空間地上權的立法完善

范俊麗

【摘要】城市土地空間的利用需要完善的法律制度規范。我國物權法規定建設用地使用權可以分層使用，但并沒有真正確立空間地上權制度。法律規定存在未賦予空間地上權獨立的法律地位、缺乏相應的登記規則以及權利沖突規則不合理等不足，為此需要立法明確空間地上權的獨立地位、建立特有的登記規則以及合理的權利沖突處理規則。

【關鍵詞】空間地上權物權法用益物權立法建議

《物權法》關于空間地上權規定之不足

所謂空間地上權是指在他人土地之空中或地下一定空間范圍內以有建筑物或其他工作物為目的而使用他人空間的權利。《物權法》雖然為空間的分層利用作出了規定，但是這一規定過于簡單，操作性差。

立法未承認空間地上權法律地位的獨立性。關于空間地上權與建設用地使用權的關系，主要有“一體說”和“分離說”兩種觀點?！耙惑w說”認為空間地上權和建設用地使用權是不可分離的。它應當作為建設用地使用權中的一種具體的權利。①而“分離說”則認為，空間地上權和建設用地使用權可以分離。它們是不同的用益物權類型，在物權法上應分別規定。

從我國《物權法》第一百三十六條的規定來看，我國立法采納了“一體說”，即該條將空間地上權規定在建設用地使用權之中。但《物權法》承認建設用地使用權分層設立而不承認空間地上權的做法是不合理的。因為空間地上權實際上是以地上權分層設立為基礎的，而且立法承認建設用地使用權可以分層設立，但是對分層設立后的權利又沒有作出明確的界定。這樣不利于人們最大限度地利用土地空間，同時也不能解決現實中出現的空間地上權與建設用地使用權之間的沖突，從而保護權利人的合法權益。

缺乏關于空間地上權的登記規則。空間地上權是以特定的空間為客體的空間權，其登記的內容除了當事人姓名、住所以及設定目的、使用期限等一般事項外，還包括空中或地下一定的空間范圍。但是我國《土地登記辦法》對于如何登記空中或地下一定的空間范圍沒有在登記的項目中涉及，同時也沒有在登記的辦法中作出規定，這顯然無法給空間地上權進行公示登記，權利人無法獲得物權法保護的空間地上權，不利于對權利人的保護。也正是由于立法缺乏關于空間地上權的登記規則，所以影響了現實中對于土地資源的有效利用。

關于空間地上權權利沖突的規定不合理。《物權法》第一百三十六條規定，新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。這一規定通常被理解為是解決關于空間地上權權利沖突的規則。但是這一規則其實并不合理。首先，從這一規定來看，很明顯是針對“用益物設定在先，空間地上權設定在后”的情形。但事實上，由于我國實行的是土地公有制，土地所有權人所在國家或集體可以單獨對一定的空間先設定空間地上權，然后再設立跨越前者空間范圍的建設用地使用權或者空間地上權，那么這時產生的空間權利沖突就是“空間地上權設定在前，其他用益物權設定在后”的情形。對此我國立法沒有規定，從規范的完整性角度來看是不夠完整的。其次，這樣的規定內容與法理是明顯不符的。土地上已有建設用地使用權或其他用益物權的，仍允許于同一土地空間設定空間地上權，反之亦然。②這是各國為了適應土地分層使用的需要而作出的對傳統不動產物權排他性原則的緩和。但是后設定的空間地上權的范圍如果是先設立的建設用地使用權的效力范圍所及，那么其設定應該征得先設立的建設用地使用權人的同意，否則空間地上權將無法設定。但是我國《物權法》第一百三十六條沒有規定新設立空間地上權時需經過設立在先的用益物權人的同意。這樣由于行使空間范圍會有一定的重疊，它便造成了事實上損害設立在先的用益物權的后果。

完善我國空間地上權的立法建議

如前所述，我國關于空間地上權的規定存在許多不足。因此，為了更好地適應社會發展對有限的土地資源的最大需求，立法必須要進一步完善關于空間地上權制度的規定。

明確空間地上權獨立的法律地位。我國將空間地上權規定在建設用地使用權中的做法雖然在一定程度上也參考了大陸法系國家的做法，但是仍不利于有效地利用有限的土地資源。對此，筆者建議修改《物權法》第一百三十六條之規定為空間地上權條款。空間地上權是以一定的空間范圍為客體的，這是它區別于建設用地使用權最主要的特征。為此立法必須明確空間地上權的客體為“一定空間范圍”，這不僅是該項權利的特征，也是該權利登記公示的主要內容。同時由于《物權法》第一百三十五條是關于建設用地使用權的一般規定，而建設用地使用權是在地表上設立的，所以一百三十六條修改為空間地上權時可以刪去“地表”。這樣，該條文可表述為“空間地上權可以在地上或地下的一定空間范圍內設立。”

當然，從法律的前瞻性角度來看，我們應該采取基本法與單行法并列的雙重立法模式。這樣既可以避免大陸法系體系嚴格、內容僵化的弊端，又可以吸收英美法系國家不受體系約束，立法技術簡單的優點。為此我們應以物權法為基本法，再以單行法的形式制定“空間法”，這樣才能更好地規范對土地的立體利用，保護權利人的合法權益。③

建立空間地上權的登記規則。登記是不動產物權公示的技術手段?？臻g地上權作為物權的分支，當然應當透過登記對外彰顯權利的存在及變動。④空間地上權是以一定的空間范圍為客體的不動產物權，所以其登記的內容和方法就與一般的用益物權等有所差別。因而建立空間地上權特有的登記規則是土地立體利用的重要前提。

關于空間地上權登記的內容，除了一般用益物權登記所需記載的事項外，關鍵是要將空間的上下范圍確立為空間地上權應該登記的事項。為此我國在不動產登記法中應明確一定的空間范圍是空間地上權必須記載的事項?？臻g權的客體為立體空間，所以空間范圍的測定就包括平面面積和空間上下范圍的測定。其中平面面積的測定和一般的土地使用權一樣簡單，而關于空間上下范圍的測定是有一定的難度的，當然這也是空間地上權登記程序所獨有的。關于空間上下范圍的登記，根據實際情況可“僅登記其上限或下限（如地平面下幾米起），甚或登記曲線形、斜線形乃至球形，也均無不可”。⑤空間上下范圍主要指兩個不同高度的平行水平面之間形成的空間范圍，除此以外，還存在著少量非平行水平面所形成的空間。但是無論哪種情況，都必須明確測定的基準。

概括而言，測定的基準方法主要有兩種：一種是以某地點的平均海平面為基準，一種是以用地范圍內某個不易變動的特定點為基準。由于以海平面為基準測定空間范圍有較大的難度，操作性不強，因此以用地范圍內某個不易變動的特定點為基準的方法具有較強的操作性，方法簡便而且實用。因此，我國立法應該在《土地登記辦法》中增加規定空間地上權空間范圍的測定辦法。

規定合理的空間權利沖突的處理規則。首先，在一塊土地上先有建設用地使用權或其他用益物權，再設定空間地上權的情形。依大陸法系之觀念，“為達土地充分利用使用之目的，設定區分地上權之客體，如第三人有使用收益權，仍容許設定區分地上權，而不拘泥于物權排他性之法理，但應經該第三人之同意”。⑥社會經濟的不斷發展要求法律適時地作出動態的調整和發展。就我國而言，建設用地使用權或其他用益物權設定后，其附屬空間范圍是大于合同或規劃范圍規定的客體空間的，但這一空間所有權仍歸國家或集體，所以國家或集體可以就特定的空間再設空間地上權，但如果所設空間地上權的客體空間已為建設用地使用權效力范圍所及，應該征得其同意。因為后設的權利會使設定在先的權利的行使受到限制，所以賦予其同意權是必須的。

其次，空間地上權設定在先，一般用益物權設定在后的情形。對此，我國臺灣地區立法規定，土地所有人設定空間地上權后，于同一土地再設定地上權者，其再設定地上權之權利行使，不得妨害先設定之空間地上權。可見，在此情形下，只要不妨害先設定的權利，后設權利時無須取得空間地上權人的同意。而日本民法典對此情形卻沒有明確規定，但是日本學者多數認為此種情形下，仍需經空間地上權人的同意。那么，我們應該采取哪種觀點呢？筆者認為，我們應該借鑒我國臺灣地區的立法。因為在先設定的空間地上權的客體范圍是特定的，所以在其范圍之外設定一般用益物權當然可以不經過其同意，但是根據物權效力原則，后設的權利不得妨害設定在先的空間地上權。

為了達到立體利用土地空間的最大效益，我們應該借鑒大陸法系國家和地區的先進立法經驗，在立法上區分上述兩種情形分別規定不同的適用規則。這樣才能更好的保障各個權利人的合法權益并處理好相互關系。

（作者單位：中北大學人文社會科學學院；本文系中北大學2011年度科學基金項目資助課題“論空間地上權及其物權法構建”研究成果）

注釋

①王利明：“空間權：一種新型的財產權利”，《法律科學》，2007年第2期，第123頁。

②陳祥健：《空間地上權研究》，北京：法律出版社，2009年，第254頁。

③沈岐紅：“空間權的基本內涵及我國《物權法》的立法選擇”，《重慶工商大學學報（社會科學版）》，2008年第3期，第105頁。

④馬栩生：“論城市地下空間權及其物權法構建”，《法商研究》，2010年第3期。

⑤溫豐文：“空間權之法理”，《法令月刊》，1988年第3期，第15頁。

⑥王澤鑒《民法物權：用益物權·占有》，北京：中國政法大學出版社，2001年，第59頁。