上海樓市新投資潮真相

“從7月到現在，我大概只有兩個周末是在家休息的。”在上海專做豪宅和寫字樓中介生意的David Xu告訴《瞭望東方周刊》。之所以如此忙碌，是因為這幾個月來，他幾乎是一天不落地接待來自臺灣和香港的客戶，奔波于上海各個豪宅和寫字樓項目中。

David來自臺灣，十多年前來到上海工作，從一個普通的房地產中介店長做起，如今擁有一家自己的中介公司，客戶主要是從臺灣和香港來到上海的投資客。

“最近1年來，上海寫字樓的平均價格已經上漲了約15%。”David說，這波投資客的投資重點是豪宅和寫字樓項目，而且投資區域都集中于市中心，“豪宅項目都是以千萬級別起步，寫字樓則多是按層，甚至按幢來買。”

上海新一波樓市投資潮是否已經卷土重來？

豪宅投資回暖？

“2012年4月到7月上半旬，上海的二手房豪宅交易出現了回暖。8月，上海豪宅二手房的成交量，已經達到了1、2月的近3倍。”上海志遠地產總經理錢建國告訴《瞭望東方周刊》。這應該算作2011年10月以來觀望客戶的一次爆發。當時上海樓市打折風漸起，郊區的豪宅市場也不例外，龍湖旗下的一個豪宅項目，新房的成交價較之前一期的真實跌幅高達15%。打算購買豪宅的購房者自然也有了觀望的想法。

不過，豪宅的稀缺性決定了郊區豪宅的降價對市中心項目不會產生影響。事實上，盡管樓市調控進行了很久，但上海核心地段即內環和中環內的豪宅二手房價格始終保持穩定。于是從2012年4、5月開始，降息的預期和對房價反彈的擔憂讓觀望的購房者重新入市。

但錢建國認為，就此認為投資客重新大舉入市并不太準確，因為許多人買房是為自住。“很多買家都是以子女的名義購房，有的就直接是把豪宅作為子女婚房，也正是這個原因，精裝修的豪宅最受市場追捧。”

“當然也有單純為投資的，不過他們所占的比例大約只有樓市調控前的20%。”錢建國說。當然，現在自住的買家也同時抱有投資的動機，但整體而言，絕大多數買家對投資期限的預期變成了長期或是超長期。

錢建國告訴本刊記者，這波購買豪宅的客戶，主要是實業起家的民營企業主，上市公司老板或高管，以及來自臺灣、香港的投資客。這些人各有偏好：民營企業主喜歡購買別墅、大平層；上市公司老板和高管喜歡老洋房；臺灣和香港的投資客則青睞江景豪宅。

這些人在2012年的活躍程度可以從統計數據中看到。公開資料顯示：2012年1月～10月，上海單價在5萬元/平方米以上的新建商品住宅成交1300多套，同比提升8%以上。其中，單價在10萬元/平方米以上的新建住宅成交110套，即平均不到3天就能售出一套。

“十一黃金周之后，溫州很多人都到上海看了別墅項目，這種熱鬧的景象已經好幾年沒看到了。”溫州投資客徐華新告訴《瞭望東方周刊》。10月最后一周，他在上海接連看了好幾個別墅項目，“經常能碰到同鄉甚至是熟人。”

自2009年以來，溫州投資客逐步撤出上海，“一般都是先把普通的住房脫手，最后留兩套別墅、豪宅看情況，但2012年以后，身邊朋友基本不再出貨，反而是逢低買進了。”

徐華新所說的10月最后一周（2012年10月22日～10月28日），上海新增住宅供應面積中，公寓項目面積為13. 7萬平方米，環比回落2%，別墅項目則達5. 1萬平方米，環比提升6. 3倍。顯然，開發商也看到了市場的熱情。

但徐華新也說，他所認識的投資客，在買進別墅的時候大多抱著抄底、長期持有、重視出租的態度，“不能簡單地等同于前些年的炒房，更應該算作是人們對資產配置的重新安排，覺得這里有一個價值洼地而已。因此，一旦豪宅價格回升得多了，資金也不會繼續跟進。”

誰在整層收購寫字樓

上海的寫字樓市場自2012年8、9月份以來也出現了罕見的大增長。21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，2012年9月中上旬，上海新建辦公樓項目累計成交719套、11. 78萬平米，環比套數下降4. 01%，面積增長74. 34%，同比分別增長7. 15%和41. 77%。成交均價約為3. 29萬元/平米，環比增長64. 81%，同比增長70. 74%。

大幅增長的主要原因，就是內環內的寫字樓大筆成交。在成交面積前十名的項目中，內環內的項目占據前4名，占總成交面積的60%多。成交均價超過4萬元/平方米。這其中，還有3個項目為大宗交易，成交金額分別為18. 24億、6. 79億和2. 43億元。

業內消息稱，這3個大宗交易項目，疑似整棟或整層購買。據21世紀不動產上海區域市場研究部的不完全統計，今年1～9月份，按月統計，上海寫字樓市場出現疑似整購交易16次，月均1. 78次。

公開資料顯示，2012年前8個月，上海辦公樓開發投資額約為2036億元，同比名義增長35%。同期住宅和商業營用房同比的增速分別為10. 6%和25. 7%。

寫字樓的優勢在于始終“穩中有升”。錢建國說，目前投資寫字樓的購房者，主要看中寫字樓的租金長期回報和物業的穩健增值。以上海為例，上海寫字樓的租金漲幅一般都略高于GDP的漲幅，租金回報率一般在物業價值的3%上下。租金回報雖然不高，但卻穩定。物業增值就較為客觀了，以目前的情況來看，上海寫字樓的價格在6到8年間就能實現翻倍。

收益雖然不錯，但對資金的占有量大，資金成本也很高，所以，即便投資寫字樓，也多是出于資金避險、追求穩定現金流的考慮。David Xu告訴本刊記者，他所接待的香港、臺灣投資者在上海投資寫字樓時，“很多都是把在海外的投資資金抽回來，尋找一個風險較低但回報穩定的投資標的。他們覺得一線城市的市中心寫字樓還保持著長期上行的趨勢，但他們也對價格非常敏感，一旦超出預期就果斷放棄，不存在追高的說法。”

錢建國告訴本刊記者，目前購買寫字樓的購房者，很多都是自己擁有企業的民營企業老板，他們買下寫字樓，既能自用，又能享受到資產增值的收益。

21世紀不動產上海區域商業樓宇部經理吳曉明則告訴本刊記者，目前寫字樓市場的火熱原因，除了投資客增多外，還有其他多重原因。一是上海高端寫字樓的供應量比較稀缺，一旦入市總能吸引公司或機構整棟或整層購入；二是一些公司年內財政預算有剩余，會在年底突擊花錢購入物業，所以每到年底大宗物業成交往往會增多。

相比之下，商鋪投資則降溫明顯。最重要的原因是租金下跌嚴重。同時，投資客也不再寄希望于資產升值，而是更看重租金回報，于是大量出逃。21世紀不動產上海區域商業地產部高級經理馬麗娜告訴本刊記者，目前上海小型商業除經營餐飲的店面較為穩定外，其他類型經營者的換手率往往都比較高。這對商鋪租金回報產生了很大的削弱作用。以普陀長風板塊內的新西宮為例，該項目內一套不到20平方米的商鋪，年初月租金每平方米9000元左右，但到8月時就已經下調至約6000元，降幅普遍達20%到30%。

開發商轉型

不管傳說中的樓市投資潮是否真的卷土重來，可以看出，這些投資資金的走向目前也正是開發商轉型的方向，未來很多開發商也會和這些投資者一樣，靠“持有”獲利。

2012年9月26日，上海知名度極高的老牌高端社區也是最大的舊城改造項目- - -虹口虹鎮老街項目調整了規劃，其開發商瑞安房地產改變已經沿用了15年的單一的住宅開發模式，在保持原有開發總量不變的前提下，將3個街坊的用地從居住調整為商業，被業內視為中國大型開發商全面邁入轉型期的標志事件。

新規劃中的商業商務項目面積超過50萬平方米，比2003版規劃多出一倍，其中包括170米高的國際甲級辦公雙子塔樓，一站式家庭購物中心，一個號稱亞洲最大的美食市場，以及一個娛樂文化藝術中心。瑞安房地產行政總裁李進港告訴《瞭望東方周刊》，基于中國房地產調控政策和市場發展趨向，瑞安房地產未來將進一步提高商業地產比例，以住商聯動的方式積累地塊價值。此前，業內一直傳言，由于拆遷難、成本高以及宏觀調控的影響，舊城改造項目給瑞安集團帶來了巨大的資金壓力。

瑞安房地產總部設于上海，為瑞安集團在中國內地的房地產旗艦公司。瑞安集團在內地以舊城改造和商業地產聞名，上海新天地、企業天地、創智天地皆為瑞安房地產旗下項目。

李進港所說的趨勢，從瑞安房地產的業績數據中可見端倪。2012年上半年，瑞安房地產的營業額為16. 43億元，同比下降8%。其中，銷售額由2011 年同期的52. 70 億元減少71%至人民幣15. 46 億元。

瑞安房地產官方聲明稱，合約銷售額及平均售價的下跌主要由于銷售物業組合變動所致，由原先上海等一線城市的項目銷售轉為平均售價較低的二線城市項目銷售為主。

與之對應的，是上半年受惠于現有投資物業組合，及新購入已發展成熟的投資物業瑞安廣場及上海新天地朗廷酒店所貢獻的租金收入，租金及其他相關收入由去年同期人民幣4. 05 億元增長39%至人民幣5. 63 億元。

擴大瑞虹新城規劃中的商業面積，顯然也是瑞安房地產在此趨勢下，出于放大租賃業務規模，獲取穩定增長現金流的考慮。其實，李進港早在2011年就曾在接受媒體采訪時透露瑞安房地產的變革方向，而當時他的依據就是“國外比較成熟的地產商在商業物業上的租金收入，占公司收入的比例是40%到50%。租金是比較穩定的，不受住宅房價周期影響”。

實際上，自2011年以來，房地產企業紛紛改變業務格局就已成了較為普遍的趨勢。綠地集團董事長、總裁張玉良告訴《瞭望東方周刊》，綠地集團未來幾年的房地產業務增長將主要依靠商業地產。其中商業地產部分的業務將三七開，其中七成為辦公樓及一般性商業設施，此部分物業將直接出售，其余三成為酒店、商場類物業，用于長期持有。而這七成直接出售物業，未來將在綠地所有的出售型物業中占60%以上比例，住宅的比例將下降到40%以下。

2012年8月，SOHO中國在舉行中期業績發布會時，董事長潘石屹指出，SOHO中國未來將從銷售模式轉型為持有，原定230億元的全年銷售目標也降低一半。