另一方面，由于我國住房市場的供需不平衡及房屋供給結構性問題，使得對流轉環節征收的房地產稅很容易被轉稼給消費者，從而造成購房成本增加，使得很多消費者買不起房，導致住房消費支出因消費者買不起房而減少。

保有環節的稅收與居民住房支出變動比例呈現正向關聯變動，即若在房地產稅制改革中對保有環節征稅，有利于刺激居民的住房消費支出。這一結果與理論的結果相反。按正常情況，若加大對保有環節征稅，將增加購房者的持有成本，從而使消費者減少不必要的購房，使居民住房支出減少。但結果剛好相反，從中可以看出，現有的保有環節稅收對抑制炒房的作用有限。若對保有環節增加征稅力度，一方面可以減少向流轉環節征稅導致的房價上漲，對平抑房價是有好處的。另一方面對保有環節征稅可以抑制房地產投機行為，增加投機成本，減少房地產市場中投機者抬高房價的比例，也有利于房價的平穩。平穩合理的房價，有利于刺激房地產市場中剛性購房者的購買力，最終導致住房支出不降反升的結果出現。

三、房地產稅制改革對房地產企業的影響分析

房地產稅制改革對房地產企業的影響，分析數據選取了我國房地產開發投資數據來進行分析，這主要出于房地產開發投資額的大小基本能反映房地產企業開發投資的意愿。若開發投資有利可圖，其必然加大投資，反之則必然減少投資。通過建立房地產稅與房地產開發投資的數據關系就能反映出他們對房地產稅制改革的態度及作出的相應調整。數據分析也是從兩個方面進行，一是從整個房地產稅與房地產開發投資的數據來進行分析；二是從流轉環節房地產稅、保有環節房地產稅與房地產開發投資數據進行分析。其分析結果如表3、表4。

表3與表4的結果顯示：房地產稅收每變動1%，房地產開發投資變動0.8130%；流轉環節房地產稅每變動1%，房地產開發投資變動0.6056%；保有環節房地產稅每變動1%，房地產開發投資變動0.2183%。另外，表中的t統計量表明方程（2）和（6）中的彈性系數都是顯著的而且可決系數R-squared表明這兩個方程所設定的雙對數形式是合理的。

從上面的結果可以看出，房地產稅與房地產開發投資是正向變動關系。若調增房地產稅收，房地產企業的投資額度也將增加。這種結果與我國現在的房地產市場現狀是相符的。由于我國房地產市場是一個需大于供的市場，即使在政府調增房地產稅的情況下，房地產企業也很容易通過抬高價格，將相關的稅費轉移到消費者身上。在利潤能夠得到實現的基礎上，即使增加房地產稅，房地產企業也愿意增加投資。

從流轉環節房地產稅與房地產開發投資的變動比例來看，若房地產稅制改革從流轉環節進行調增，房地產企業的投資比例更大。分析其原因在于我國房地產市場供需不平衡，稅負容易轉嫁，使開發商能夠保持較大的利潤空間，所以即使對流轉環節征稅，開發商的投資也將增加。而保有環節房地產稅與房地產開發投資變動的比例相對較小，說明對保有環節征稅，將更加影響房地產企業投資的積極性。原因在于，對保有環節征稅，將抑制消費者的購房需求，從而減少對房地產的需求量，必然導致房地產企業減少開發。所以，對保有環節征稅將會對房地產開發企業產生相對較大的影響，相信也有利于房價的平穩。

四、房地產稅制改革對地方財政收入的影響分析

我國分稅制財政體制，將稅收分為中央稅、地方稅、中央地方共享稅。中央稅的收入全部歸中央所有，地方稅收入全部歸地方所有，中央地方共享稅由中央與地方共同分享?，F行的房地產稅種中房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅都屬于地方稅。營業稅、企業所得稅、個人所得稅屬中央地方共享稅，但按現在的中央與地方稅收分配制度，房地產企業的營業稅、個人所得稅全部歸地方所有，只有企業所得稅中央拿60%，地方拿40%。從這種分配體制可以看出，整個房地產稅收收入的80%都歸地方政府所有。由于我國房地產稅收收入占整個地方財政的比重大約在15%左右，所以地方政府雖然占有房地產稅收收入的80%，也不能使房地產稅成為地方財政的主要來源，這和發達國家房地產稅收收入占地方財政收入的80%左右差距甚遠。而如何使我國房地產稅成為地方財政收入的主要來源，就有必要分析房地產稅收與地方財政收入的聯動關系。

房地產稅制改革對地方財政收入的影響，首先選取了我國2001—2010年地方財政收入數據來進行分析，同時為了消除通脹對數據的影響，運用我國消費價格指數來進行剔除。分析同樣從整個房地產稅收與地方財政收入數據來分析，另一方面分別從流轉環節房地產稅、保有環節房地產稅與地方財政收入數據進行分析。其分析結果如表5、表6所示。

表5結果顯示：房地產稅收每變動1%，地方財政收入變動0.8932%。表6結果顯示：流轉環節房地產稅每變動1%，地方財政收入變動0.5510%；保有環節房地產稅每變動1%，地方財政收入變動0.4302%。另外，表中的t統計量表明方程（3）和（7）中的彈性系數都是顯著的而且可決系數R-squared表明這兩個方程所設定的雙對數形式是合理的。

從上面的結果可以看出，整個房地產稅收與地方財政收入變動的比例關系，基本與房地產稅收歸屬地方財政的比重相符。在房地產稅制改革中若增加稅收的征收比重，必然使地方財政收入增加。從流轉環節房地產稅與地方財政收入變動比例和保有環節房地產稅與地方財政收入變動比例對比來看，稅制改革若增加流轉環節稅種的征收比重將更有利于地方財政收入的增加。但從流轉環節著手征稅，其有害的一面也顯而易見。因為加大流轉環節的征收，必然抬高現有房地產的價格，這與當前我國房地產市場調控背道而馳。保有環節與地方財政收入變動的比例關系，從數據上看雖然略小一點，但房地產稅制改革若從保有環節著手將更有利于地方財政收入的增長。首先，從保有方面著手將不會造成房價的上漲，更有利于房地產市場宏觀調控的進行。其次，從保有環節著手既可以抑制投機，擴大剛性購房需求，也為地方財政提供穩定的稅收來源。

房地產稅要成為地方財政收入的主要來源，在我國不僅涉及對房地產稅結構調整的問題，還涉及保有環節房地產稅征稅范圍擴大的問題，因為現行保有環節的房產稅、城鎮土地使用稅對非經營用房地產幾乎全部免稅，所以其稅基狹窄直接影響了稅收的來源。另一方面，房地產業現在收費比較多，在規范或減少收費的情況下，變相關的費為稅，也將是一個需要深入研究的問題。當然現在地方財政收入將近一半都依賴于土地收入，如何變這種不可持續的收入為依靠房地產稅收這種可持續的收入來源，也將是今后稅改面對的一個難題。

五、房地產稅制改革對中央財政收入的影響分析

前面分析了房地產稅制改革對地方財政收入的影響，主要出于對這種稅制改革能否達到其籌集地方財政收入的職能考量。按照當前的財政分配體制，中央可以從房地產企業所得稅中分享部分收入，那么房地產稅制的變動會對中央財政收入產生什么樣的影響，也將是我們研究的一個對象。數據分析同樣從整個房地產稅和分為流轉環節與保有環節房地產稅來進行研究，其模型分析結果如表7、表8。

表7與表8結果顯示：房地產稅收每變動1%，中央財政收入變動0.8503%；流轉環節房地產稅每變動1%，中央財政收入變動0.5373%；保有環節房地產稅每變動1%，中央財政收入變動0.3889%。另外，表中的t統計量表明方程（4）和（8）中的彈性系數都是顯著的而且可決系數R-squared表明這兩個方程所設定的雙對數形式是合理的。

從上面的結果可以看出房地產稅與中央財政收入是正向關聯變動，意味著稅收的調增會帶來中央財政收入的增加。流轉環節房地產稅與中央財政收入變動比例較保有環節房地產稅與中央財政收入變動比例更大，說明從流轉環節進行稅制改革將更有利于增加中央財政收入，分析結果與我國當前財政分配體制是相符的。從整個現行的房地產稅制來看，只有流轉環節中的企業所得稅，中央才能分享到部分的收入，而保有環節的稅收全部歸地方所有，但結果顯示保有環節的稅收變動也能增加中央財政收入，原因在于稅收的乘數效應。雖然對保有環節稅收進行調整，增加的是地方財政收入，但地方在開支這部分收入時可能會將其用到一些需要交納中央稅或中央地方共享稅的項目中去，這樣就間接地增加了中央財政收入。所以無論是對流轉環節還是對保有環節征稅對中央財政都是有益的，只不過從流轉環節調整，對中央財政將更直接也更有效。但當前房地產稅制改革的目標之一就是要使房地產稅成為地方的主要財政來源，所以從保有環節進行改革將更有利于這一目標的實現。

綜上所述，房地產稅制改革將對房地產市場的參與者產生不同的影響，如何權衡這種影響，需要我們更加理性地考慮各方利益，盡量達到一種均衡，才能促使我國房地產市場健康地發展。

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