公共房屋,防線內外的艱難平衡

澳門政府向來是以“居有其所、安居樂業”的理念推動房屋政策，但由於市場存在“一隻看不見的手”，房價飆漲跑贏了居民收入增幅好幾條街，面對動輒二百餘萬至五六百萬一套不等的房價，普通家庭省吃儉用二、三十年才能成為“買得起”的痛苦屋奴。目前澳門經濟進入新一輪上升週期，房屋投資居高不下，土地資源變得愈加珍貴，新建房屋多數傾向大面積、豪宅化，價格遠超一般家庭的負擔能力，同時大量外地雇員湧入帶起租屋市場。許多市民對於目前的居住環境和居住壓力表示不太滿意：未能置業的市民要承受貴租無力置業，許多置業數十年的居民置換新房的需求被壓抑，不少初次置業人士，特別是新生一代，無法負擔不斷上升的樓價，成為公共房屋和私人市場之間兩頭不靠岸的“夾心層”。房屋事務演變成為越來越迫切的社會問題，急需政府在公共房屋上有更大的作為，在私人市場上有更強的幹預。

房價與收入之間的差距不斷擴大

國際社會一般用“房價收入比”來考察居民的購房能力。目前比較通行的說法認為，合理的住房價格支出應該為每個家庭四至六年的收入。那麼依照國際慣例，澳門市民的房價收入比是否合理呢？

據2011年人口普查資料，家庭住戶每月工作收入中位數為23，700元，年收入為284，400元，他們合理的購房能力是1，137，200至1，706，400元。若以目前澳門住宅樓宇成交均價約為4，545元每平方呎計算，上述家庭四至六年的收入全部用來買房的話，可以買到250.02呎至375.45 呎（建築面積）；若用五成的家庭總收入買房，則要用八至十二年方能買到250.02呎至375.45 呎；若依照經濟房屋要求的住屋開支佔總收入三成、不降低居民生活品質的標準，則要購買上述單位的年期將更為漫長。即便如此，由於2000年及以後所建成中、小型面積單位供應量相對與之前大幅較少，市民對於近十年以來新建房屋價格依然難以承受。

公屋政策諮詢文本和媒體提到2010年及以後建成的房屋高達47.8%的空置率，超越國際標準的20%房屋嚴重積壓線；有88.3%的住戶居住在1999年以前落成的舊樓，龐大的換樓需求被壓抑。這些都印證了房屋價格嚴重脫離市民可以承受的能力。

然而，目前房價收入比不合理的情況依然有惡化的趨勢。據統計局數據計算，私人物業平均售價由2002 年每平方米6，259 元增加至2012年第三季每平方米45，453元，年均增長21.93%；2002年就業人口收入中位數由4，764元，增加至2012年第一季度本地就業人口收入中位數13，000元，年均增長10.56%。居民收入增長水平遠遠追不上樓價的上漲幅度。在通脹不斷高企的情況之下，基層市民的房屋購買能力更是大打折扣，離國際四至六年家庭收入的標準越來越遠。

面對“水深火熱”的住房問題，政府推出“印花稅”等措施，一定程度上抑制了不斷攀升的投資熱潮。不過這些措施僅能起到降低房價增長速度的作用，並未能促使房價實現有效回落。在市場調控效果相對有限的情況下，社會普遍希望政府大力興建公共房屋，保障市民起碼的居住需求。

適量公屋彌合市場與底層鴻溝

為了回應基層市民的住屋訴求，澳門政府於《2006年施政報告》宣佈“三、四、五、六”計劃（三年內興建四千公屋單位；五年內興建六千公屋單位），及後再於《2008年施政報告》宣佈將於2012年前興建19，000個公屋單位。與此同時，政府還成立公共房屋事務委員會，通過置業利息補貼、租金津貼等方式協助及津貼了不少澳門家庭解決住屋問題。

《公共房屋發展策略（2011-2020）》估計至2011年第3季，受惠於公共房屋、四厘利息補貼及自置居所援助計劃、住屋補助計劃的住戶合計佔32.2%。從數據上看，社會收益面非常之廣泛，但是住屋補助計劃的援助金額也未能追平租金上漲水平，未獲安置而在市場租屋的社會房屋輪候者依然要承受相當一部份的市場租金壓力，真正可以不受市場影響可以較為長久居住公共房屋的比率僅有18.2%。倘若將此比率均攤到十多年的時間之中，受惠的市民依然相當有限。如今既有的輪候者尚未完全清理完畢，新一代的住房需求又正在形成，不少經屋家庭第二代置業難的問題逐漸顯現，可以預見重開經屋申請之後新的輪候隊伍將非常龐大。

未來隨著人口老化和新婚家庭的不斷增加，長者對社屋的需求和“夾心層”的置業問題會愈加凸顯。在私人市場依然嚴重脫離居民購買能力的情況之下，庫房充裕的特區政府可以進一步制定和完善公共房屋政策，以保障社會或經濟弱勢者居住與生活的基本權益，以提供符合社會或經濟弱勢族群“適當及可負擔”的住宅。

後萬九時代，分配與增量要並重

萬九公屋全盤啟動，今年年底將全部落成。社會對於公共房屋的意見除了增加供應量之外，亦開始重視公共房屋的分配問題。公屋發展進入了分配與增量並重的時代。從社會對於《公共房屋發展策略（2011-2020）諮詢文本》的意見來看，有多少公屋需求、興建多少數量、是否定期開放經屋申請、該出租或出售、該集居或散居、該興建於何處等出現激烈的爭論。公屋政策的激烈爭論意味著“諮詢文本”還沒有完整釐清社會對公屋的訴求，社會希望政府繼續“做蛋糕”的同時，制定好“分蛋糕”的規則。

目前有意見認為要以社會房屋為主、經濟房屋為輔，首先滿足市民的居住需求，在資源允許的情況下才協助居民置業。政府亦強調公屋政策以“社會房屋為主、經濟房屋為輔”，但是在具體的資源分配之中則有所顛倒。根本文本顯示，過往32385個公共房屋單位中，75.1%屬經濟房屋，而社會房屋單位則僅佔到24.9%；當前輪候名單的家團中，社會房屋輪候家團有8355戶，經濟房屋輪候家團為11226戶，經濟房屋需求總量亦比社會房屋更大。經屋和社屋怎麼劃分、以什麼標準劃分以及相應的動態機制如何確定成為了社會的焦點議題。不同意見認為，澳門多數居民有較高的置業率，在政府資金和社屋等支援下居住需求可以較好的滿足，反而新成長起來的“夾心層”的置業需求需要更多的考慮，並且將幾分標準進一步的透明。現時輪候者可以透過房屋局網頁和電話等方式查詢到自己的名次，但是對於具體評分原則和分數則無法知悉。對於一些發生意外陷入困境希望加快社會房屋入夥的家團，他們無法理解爲什麼陷入生活的絕境依然無法得到政府更為及時的幫助。在評分標準和具體分數不明確、部份社屋存在富戶佔位的情況下，他們對社會輪候的操作產生懷疑，希望政府公開分數計算公式和輪候名次。

另一方面，社會認為目前萬九公屋祇能勉強清理既有的輪候者，一旦重新開放公屋申請之後必將出現較大一撥新的輪候者，期望政府儘快做好“後萬九時代”的規劃工作，在新填海區及早預留土地、加快舊區重整步伐、儘快上馬既有6300個的後備單位。根據資料預測，預計2015年住戶數目會在20萬至21.3萬戶之間。若依照香港的29%的組屋比例，澳門依然有機會推出較大數量的公共房屋。政府要保障後續公共房屋的建設用地，的確需要建立完備的公共房屋土地儲備制度。

公屋長遠發展，要規避負面影響

公共房屋政策作為確保市民起碼居住需求的保障制度，可以讓不少家庭安居樂業，對社會穩定有很大幫助。但是，不少國家和地區的經驗均顯示，公共房屋政策實施不當，又或者短期內大量提供公共房屋，可能會逐漸演變成越來越多的民眾對政府的依頼，進而演化為不斷向政府要求更多資源的一種政治生態及文化，最終對整個社會不利。此外，政府興建及管理大量公共房屋，亦可能會逐漸滋生一個龐大的官僚架構，不但效率低下，甚至成為一個新生的“既得利益”集團，令公共資源不斷被蠶蝕。值得注意的是，這種依賴的文化一旦產生，社會、經濟及政治的長遠負面影響將不易扭轉。

從市場的角度來看，私人市場有利於資源的自由流動，公屋佔住宅單位總量的比例應該要有比例控制，公屋本身也應該是個保障政策而非福利政策。目前世界絕大多數各國都以私人市場作為主要的供給力量，將公共房屋控制在50%以下。例如，荷蘭34%，英國20%，德國16.2%、美國6.2%、日本6.1%、臺灣0.08%。因為讓公屋政策演變成福利政策是濫用社會資源的行為，不但對解決民生問題的幫助不大，更對長遠經濟發展有負面影響。特別是在當前歐債危機下，歐洲福利主義國家因龐大公共開支而幾乎拖垮經濟，並帶來社會不穏定，就是最佳的反面教材。

原來本澳社會房屋住戶祇需要象徵式地交納同類房屋市場租金的10%，相關費用連支付維修保養費都不夠。自從05年推出現金分享抗通脹以來，政府對社屋租戶全免租金，至今已七年分文不用，等於政府送樓給租戶白住。如果富戶退租機制不夠健全的情況下社屋免租成為恆常安排、經屋未能實現與投資的有效區隔，那麼照顧弱勢的根本目的就會有所打折，對廣大勤勞拼搏、自力更生的市民極不公平。西方福利社會經常出現的“養懶漢”問題同樣會在澳門發生。

公共房屋政策是否能順利進行，需要政府和社會大眾的共同努力。政府需要拿出有說服力的公共房屋興建計劃以及未來興建完成之管理計劃，來爭取社會大眾的認同與支持。同樣重要的是，社會大眾也要放寬自己的心胸，支持政府逐步落實完整的住宅政策。不然空有一套好政策，但是得不到民眾的支持，政府也很難順利的將公共房屋政策推行下去。