官辦中介欲治北京高房租

孫維晨

一份制定于今年4月，公布于5月31日的政府文件讓北京的房地產租賃代理商為之一震。這份文件號為“京政辦發〔2012〕20號”的《北京市人民政府辦公廳關于進一步規范房屋租賃市場穩定房屋租金工作的意見》（下稱《意見》）全文共計1973個字。

但最為市場關注的是其中一個長句：“鼓勵市有關部門、各區縣政府成立國有房屋租賃經營機構，接受房屋所有權人或者法律、法規規定的其他權利人的委托，集中開展房屋租賃經營，并對受托租賃經營房屋進行日常維護等服務。”

提煉一下便是：北京市政府鼓勵成立“官辦房地產中介機構”，意在 “規范房屋租賃市場，穩定房屋租金”。

政府的“經濟行為”被市場和觀察家解讀為以治亂為名的“國進”。盡管目前并沒有已知的相關政策細節出臺，但大多數市場人士和觀察家認為，政府的“好心好意”或許不能根本解決北京房地產租金上漲的問題。

黑中介泛濫

那些為北京提供了巨大發展能量的外地戶籍勞動力，大部分都還處于租房居住的階段。由于2006年以來的房價高居不下，以及2010年北京等一線城市開始執行“未滿足繳納5年個稅或社保不準購房”的限購政策，買不起和不能買房的人越來越多。

但可供出租的房源卻增長有限。因為新增出租房源都是由新購買住宅的投資性需求轉化而來。而空置的投資性住房只有較少一部分進入租賃市場。

這種海量需求的群眾基礎與通貨膨脹的大背景相結合，難免結出房屋租金高企的“惡果”。租賃需求的不斷上漲與租金的攀升也誘發了大量黑中介的滋生。

中原地產華北區董事總經理李文杰對《中國經濟周刊》記者說：“黑中介和運營不規范的代理機構看到有利可圖，就開始滲入市場。在去年有大約90%的房地產投訴源自此類違規機構。”

一位做了5年的“資深”黑中介張剛（化名）常年操辦群租業務，他告訴記者，自從限購以來，他的生意更加好做，漲租金也變得格外容易?！翱傊褪钦椅易夥康目蛻舳嗔恕?010年左右開始至今，業務量基本翻倍。”

中國房地產協會的一位負責人說：“租賃市場這個蛋糕就那么大，如果需求增加，供應不變，房租自然上漲。而被擠出的經濟實力較差的租賃需求只能選擇更加廉價的租住環境，就有可能成為黑中介的群租客戶?！?/p>

既當裁判又當運動員

一般來說，黑中介盈利的手段是以高出市場價數百元到千元不等的租金，取得房東的代理委托權，然后將套間隔成幾個到十幾個小間對外出租，并直接與租客簽訂合同甚至不簽合同。這種化整為零的群租業務可以讓一個代理人每月獲利數千元。在高回報的誘惑下，黑中介會不斷出高價獲取房源。所謂“黑中介炒高房租”一說便是如此得來。

黑中介不遵守契約的時有發生。最近被曝光的北京中云置地房地產中介曾因未到期趕走租客、拖欠租金等問題在三年的時間里被76名租客或房東起訴。而更早之前，房地產中介中大恒基前董事長劉益良因涉“黑”被判刑。

這些被詬病的租賃市場之亂，恰是北京市政府一直期望整改的目標。

要求匿名的北京一房地產中介企業負責人告訴記者，目前很多業內人士認為這是房地產中介領域的一次“國進”。他說：“政府真正的工作應該是完善房地產租賃市場的制度建設健全，加強監管監督，維護房東、中介機構、租客三方合法權利。經營中介機構應該交給市場和企業，政府不應該既當運動員又當裁判員身兼數職?！?/p>

與上述從業者站在統一戰線的人們普遍對意見鼓勵成立的機構充滿好奇：官辦中介機構的性質是什么？工作人員的編制是什么？運營費用和人員薪資如何獲取？從事托管代理業務還是居間經紀業務？

6月5日，一直負責房地產中介管理業務的北京市住建委以“剛知道此消息”為由拒絕對此做出答復。本刊記者多方聯系北京市政府辦公廳，亦未有人同意對《意見》進行解讀。

在《意見》出臺第二天，北京住建委一位負責人曾就此接受媒體采訪說，“這種方式是首次創新，官辦中介提供的服務會更可靠，而且不會有違規的亂象。無論是出租者還是承租者，都可以放心。”“具體政策還需探索和研究。租金應按市場來定價。政府設立機構來經營，就不會出現目前惡意炒作租金價格的問題?！?/p>

增加供給是王道

據《中國經濟周刊》記者了解，在去年年初北京房屋租金高漲時，北京高層會議曾討論過抑制高租金的方法。這份《意見》似乎就是在那時被提上決策者案頭的。

前述中國房地產協會負責人告訴記者：“這份文件由市政府辦公廳來發布，規格和權威度都要比其他部門發高出不少。可能說明北京決策層對此較為重視。因為以后這肯定會涉及跨部門協作等問題?！?/p>

這位業內人士認為，之所以采取成立中介機構而不是加強監管的做法，是因為監管難度大，監管效果差。“運營黑中介基本無門檻，且員工流動性大。而由于涉及個人隱私、執法方式問題等，很難得到群租客的配合。總不能為了查黑中介和違規租賃踢破租客的門吧？”

接受采訪的多位市場機構人士認為，要想從根本上壓制租金價格上揚，必須加大可出租房源的供應量。但目前空置房源并無任何動力進入租賃市場。

來自鏈家地產研究部的數據顯示，2011年北京租賃市場成交規模大約為100萬套左右。租賃市場成交平均月租金3280元，年度漲幅為13%。

鏈家地產的研究認為，供需關系是解決租金上漲的關鍵，但市場存量房源的盤活仍然具有難度。一方面，雖然當前部分業主由售轉租，但一旦政策放松或者市場企穩回升后，出售意愿會再度增加。另一方面，當前房屋空置成本較低，房產稅短期內征收可能性不大，大量存在的空置房源的業主并沒有出租的動力。

從租售比看，2011年年底，租售比回落至1:500以下，會促使部分業主出租意愿加大。但當前租售比仍然遠離合理范疇，因此能夠盤活的非常有限。對于單純的投資性業主來說，出租并不能成為替代出售的投資方式。

幾乎所有市場參與者都認為，今年北京的房屋租賃價格還將繼續增長。

《意見》要點

高度重視規范房屋租賃市場穩定房屋租金工作

鼓勵和盤活閑置房源進入房屋租賃市場

加強租賃住房建設

加快發展公共租賃住房

積極落實租賃住房各項稅收優惠政策

加強房地產經紀機構備案管理

探索房屋租賃經營新模式

推動建立穩定的房屋租賃關系

全面落實住房租賃登記備案規定

加強房屋租賃屬地管理

加強房屋租賃市場動態監測

強化綜合執法檢查