貴陽“救市”內幕

學生模樣的羅成，是貴陽花果園項目數百名置業顧問中的一員。

10月25日中午，在人頭攢動的花果園售樓部大廳，羅成主動找到《瞭望東方周刊》記者搭訕，隨后便按部就班推銷房子。

介紹完沙盤又看過樣板房之后，羅成和記者坐下來展開進一步洽談。這時候，記者以外地投資客身份詢問，二套房貸款手續如何辦理。

羅成：“你得在貴陽有一年的社保記錄，或者個稅記錄，銀行才放款給你。”

記者：“外地人沒有這些記錄，怎么辦？”

羅成：“你要花錢弄，辦個稅記錄（花費）2500元左右，社保記錄8000元左右，個稅是一次性的（注：買記錄），社保里面有5000元左右是你自己的，可以續保，其余的錢是人家收的手續費。”

記者：“你可以辦嗎？”

羅成：“我只給你引薦，我們都有這個渠道，我們都是交給他們辦。”

“救市新政”爭鳴

到底有多少購房客翻過了“限購”、“限貸”政策紅線，支撐了貴陽樓市堅挺不衰的成交數據，尚沒有權威的信息。

而貴陽市政府在9月出臺的《關于推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施》（筑府發〔2012〕68號文件），則被輿論指為推行“救市新政”。

實際上，“救市新政”主要見于68號文第三條，即“合理引導住房健康理性消費，滿足各類購房需求”。

該條款下一系列措施包括有條件地“下浮貸款利率”、“減半征收契稅”、“提高公積金最高貸款額度”、“購買商業、辦公用房送小汽車專段號牌”等，后來備受輿論詬病的是“購房送戶籍”。

該條規定：“凡在我市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制?！?/p>

這一波對于“購房送戶籍”的輿論指摘，是與“崩盤論”疊加交織在一起出現的，其中有質疑說，既無崩盤可能，何以政府要救市？

又有媒體援引貴陽地產商的說法，認為所謂新政不過是對貴陽的誤讀，理由是“購房送戶籍”政策一直都存在，貴陽是在炒冷飯，因此也就不存在撞“紅線”。

10月28日，中天城投副總經理朱晉儀告訴《瞭望東方周刊》，她根本不覺得68號文是針對房地產救市，“比如買商業地產送車牌，這哪是救房地產，這就是針對招商引資出的政策，因為貴陽和北京一樣限號。至于‘買房送戶口’，你想想，外省的人來貴陽買房，誰愿意把戶口落到貴陽來？而省內地州市的人買房遷戶口，一直以來就有這個政策?！?/p>

而領銜報道“崩盤論”的《國際金融報》記者盧元強向《瞭望東方周刊》闡釋完全不同的看法，他認為中央出臺限購政策的用意在于調控樓市，給樓市降溫，貴陽此時拋出“購房送戶籍”，顯然是給樓市升溫，因此無論如何洗不脫“救市”嫌疑。

貴陽市政府日前對《瞭望東方周刊》表示，暫時不便就“救市新政”及相關問題進行解釋。貴陽市住房與城鄉建設局亦保持沉默。

本刊記者從有關渠道獲悉，貴陽“救市新政”已引起國家住房和城鄉建設部關注，貴陽市政府就此專門向住建部遞交了解釋報告。貴陽樓市新政未來命運如何，會否被住建部叫停，目前沒有進一步消息。

擴城計劃中的地產依賴

貴陽有一個漫長而龐大的擴城計劃，但由于工業經濟薄弱，其擴城計劃的每一步推進，幾乎都要依賴地產業書寫完成。

至少在2003年以前，貴陽城區，一般只包括老城兩區范圍，即南明區和云巖區。城區核心一環，則是一片被四面環山緊緊包圍住的“袖珍盆地”。

貴陽的母親河- - -南明河，自西南往東北穿過盆地中央。于是，這座城市幾百年的文脈始終都沿著河的兩岸努力朝盆地四面擴張。

最早從上世紀80年代開始，貴陽就蘊釀走出盆地，把城市擴大到山的外面去。這個計劃經過了將近20年光陰，2003年，貴陽市政府終于翻過了西邊的黔靈山脈，遷入金陽新區辦公。

市政府搬遷意味著，在老城之外，首先從西北角開拓出一個新的市級行政中心。此后近10年，金陽新區房地產業便成貴陽擴城計劃的晴雨表。

新區從2006年開始大規模推地，千畝大盤也就從這一時期齊頭并進。2009年，金陽樓市銷量便位居貴陽全市第一；2010年，金陽新區成交量更進一步，占到全市總量的43. 83%。

進入2011年，金陽成交量占全市份額縮減到1/ 3，反超其上的，是老城周邊的超級大盤花果園、未來方舟。不過，此時貴陽擴城也已經迎來嶄新格局，當年9月，全長近50公里的二環建成通車，貴陽正式邁入“二環時代”。

貴陽二環恰好繞過老城群山背后，將山外的白云、烏當、小河、花溪等區串連起來，由此勾勒出一個被官方命名為“二環四路城市帶”的大貴陽城市布局。

《貴陽市“二環四路”城市帶控制性詳細規劃》方案，于2012年3月22日經專門評審會議票決通過。

公開資料顯示：“二環四路城市帶”規劃總用地105平方公里，新增開發改造建設用地52平方公里，涉及7個區(市)及金陽新區，包括15個城市功能板塊，聚集城鎮人口80萬，預計用5年時間建成后，貴陽核心區將拓展到近200平方公里，比原有老城區擴大近5倍，區域內人口超過200萬。

這15個功能板塊主要涉及商業商務、交通樞紐、產業服務、度假休閑、文化娛樂、高品質居住區和城市現代商業綜合體、現代交通服務區。從中可以看出其中絕大多數功能要借助房地產投資實現。

6月17日至18日，貴陽市“二環四路城市帶”棚戶區、城中村改造暨產業發展項目推介會，在貴陽國際會議展覽中心舉行，會上貴陽精心準備了近百個項目，投資額達5000億元。

會議閉幕第二天，《貴州日報》即報道說，“此次推介會，貴陽市精心挑選的涉及15個地塊的60多個項目，受到了包括萬達、碧桂園、人和、保利、恒大、首開等位列全國500強的100多家國內知名企業的熱捧，最終40個項目簽約成功?！?/p>

地產大佬的超級填空題

政府描繪的“二環四路城市帶”藍圖，就像是一道超級填空題。未來5年，只有當一環、二環廣褒土地上都被計劃中的高樓填滿，這項宏大決策方才交得了卷。

現在，貴州本土最大的地產商中天城投和宏立城，已成貴陽考場上的主力選手。

宏立城旗下的花果園、中天城投旗下的未來方舟，兩個超級大盤恰好位于一環到二環之間。其中，花果園壓住城市西南角，未來方舟壓住城市東北角，兩個樓盤之間，被那條穿越老城區的南明河相連。

花果園占地6000畝左右，規劃人口約40萬，投資規模900億元。未來方舟占地14000多畝，規劃人口17萬，投資規模600億元。“二環四路城市帶”如果按計劃5年完成建設后，貴陽核心區人口將超過200萬。與此對比，光花果園、未來方舟兩盤規劃人口占到核心區全部人口數將近1/ 3的份額。

貴陽住房與城鄉建設局統計數據顯示，2012年上半年，兩城區因受花果園、未來方舟低價入市影響，商品住宅成交推高至歷史新高的35561套，占據了全市總成交套數的78%。

上述數據表明，未來方舟和花果園不僅身背貴陽擴城重任，更兼撐起貴陽樓市局面，這就正如貴陽地方媒體報道，“兩家撐起了貴陽樓市的一片天”，并比喻為“花舟二人轉”。

政府的擴城計劃、地產商的超級大盤，遇上房市景氣指數低迷，貴陽救不救市已非一場文字游戲那樣簡單。