澳門(mén)樓市走向如何

據(jù)澳門(mén)統(tǒng)計(jì)暨普查局資料顯示，今年首兩季住宅成交量約7，899宗，其中第二季占5，555宗，比首季急升1.4倍。回顧去年初政府推出特別印花稅政策，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)成交量由每月二三千宗成交跌至六百多宗， 但自今年初本地樓市再度活躍起來(lái)， 僅第一季本澳住宅陸續(xù)跑出嚇人升幅，上升達(dá)15-40%， 價(jià)格上升差額以數(shù)十至百萬(wàn)計(jì)。至今年七月，本澳總體樓價(jià)創(chuàng)下每平方米為62137元澳門(mén)幣的歷史新高，按月升5.36%，較去年7月特別印花稅生效後的首月勁升61.7%。其中，近年樓市新貴的氹仔路環(huán)升幅最強(qiáng)勁，分別為每平方米67246及83240元。

雖然目前樓市似乎己登上高處不勝寒，近期澳門(mén)博彩收益未能持續(xù)上漲而反而同比下降，加上近期本澳因博彩利益引發(fā)的各類(lèi)型罪案持續(xù)上升，在這種社會(huì)形勢(shì)下，不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)於澳門(mén)未來(lái)樓市走勢(shì)會(huì)如何，以及憧憬政府政策將對(duì)未來(lái)樓市產(chǎn)生甚麼影響等問(wèn)題特別關(guān)注，而社會(huì)主流亦樂(lè)觀(guān)看好澳門(mén)樓市會(huì)續(xù)保持“上升”之勢(shì)。原因有一以下幾點(diǎn)利好因素。

本地人對(duì)澳門(mén)樓市內(nèi)需增

一直以來(lái)，關(guān)於澳門(mén)居民對(duì)自置物業(yè)的需求到底有多大，估計(jì)也沒(méi)有一個(gè)能加以統(tǒng)計(jì)的具體數(shù)字，早在十多年前有一說(shuō)法，澳門(mén)有近八成居民自置物業(yè)，但至十年後的今天，據(jù)2011年年中的人口普查結(jié)果，澳門(mén)有七成居民居住在自置物業(yè)，比十前減少6.9%。這一數(shù)字能否說(shuō)明什麼，在此不能加以結(jié)論。

在回歸前的很長(zhǎng)時(shí)期，澳門(mén)社會(huì)并不富裕，整體社會(huì)生活指數(shù)不高，甚至於遠(yuǎn)遠(yuǎn)落後於鄰近香港地區(qū)，所以過(guò)往澳門(mén)人對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求不大。事實(shí)上當(dāng)時(shí)擁有澳門(mén)稱(chēng)得上豪宅的居住對(duì)象，多為生意人或收入頗豐的高級(jí)公務(wù)員。更為之重要的社會(huì)因素是，當(dāng)時(shí)的社會(huì)環(huán)璄既遠(yuǎn)不及今天這麼發(fā)逹，也不富裕，人們都能安於現(xiàn)狀地生活在一種“你有我有、你無(wú)我無(wú)”的心態(tài)下，故只要“有瓦遮頭”，已別無(wú)他要求了。

近年來(lái)，博彩經(jīng)濟(jì)的興旺帶動(dòng)澳門(mén)樓市顯著上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由2002年至今，澳門(mén)的整體樓市狂飆升了700%至900%，當(dāng)然其中在澳門(mén)異軍突起的豪宅市場(chǎng)功不可沒(méi)。這批配套完善、用料上乘的大型優(yōu)質(zhì)屋苑的先後落成，催生了一部份有良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)并持有樓宇的人士，走向以舊樓換新樓“豪宅”的大軍。

此外，賭權(quán)開(kāi)放後，如雨後春筍般冒出的賭博企業(yè)，以遠(yuǎn)高於收入中位數(shù)的優(yōu)厚薪資，從本澳各行各業(yè)的中小企搶聘了大批員工，促生了數(shù)萬(wàn)名收入突然水漲船高的個(gè)人和家庭消費(fèi)者，成為本地豪宅購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)群中的一支後起的生力軍。據(jù)本地資深的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)透露，幾乎所有買(mǎi)樓或睇樓的客人，除了公職人員之外，十個(gè)中九個(gè)半是賭場(chǎng)職工，可見(jiàn)澳門(mén)博企員工確實(shí)是本地樓市一批重要的承接力。回看澳門(mén)樓市在經(jīng)歷2008年全球金融海嘯一擊後，能迅速恢復(fù)元?dú)猓⑦h(yuǎn)離接踵而至的外圍影響，在鄰近地區(qū)及內(nèi)地城市的樓價(jià)相繼應(yīng)聲而倒的形勢(shì)下，仍能再創(chuàng)歷史新高的佳績(jī)。對(duì)此，難怪人們贊嘆“澳門(mén)這塊蓮花寶地果然是有福之地”。社會(huì)有這樣的共識(shí)，那就是澳門(mén)的樓市本地用家的力量不可小覷的。

有業(yè)內(nèi)人士反應(yīng)，澳門(mén)目前成交最活躍的反而是二三線(xiàn)市場(chǎng)的樓宇，承接對(duì)象是本地用家自住或作投資用途為主。即便在不久的未來(lái)，全球外部形勢(shì)未能回穩(wěn)，澳門(mén)樓市仍然不會(huì)軟著陸的。原因在哪里，除了上述的二大新生購(gòu)買(mǎi)房屋力量，現(xiàn)有七成自置物業(yè)的業(yè)主亦有機(jī)會(huì)和條件以舊樓換新樓，成為本地樓市的一股購(gòu)買(mǎi)力。

十萬(wàn)外雇大軍助推樓價(jià)升

如上所談到，目前本澳樓價(jià)水漲船高至歷史的新高位，近期推出的幾大豪宅商品樓盤(pán)，金峰南岸、濠珀、大潭山、名門(mén)世家等等，無(wú)不是如同直昇機(jī)般上升的樓價(jià)發(fā)售。與此同時(shí)，也促進(jìn)租務(wù)市場(chǎng)租金的升幅，僅今年上半年租賃市場(chǎng)高級(jí)住宅平均租金按年增15.3%，中小型住宅平均租金按年升15.1%。而且，種種數(shù)據(jù)顯示，租金的旺市反過(guò)來(lái)亦促進(jìn)了樓價(jià)的飆升。

在澳門(mén)租務(wù)市場(chǎng)的最大最直接的貢獻(xiàn)者，是來(lái)自境外的十萬(wàn)外勞大軍，及至6月最新的外勞數(shù)字是103，000名（不計(jì)以萬(wàn)計(jì)的非法黑工），以澳門(mén)56萬(wàn)人口計(jì)，每5.6人中就有一名是必須在澳門(mén)租屋的外雇，無(wú)論在澳門(mén)任何酒店、賭場(chǎng)、餐廳都可見(jiàn)到外雇工作的身影。這些數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的外雇在澳門(mén)工作和生活，并成為澳門(mén)邁向國(guó)際化旅游城市一股重要的勞動(dòng)力大軍，更造就了一個(gè)日益擴(kuò)大的租戶(hù)隊(duì)伍。據(jù)2011年年中的人口普查結(jié)果顯示，近四分之一住戶(hù)是租住單位的租客。現(xiàn)實(shí)中，中等收入的外雇層群體日益上升的需求量和中價(jià)租務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)短缺都造成了整體樓宇租金的驚人升幅。目前租賃市場(chǎng)租金上漲過(guò)快是事實(shí)，有業(yè)主訂定租約期滿(mǎn)後有權(quán)加租15%至20%的合約，不少租戶(hù)在合約期滿(mǎn)後越來(lái)越難找到更低價(jià)的居所。這可解釋了為什麼總是有地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在埋怨：不良業(yè)主反口搭訂、隨意加租、供應(yīng)不足等等物業(yè)資訊。

此外，不可忽略的是，今年年內(nèi)以至未來(lái)數(shù)年，陸續(xù)有金沙城中心二/三期、銀河二期、永利澳門(mén)路氹城渡假城等數(shù)項(xiàng)大型賭場(chǎng)項(xiàng)目落成，相信屆時(shí)澳門(mén)的外雇將持續(xù)增加數(shù)萬(wàn)名不等，澳門(mén)未來(lái)將續(xù)面對(duì)逾十萬(wàn)外雇的住屋需求，可見(jiàn)澳門(mén)樓市租賃市場(chǎng)的後勁不可估量。

樓價(jià)大升成為社會(huì)主要矛盾

眾所周知，由澳門(mén)特區(qū)政府全力建設(shè)的萬(wàn)九公屋將於年尾落實(shí)在望，但即使是待到這些政府主力推出的社會(huì)房屋、經(jīng)濟(jì)房屋全面推出之時(shí)，也并不能減少澳門(mén)市民對(duì)樓市持續(xù)增長(zhǎng)的過(guò)度恐慌心理。

在當(dāng)前萬(wàn)九公屋的興建過(guò)程中，確實(shí)是發(fā)生了和存在著不少人為造成的問(wèn)題，如早期社會(huì)各界廣為報(bào)導(dǎo)的公屋過(guò)半數(shù)為一房單位，被質(zhì)疑為企圖以數(shù)字蒙蔽市民的陰謀論，當(dāng)然政府有關(guān)部門(mén)對(duì)此有著官方一貫的解畫(huà)，企圖推卸責(zé)任。另一關(guān)注點(diǎn)就是特區(qū)政府在千呼萬(wàn)喚下提出了所謂的最新方案，提升社會(huì)房屋入息上限以解決目前一房公屋嚴(yán)重滯銷(xiāo)的後果。近期政府又面對(duì)有議員炮轟公屋實(shí)用率僅半成的指責(zé)，難怪澳門(mén)市民已公然表態(tài)，不對(duì)萬(wàn)九公屋抱有任何希望。另有社團(tuán)人士亦多次指出，現(xiàn)屆政府推出萬(wàn)九公屋絶對(duì)是善政之舉，澳門(mén)政府應(yīng)推出更多“以人為本”政策去影響樓市或改變市場(chǎng)方向，做到真正有影響力地解決樓房問(wèn)題， 更要避免樓房問(wèn)題上升為本澳主要社會(huì)矛盾問(wèn)題的發(fā)生。