心理賬戶視角下家庭房地產投資傾向研究

鄧旎 陳勁兒 葉文君

【摘要】本文從心理賬戶角度，研究家庭房地產投資傾向。通過調查武漢市三地區的家庭房地產投資情況，具體分析銀行貸款利率、房產稅以及股市行情對家庭房地產投資傾向的影響程度，并由此檢驗政策的有效性，為家庭房地產投資提出具有建設意義的政策建議。

【關鍵詞】心理賬戶 房地產 投資傾向

一、引言

我國的房地產市場自2008 年低谷期以來，又進入一輪瘋狂漲價的周期，盡管政府通過不同方式對房地產市場進行宏觀調控，但成效甚微。除了游資炒作，家庭投資房地產也是造成這一現象的重要因素。鑒于家庭在投資房地產過程中的有限理性行為，本文擬通過心理賬戶理論的角度來檢驗當前政府頒布實施的一些政策對減少家庭投資房地產的效用，并分析我國房地產市場的居民投資需求本質，同時在抑制房價上漲方面提出建議和對策，對我國房地產調控及其健康發展具有深遠意義。

二、心理賬戶

（一）基本介紹

心理賬戶指人們在心理無意識地把財富劃歸不同的賬戶來進行管理，這些心理賬戶有不同的記賬方式和心理運算法則。由于心理賬戶的存在，使人們在決策時常常偏離基本的理性原則。這種偏離理性人假設的行為，就可以用心理賬戶的概念進行解釋。

（二）中國人心理賬戶的內隱結構

中國人心理賬戶是3-4-2 分類結構，心理賬戶系統由財富的來源、財富的支出以及財富的存儲方式三個維度構成，并且每個維度均有相對穩定的分類。具體地講，即收入賬戶有“工作相關的常規收入”、“非常規的額外收入”和“經營收入”三個賬戶；開支賬戶有“生活必需開支”、“家庭建設與個人發展開支”、“情感維系開支”和“享樂休閑開支”四個賬戶；存儲賬戶有“安全型保障賬戶”和“風險型存儲賬戶”兩個賬戶。

三、文獻綜述

（一）國外文獻研究

1980年，芝加哥大學著名行為金融和行為經濟學家理查德·薩勒（Richard Thaler）首次提出“Psychic Accounting（心理賬戶）”概念，用于解釋個體在消費決策時為什么會受到“沉沒成本效應（sunk cost effect）”的影響。許多學者開始將心理賬戶運用到消費、投資等領域，進行實證研究。比如2008年Hwan Ho Ha 等人在《consumers“mental accounting” in response to unexpected price savings at the point of sale》中提出：消費者更易花掉意料之外的節省；人們更傾向于用節省去購買打折產品。

（二）國內文獻研究

21世紀初，我國學者開始關注心理賬戶這一領域并開始了相關研究。2004年，李愛梅教授率先系統探討了中國人的心理賬戶體系及其本質特征，以及該體系對中國人非理性決策行為的影響。此后的學者們陸續從不同角度對心理賬戶的概念進行補充。比如年魏勇剛（2006）中著重從個體的認知機制方面對心理賬戶加以探討，包括離散性觀點和連續性觀點。李愛梅，凌文輇（2007）通過實證分析提出了中國人心理賬戶的3-4-2 分類結構。

四、研究設計

（一）設計思路

根據中國人心理賬戶的內隱結構，本文把投資性購房家庭的心理賬戶系統分為財富的來源、財富的支出以及財富的存儲方式三個維度。

在財富來源方面，投資房地產的資金基本來自于已有存款和貸款。根據心理賬戶進一步可以將存款來源分為“工作相關的常規收入”、“非常規的額外收入”和“經營收入”。在財富的支出方面，投資性購房屬于“家庭建設與發展開支”。當前熱議的房產稅和首付的提高對投資房地產的資金有較大影響。在財富的存儲方面，中國家庭消費剩余的投資方式一般有三種：實業投資、購買金融資產和配置實物資產。

（二）問卷設計

首先，本文設計了調查對象的性別、年齡、收入等個人信息，以此篩選出合適的調查對象，由此獲得的數據更具有代表性。然后，基于以上對于心理賬戶的設計思路，選存貸款利率、房產稅、首付比以及股票行情等因素設計問題家庭房地產投資的影響。另外，在本次調查使用的問卷中，本文設計了收入來源，二套房用途等補充性問題進行深入了解。

五、數據統計與分析

本小組為了研究家庭房地產投資意愿以及心理賬戶在家庭房地產投資的影響，共發放了71份問卷調查，調查了武漢市武昌區，漢口區以及漢陽區三地區的居民小區，調查對象年齡在25-55歲的占84%，家庭月收入5000元以上的占81%，基本上是進行投資房地產的人群，是我們課題研究需要的調查對象。

（一）購房資金來源與心理賬戶

在購房的資金選擇方面，人們多用工資積蓄和貸款來買房，占了76%（見圖1），說明人們多用心理賬戶中財富來源方面的“工作相關的常規收入”來進行房地產投資。同時可以看出存貸款利率的變化對人們的購房意愿有一定影響，但即使存貸款利率上調，68%的人們也更傾向于用貸款買房，這說明央行通過提高貸款利率來壓制人們日益上升的購房熱情具有局限性，想要進一步阻止購房泡沫的產生，還需要綜合考慮其他手段。

圖1 購房資金主要來源

（二）房地產稅對購房意愿的影響

買房需要繳納許多相關稅費，人們有許多都不了解。契稅，購房總價的3-5%（不同的省市自治區稅率不同），普通商品住宅減半，即1.5-2.5%等。如此多的項目，若不是真實買過或準備買房，一般都是不太了解的。此外，繳納房產稅對人們購房有一定影響，但與存貸利率上調對人們購房意愿的影響進行對比發現，房產稅產生的影響不如利率上調大。（見圖2）

圖2 利率上調與繳納房產稅影響對比

（三）首付比對家庭投資房地產的影響

首付的提高對人們買房有很大影響（見圖3）。首付比例的上調，一次性需要支付的金額增大，可能讓部分資金暫時不足的購房人喪失購房能力，從而放棄買房。

圖3 首付提高對人們購房意愿的影響

（四）其他投資對購房意愿的影響

股市等其他投資市場對房地產投資有較大影響。目前股市行情下，愿意將錢投入股市的人只占25%，而投入房地產的占56%；然而若股市進入牛市，情況倒轉了，有61%的人愿意進入股市投資，而選擇投資房地產的只占25%。

綜上，存貸款利率、首付比、房地產稅以及股市行情的變化都會影響人們的投資傾向，但具體哪個因素影響大以及如何影響，需要進一步建模分析。

六、政策性建議

進入2012年以來，在房地產市場被行政降溫和歐債危機的雙重影響之下，中國的房地產市場也面臨嚴峻的考驗，迫使政府不得不開始修改和完善調控政策，放緩一些激進的做法。總的來說，提出以下幾點建議：

（一）增加試點城市數量

2011年12月，在三亞召開的全國部分省市財產行為稅工作座談會上，國稅總局財產行為稅司司長陳杰就提出，2012年稅收政策改革工作重點之一是在湖北、湖南開展房產稅、城鎮土地稅合并的改革試點，對企業和單位按評估值征稅。種種跡象都顯示，適時擴大房產稅試點范圍的趨勢已逐漸清晰。

（二）加強保障性住房建設

今年的保障性住房的建設數量從當初確定的1000萬套減為700套。在2011年全年開工指標的落實工程中，部分地方出現以圈占施工圍擋、開挖基坑的方式注水保障房開工率的問題，住建部此后出臺了以“1/3完成基坑混凝土澆筑、1/3出正負零（地面）、1/3主體結構封頂”的考核標準，根據住建部的統計，2011年能夠竣工投入使用的保障性住房約為300萬套左右。

（三）回歸貸款基準利率

全國多地首套房信貸利率悄然出現了變化。在北京、廣東、上海、湖北等地，原先高企的首套房貸利率開始回歸基準點，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優惠政策。去年那種排隊等待銀行按揭的景象幾乎絕跡，房貸似乎真的松動了。

（四）提高普通商品房標準

北京、上海等多個城市對普通住房標準進行調整。調整后，普通住房范圍擴大，這意味著有更多居民能夠享受購買普通商品房的優惠。此次下調后，上海市將普通住房門檻設定為：內環線以內標準為330萬元/套以下，內外環之間為200萬元/套以下，外環以外為160萬元/套以下，較2008年的標準分別提高85萬元、60萬元、62萬元。北京的新標準則繼續按照房屋區位設定，其中，標準最高的四環內北部地區達到38880元/m2，最低的六環外地區達到了17280元/m2。

七、結論

本文為研究心理賬戶對家庭房地產投資傾向的影響，進行了以下調查研究工作。首先，本文搜集相關歷史文獻，了解相關心理賬戶內隱結構理論，選取存貸款利率、首付比、房產稅、股市行情四個因素。然后，針對四個因素設計調查問卷并進行實地調研、訪談并取證。最后，進行數據統計分析，認為存貸款利率、首付比、房產稅、股市行情四個因素對家庭房地產投資傾向產生一定影響，由此得出相關政策性建議。

參考文獻

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作者簡介：鄧旎（1991-），女，漢族，武漢人，就讀于中南財經政法大學，金融專業，研究方向：CFA。

（責任編輯：唐榮波）