澳門樓市走向如何

據澳門統計暨普查局資料顯示，今年首兩季住宅成交量約7，899宗，其中第二季占5，555宗，比首季急升1.4倍。回顧去年初政府推出特別印花稅政策，導致整個市場成交量由每月二三千宗成交跌至六百多宗， 但自今年初本地樓市再度活躍起來， 僅第一季本澳住宅陸續跑出嚇人升幅，上升達15-40%， 價格上升差額以數十至百萬計。至今年七月，本澳總體樓價創下每平方米為62137元澳門幣的歷史新高，按月升5.36%，較去年7月特別印花稅生效後的首月勁升61.7%。其中，近年樓市新貴的氹仔路環升幅最強勁，分別為每平方米67246及83240元。

雖然目前樓市似乎己登上高處不勝寒，近期澳門博彩收益未能持續上漲而反而同比下降，加上近期本澳因博彩利益引發的各類型罪案持續上升，在這種社會形勢下，不少業內人士對於澳門未來樓市走勢會如何，以及憧憬政府政策將對未來樓市產生甚麼影響等問題特別關注，而社會主流亦樂觀看好澳門樓市會續保持“上升”之勢。原因有一以下幾點利好因素。

本地人對澳門樓市內需增

一直以來，關於澳門居民對自置物業的需求到底有多大，估計也沒有一個能加以統計的具體數字，早在十多年前有一說法，澳門有近八成居民自置物業，但至十年後的今天，據2011年年中的人口普查結果，澳門有七成居民居住在自置物業，比十前減少6.9%。這一數字能否說明什麼，在此不能加以結論。

在回歸前的很長時期，澳門社會并不富裕，整體社會生活指數不高，甚至於遠遠落後於鄰近香港地區，所以過往澳門人對優質物業的需求不大。事實上當時擁有澳門稱得上豪宅的居住對象，多為生意人或收入頗豐的高級公務員。更為之重要的社會因素是，當時的社會環璄既遠不及今天這麼發逹，也不富裕，人們都能安於現狀地生活在一種“你有我有、你無我無”的心態下，故只要“有瓦遮頭”，已別無他要求了。

近年來，博彩經濟的興旺帶動澳門樓市顯著上升。據統計，由2002年至今，澳門的整體樓市狂飆升了700%至900%，當然其中在澳門異軍突起的豪宅市場功不可沒。這批配套完善、用料上乘的大型優質屋苑的先後落成，催生了一部份有良好經濟基礎并持有樓宇的人士，走向以舊樓換新樓“豪宅”的大軍。

此外，賭權開放後，如雨後春筍般冒出的賭博企業，以遠高於收入中位數的優厚薪資，從本澳各行各業的中小企搶聘了大批員工，促生了數萬名收入突然水漲船高的個人和家庭消費者，成為本地豪宅購買消費群中的一支後起的生力軍。據本地資深的地產經紀透露，幾乎所有買樓或睇樓的客人，除了公職人員之外，十個中九個半是賭場職工，可見澳門博企員工確實是本地樓市一批重要的承接力。回看澳門樓市在經歷2008年全球金融海嘯一擊後，能迅速恢復元氣，并遠離接踵而至的外圍影響，在鄰近地區及內地城市的樓價相繼應聲而倒的形勢下，仍能再創歷史新高的佳績。對此，難怪人們贊嘆“澳門這塊蓮花寶地果然是有福之地”。社會有這樣的共識，那就是澳門的樓市本地用家的力量不可小覷的。

有業內人士反應，澳門目前成交最活躍的反而是二三線市場的樓宇，承接對象是本地用家自住或作投資用途為主。即便在不久的未來，全球外部形勢未能回穩，澳門樓市仍然不會軟著陸的。原因在哪里，除了上述的二大新生購買房屋力量，現有七成自置物業的業主亦有機會和條件以舊樓換新樓，成為本地樓市的一股購買力。

十萬外雇大軍助推樓價升

如上所談到，目前本澳樓價水漲船高至歷史的新高位，近期推出的幾大豪宅商品樓盤，金峰南岸、濠珀、大潭山、名門世家等等，無不是如同直昇機般上升的樓價發售。與此同時，也促進租務市場租金的升幅，僅今年上半年租賃市場高級住宅平均租金按年增15.3%，中小型住宅平均租金按年升15.1%。而且，種種數據顯示，租金的旺市反過來亦促進了樓價的飆升。

在澳門租務市場的最大最直接的貢獻者，是來自境外的十萬外勞大軍，及至6月最新的外勞數字是103，000名（不計以萬計的非法黑工），以澳門56萬人口計，每5.6人中就有一名是必須在澳門租屋的外雇，無論在澳門任何酒店、賭場、餐廳都可見到外雇工作的身影。這些數以十萬計的外雇在澳門工作和生活，并成為澳門邁向國際化旅游城市一股重要的勞動力大軍，更造就了一個日益擴大的租戶隊伍。據2011年年中的人口普查結果顯示，近四分之一住戶是租住單位的租客。現實中，中等收入的外雇層群體日益上升的需求量和中價租務市場供應短缺都造成了整體樓宇租金的驚人升幅。目前租賃市場租金上漲過快是事實，有業主訂定租約期滿後有權加租15%至20%的合約，不少租戶在合約期滿後越來越難找到更低價的居所。這可解釋了為什麼總是有地產經紀在埋怨：不良業主反口搭訂、隨意加租、供應不足等等物業資訊。

此外，不可忽略的是，今年年內以至未來數年，陸續有金沙城中心二/三期、銀河二期、永利澳門路氹城渡假城等數項大型賭場項目落成，相信屆時澳門的外雇將持續增加數萬名不等，澳門未來將續面對逾十萬外雇的住屋需求，可見澳門樓市租賃市場的後勁不可估量。

樓價大升成為社會主要矛盾

眾所周知，由澳門特區政府全力建設的萬九公屋將於年尾落實在望，但即使是待到這些政府主力推出的社會房屋、經濟房屋全面推出之時，也并不能減少澳門市民對樓市持續增長的過度恐慌心理。

在當前萬九公屋的興建過程中，確實是發生了和存在著不少人為造成的問題，如早期社會各界廣為報導的公屋過半數為一房單位，被質疑為企圖以數字蒙蔽市民的陰謀論，當然政府有關部門對此有著官方一貫的解畫，企圖推卸責任。另一關注點就是特區政府在千呼萬喚下提出了所謂的最新方案，提升社會房屋入息上限以解決目前一房公屋嚴重滯銷的後果。近期政府又面對有議員炮轟公屋實用率僅半成的指責，難怪澳門市民已公然表態，不對萬九公屋抱有任何希望。另有社團人士亦多次指出，現屆政府推出萬九公屋絶對是善政之舉，澳門政府應推出更多“以人為本”政策去影響樓市或改變市場方向，做到真正有影響力地解決樓房問題， 更要避免樓房問題上升為本澳主要社會矛盾問題的發生。