保障房不能變身小產(chǎn)權(quán)房

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》評論員

國土資源部部長徐紹史在近日召開的“全國國土資源工作會議”上表示，對于商品住房價格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，由省級政府審核同意并報國土部批準(zhǔn)后，可以開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

上述舉措無疑是對保障房建設(shè)土地、資金雙重制約的有力反彈。有資料顯示，2011年，全國保障性住房用地供應(yīng)量以及其占住宅用地總供應(yīng)量之比逐月提高，盡管如此，北京、上海等住宅用地極為稀缺的城市，高壓之下仍難完成保障性住房供地計(jì)劃。更不用說，急劇增加的保障性住房用地供應(yīng)必然從量、價兩個方面同時打壓普通商品房土地出讓，由此導(dǎo)致本就捉襟見肘的保障性住房建設(shè)資金來源更趨枯竭。

試行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，一則可以大幅增加可用土地（如上海集體建設(shè)用地占到全市建設(shè)用地總量40%），二則可以大幅減少節(jié)節(jié)攀升的征地拆遷費(fèi)用。只不過，這種看似一舉多得并且已經(jīng)在部分城市早有探索的土地制度改革，始終面臨著保障房會否變身小產(chǎn)權(quán)房的重重疑慮。

如果僅從理想狀態(tài)來看，這種疑慮杞人憂天，因?yàn)閲临Y源部2011年5月份下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問題的通知》中，就曾為此試點(diǎn)設(shè)定了原則，如控制規(guī)模、優(yōu)化布局、集體自建、只租不售、土地所有權(quán)和使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)，等等。因此，只要把住這幾條，集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃房，的確如住建部住房保障司司長馮俊接受采訪時所稱，“它和小產(chǎn)權(quán)（房）是完全不同的概念”。

然而現(xiàn)實(shí)世界的復(fù)雜性容不得我們?nèi)绱藰酚^，因?yàn)榧偃缢蟹ㄒ?guī)果真得到全部執(zhí)行，從來不具備政策許可的小產(chǎn)權(quán)房又如何會在地方政府鴕鳥心態(tài)的庇佑下四散叢生。據(jù)調(diào)查顯示：在北京，小產(chǎn)權(quán)房已占市場總量20%；在西安，小產(chǎn)權(quán)房已占市場總量25%-30%；至于問題最嚴(yán)重的深圳，該市國土局2007年住宅調(diào)查結(jié)果顯示，全市“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房總建筑面積竟然高達(dá)1.2億平方米，占到全市住房總量的一半。

歸根結(jié)底，中國的土地制度改革時常出現(xiàn)“一抓就死、一放就亂”，原因皆在于圍繞土地的利益主體——中央政府、地方政府與農(nóng)戶三者間利益不相兼容。這其中，客觀上處于承上啟下樞紐地位的地方政府將不得不面臨在執(zhí)行政策中，“忽視”自身政績考量，最大限度惠及于民的考驗(yàn)。

公租房的特殊性更是加劇了問題的復(fù)雜性，因?yàn)檫@一嚴(yán)重挑戰(zhàn)地方財政承載度與持久性的公共產(chǎn)品一旦放諸大的時、空范圍，很容易讓人懷疑其發(fā)展前景，會不會因?yàn)閵A雜進(jìn)一個充滿權(quán)宜色彩的土地安排，最終反而為下一步根本性變革平添變數(shù)？