房地產估價的風險體系與風險防范途徑探析

華琦

摘要：房地產估價作為一種社會中介活動，其行為將對社會多方面產生影響，由于估價結果與房地產真實價值會產生偏差，因此這種影響轉而成為風險。因此，房地產估價機構及估價師必須充分認識并重視估價中可能存在的風險，并采取相應的對策以規避風險。本文結合我國房地產估價行業的現狀，分別從估價機構和估價人員、政府、經濟活動各角度出發分析房地產估價風險體系構成，提出了房地產估價風險防范和轉移的一些途徑。

關鍵詞：房地產估價；風險體系；防范

近年來，房地產中介行業迅速成長，房地產估價行業作為其主要的分支行業之一，發展的歷史雖然不長，但它在房地產開發經營、交易、抵押，企業合資、合作、兼并、分立、資產重組，政府課稅、拆遷補償、訴訟案件、住房制度改革等行政和經濟領域已開始發揮重要作用。

一、房地產評估概況

（一）房地產評價的含義

所謂房地產評估，是專業評估人員為特定目的對房地產的特定權益在特定時間上的價值進行估價。在進行這種估價時，專業評估人員必須綜合分析房地產價格的影響因素和房地產市場的供需狀況以及變化趨勢。遵循評估原則，按照一定的評估程序，運用適當的評估方法，結合自身的評估經驗，對房地產正常合理的價格進行測評。

（二）房地產評估行業的現狀

我國的房地產評估，是在1978年以后的改革開放的背景下，隨著土地使用制度、住房制度以及其他相關領域的經濟體制進行了一系列重大的改革，促進了房地產的發展，使房地產成為商品并可進入市場流通而出現的。1995年1月1日起實行的《中華人民共和國城市房地產管理法》第33條規定：“國家實行房地產價格評估制度”；第58條規定：“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度”。目前，不管是抵押貸款、合資合作、作價入股、征用拆遷補償，還是國家征收稅費、開發商進行投資決策、租售定價等各個方面，房地產估價的應用越來越廣泛，房地產估價的重要性也逐漸顯現。1999年建設部與國家質量局發布了《國家標準房地產估價規范》，建立了比較完善的房地產估價理論和方法體系。

隨著行政體制改革、住房分配制度改革，房地產行業迅速發展，房地產估價行業也蓬勃發展，服務的領域不斷擴大。根據中國房地產估價師網的數據，目前我國內地注冊的房地產評估機構有2421家，廣泛服務于房地產買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理等經濟活動中。

二、房地產評估風險體系

房地產估價風險體系由政府面臨的房地產估價風險、機構和人員面臨的房地產估價風險以及經濟活動主體面臨的房地產估價風險組成。

（一）政府面臨的房地產評估風險

經濟穩定是政府的目標之一，經濟穩定包括經濟發展、無通貨膨脹。政府面臨的房地產估價風險最主要的是房地產估價帶來的金融風險。金融穩定是經濟穩定的基礎之一，金融動蕩往往會爆發深重的社會災難，給社會經濟帶來動蕩和不安。這里主要是房地產估價價值過高，不能反映房地產的真實價值，過高估值的長期或大量的金融抵押貸款，會給金融機構在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機構的真實資產。金融一旦發生動蕩，整個經濟體系不可避免會產生動蕩，影響經濟穩定。諸如20世紀80年代的日本“泡沫經濟”，1997年泰國開始的東南亞“金融危機”，2008年席卷全球的金融危機，無一例外不與房地產價值估計過高有著一定的關系。

（二）評估機構和評估人員面臨的風險

估價機構和估價人員是估價風險的直接承擔者，估價機構和估價人員面臨的風險主要表現在以下幾個方面：

1、委托風險

房地產評估中，標的物的權益狀況、使用情況、建筑設計、損毀程度等對價值影響很大，如果這些情況委托方明知卻故意隱瞞，就會嚴重影響評估結果，受托方也要因此承擔風險。如現在房屋產權不完整的情況很多，有的只有房產證沒有土地證，有的是小產權房，有的是房改房，還有的設有抵押、出租等他項權利，評估這些權利狀況不同的房產，價格差別很大，所以估價師在對房屋情況調查時，首先就要摸清房屋的權益狀況。

委托方提供資料失實，而估價師又疏于檢查或核實其資料的準確性，會給估價師和估價機構帶來一定的風險。估價師在同委托方簽定《估價委托合同》時，應首先要求委托方提供相應的資料，仔細核實資料，并明確要求委托方對提供資料的真實性、合法性做出承諾，如果做不到這一點，就會形成潛在風險。

2、技術風險

實際評估過程中，由于我國房地產業以及房地產估價起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。在具體估價過程中估價人員的技術水平和參數的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。而且對評估方法的使用要靈活運用，不能簡單的生搬硬套，估價人員能否將估價方法靈活而又準確地運用到估價工作中去，將直接決定估價質量的好壞。

（1）選取估價方法不合理的風險

房地產評估的幾種方法都有適用條件，如果在評估時選取方法不適當，評估結果就會有偏差。如對于公共事業性房地產評估采用市場比較法，本來這種房產的市場交易就少，即使有交易實例也受個別因素影響較大，沒有代表性，作為可比實例評估待估土地價格顯然不合適。

（2）選取參數不當的風險

房地產評估中要用到很多參數，如在收益還原法中，有純收益、還原利率、收益年限等，尤其是還原利率，選取不當，就會失之毫厘，謬以千里；假設開發法中，要先測算開發完成后的房地產價值，如果對房地產市場不了解，這一價值估算不準確，就會影響整個估價結果；成本法中的建筑費隨著建材市場的變化，在不同的時期差別也很大，近兩年主要建筑材料鋼材、水泥的價格都有大幅上漲，不了解市場，還照搬原來的數據就會低估標的物的價值。

此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機構和估價人員帶來意想不到的后果。再者就是估價人員素質水平低，對于房地產估價基本理論掌握不牢靠，通過估價師考試缺乏實際估價經驗，估價過程中技術路線、計算參數選擇不當，從而使估價結果出現較大的偏差。有些機構的從業人員沒有經過相關專業的學習，或者雖然通過短期學習和考試取得注冊房地產估價師資格，但實際上幾乎沒有房地產開發經營實際經驗和對房地產市場缺乏全面、客觀的認識，使其對影響房地產價格的因素缺乏深層次的了解或者取得的資料不客觀。因此，在對市場情況及個體情況較為復雜的房地產估價過程中，自然就會出現較大的偏差。

3、政策風險

政策法規風險主要是由于估價未能全面掌握、透徹理解國家和地方的有關政策法規或運用不合理所引起的估價失誤而帶來的風險。當然，這種風險也可能是由于政策法規發生變化而估價機構和估價師未能及時熟悉掌握所造成的。目前我國正處于經濟體制變革時期，有關政策規定變動頻率比較大，而且各地方也會根據本地的特殊情況出臺相應的規定。如果不能保持信息渠道通暢，隨時掌握政策法規的最新變化和地方上的—些特殊規定，就會造成政策法規風險。

目前房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發生了變化。

（三）經濟活動主體面臨的房地產估價風險

經濟活動主體是指與估價對象房地產在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經濟活動主體。房地產估價結果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產生影響。

抵押人為了獲得更多的抵押貸款，要求所委托的估價機構對抵押房地產的價值進行高估，在轉嫁給估價機構風險的同時，客觀上加大了抵押物的違約處分風險，同時也對金融安全構成了嚴重的威脅。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機構的貸款無法足額收回，產生呆賬壞賬。如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經營困難，嚴重者在居民儲戶未來預期不好出現擠兌情況下，會造成銀行破產，進而出現金融動蕩。這是銀行、居民乃至政府均不愿意看到的。又如，在房地產買賣課稅估價中，如果房地產價值估價較低，明顯偏離市場價值，將導致政府財政稅收流失，使那部分利益流人少數人的口袋里，最終損失的是整個社會的利益。

三、房地產評估風險防范和轉移

對于房地產估價風險管理的措施包括風險識別、分析、防范、處理等內容。在這些內容中，防范應該是一種主要措施。根據長期的估價實踐和理論研究，可以從以下幾方面防范來自估價機構和人員帶來的風險：

（一）規范房地產評估師和評估機構的資質管理和日常跟蹤管理

目前，我國推行房地產估價師資格認證制度，即通過考試取得資格，而后注冊，開始執業。而單一實行注冊登記制度并不能全面加強并規范對房地產估價師跟蹤管理。筆者認為應建立房地產估價師等級制度，根據工作年限、實踐能力和業績報告評定普通房地產估價師和資深房地產估價師，這就有助于估價人員不斷學習和進取，提高自身素質和水平。對于估價機構管理，建議將以機構管理為核心的房地產估價管理延伸為以估價師管理為核心的房地產估價管理體系。激勵估價師不斷提高自身素質，開展行業有序競爭，這對于降低來自估價機構給估價師帶來的經濟利益風險具有積極的意義。

（二）建立和完善估價機構質量保證體系

建立和完善估價機構質量保證體系就是在估價機構內部為減少機構面臨的風險而設置的一系列保證估價質量的組織模式。也就是從獲取估價任務開始，一直到項目完成向用戶提供估價報告的全過程中，所采取一系列的檢驗、核查、驗證等措施或方法，以此來保證估價的真實、可靠、科學、公正。這就要求建立完善的組織體系，并根據體系建設進行必要的職責劃分，互相約束、互相促進，做到互職責分明，利益明確，從而保證估價機構內部風險最低化。

（三）建立房地產估價師職業保險制度

建立房地產估價師職業保險制度也是一種轉移估價風險選擇。目前許多地方建立的醫師職業保險制度、律師職業保險制度和注冊會計師職業保險制度，這些制度的實踐為建立房地產估價師職業保險制度提供了參考。我國大陸目前注冊的一級房地產估價師已經達到15304人，房地產估價行業從業人員超過25萬人。這樣龐大的隊伍，依據保險的大數原則，對于保險公司來說，應該是一個具有極大潛力的發展市場。建立房地產估價風險保險制度，對于估價師來說是具有督促作用的。如果某個估價師經常出現疏忽被索賠的情況，那么保險公司就有可能不再為這些人提供保險，那么這些估價師就會失去估價市場，丟掉生存的空間。因此，通過估價風險保險制度，可以不斷提高估價人員的素質水平，提高整個行業的水平和形象。若能建立，對提高估價人員素質是具有一定督促作用的。

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