房地產(chǎn)調(diào)控不能半途而廢

初現(xiàn)曙光

自2010年4月“國(guó)10條”出臺(tái)后，國(guó)家2011年仍不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，其中重頭戲是2011年1月27日“新8條”出臺(tái)和實(shí)施，其中發(fā)揮作用最大的政策是要求各地確定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)調(diào)控目標(biāo)和限購(gòu)措施。由于持續(xù)堅(jiān)持，房市調(diào)控的效果在2011年第三季度以后初現(xiàn)曙光。主要表現(xiàn)在以下方面：

一是房?jī)r(jià)增幅明顯趨緩，特別是今年一季度終于出現(xiàn)了住房市場(chǎng)“價(jià)量齊跌”的良好效果。去年三季度以前，房地產(chǎn)調(diào)控的效果不明顯，但由于調(diào)控政策的不放松，終于到四季度后房地產(chǎn)調(diào)控的累積效果開(kāi)始顯現(xiàn)。四季度房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市由上季度的17個(gè)擴(kuò)大到52個(gè)，明顯增加，下降的覆蓋面達(dá)到了74.2%，同時(shí)，四季度還有16個(gè)城市環(huán)比停止了增長(zhǎng)，即2011年底70個(gè)大中城市中，僅兩個(gè)城市環(huán)比仍在增長(zhǎng)。更為可喜的是，到今年1月份，70個(gè)大中城市環(huán)比全面“停漲”。

與此同時(shí)，人們更關(guān)注的是房?jī)r(jià)同比的下降：2011年底也出現(xiàn)較可喜的變化，70個(gè)大中城市中，12月同比下降的城市達(dá)到9個(gè)，比11月增加5個(gè)，即有12.9%的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌。今年1月份房?jī)r(jià)同比下跌的城市則擴(kuò)大到15個(gè)。今年一季度則出現(xiàn)了“價(jià)量齊跌”的情況，全國(guó)當(dāng)季商品房銷售面積和銷售額分別下降13.6%和14.6%，銷售額下降的幅度大于銷售面積下降的幅度，說(shuō)明一季度全國(guó)房?jī)r(jià)同比是下降的，從70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)月度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也可以看到這一顯著變化，3月份房?jī)r(jià)同比下降明顯大于上升的城市，分別為38個(gè)和29個(gè)。

二是住房投機(jī)需求明顯受遏制。許多城市限制購(gòu)買兩套以上的住房，實(shí)際就是抑制過(guò)度的投機(jī)需求。我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的最主要原因是投資或投機(jī)需求過(guò)旺，2011年三、四季度以后，投機(jī)需求被明顯抑制，從而導(dǎo)致住房需求明顯放慢，2011年全年住宅銷售面積和銷售額分別比上年增長(zhǎng)3.9%和10.2%，比上年明顯回落，今年一季度則出現(xiàn)了明顯的負(fù)增長(zhǎng)，一季度住宅銷售面積和銷售額分別下降15.5%和17.5%。由于各地出臺(tái)的限購(gòu)政策和國(guó)家出臺(tái)的差別化信貸政策均未限制自住需求，因此，住房需求的下降正反映了投機(jī)需求被有效“擠出”，這樣的成果來(lái)之不易，要倍加珍惜，不能半途而廢而前功盡棄。

三是資金流入房市的速度明顯放慢。在房?jī)r(jià)高漲及暴利的情況下，各種社會(huì)資金均看好房市，資金源源不斷地流入房地產(chǎn)行業(yè)，從而不斷推高房?jī)r(jià)，形成較明顯的房地產(chǎn)泡沫。從去年四季度情況看，社會(huì)資金過(guò)量流入房地產(chǎn)的形勢(shì)開(kāi)始逆轉(zhuǎn)。2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源83246億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，增速比上年同期回落12.1個(gè)百分點(diǎn)，比三季度末回落8.4個(gè)百分點(diǎn)，四季度可以說(shuō)是直線下降，由高達(dá)20%以上的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為零增長(zhǎng)，這是極顯著的變化。

盡管今年以來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)政策已有較明顯的松動(dòng)，但流入房地產(chǎn)的資金明顯偏慢，一季度房地產(chǎn)投資資金來(lái)源同比增長(zhǎng)僅為8.2%，比全部投資的資金來(lái)源增長(zhǎng)低9.3個(gè)百分點(diǎn)，3月當(dāng)月流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金下降7.5%，4月份有所反彈，但仍下降4.7%，這說(shuō)明各類社會(huì)資金投資房地產(chǎn)的意愿開(kāi)始明顯減弱，甚至有不少前期進(jìn)入的資金開(kāi)始撤離，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)的重要信號(hào)。

房市調(diào)整基礎(chǔ)不牢固

房市調(diào)整的成效僅是初步的，基礎(chǔ)很不牢固。這主要表現(xiàn)為兩個(gè)“不夠”。首先是調(diào)整時(shí)間不夠。長(zhǎng)達(dá)13年的房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，靠一年兩年是不可能消化的。而且從效果產(chǎn)生的原因看，更多的靠政府的重壓，而非內(nèi)在的調(diào)整，不少政策措施是行政手段，許多投機(jī)性購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都在等著房市政策放松，一旦放松政策，便準(zhǔn)備“大干一場(chǎng)”。

其次是調(diào)整的力度遠(yuǎn)不夠。主要是房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未調(diào)整到位。從70個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)看，目前僅30%左右城市房?jī)r(jià)同比下降，且多數(shù)僅是微降。過(guò)去3年全國(guó)房?jī)r(jià)平均上漲1倍左右，1998年以來(lái)的13年間，我國(guó)多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都上漲5倍以上，還有部分城市上漲10倍左右，房?jī)r(jià)收入比多數(shù)城市在8倍以上，房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏高，大大超出絕大多數(shù)家庭的購(gòu)買力，主要是靠投機(jī)需求支撐。多數(shù)城市房市泡沫在1倍以上，理論上有下降30%甚至50%的空間。衡量房市調(diào)控效果的最重要的標(biāo)志就是房?jī)r(jià)出現(xiàn)較明顯的持續(xù)下跌，目前看這一效果遠(yuǎn)未達(dá)到。

同時(shí)，還有一個(gè)十分關(guān)鍵的問(wèn)題是，人們通過(guò)房地產(chǎn)投資謀取暴利的心理還未發(fā)生根本變化。在房?jī)r(jià)過(guò)高、一些地方泡沫較為明顯的情況下，許多人在過(guò)去的“只漲不跌”、房市投資只賺不賠的示范效應(yīng)下，投機(jī)房地產(chǎn)的心理仍然很濃厚。一直以來(lái)，人們對(duì)房市的高風(fēng)險(xiǎn)缺乏理性認(rèn)識(shí)，原因是我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控效果一直不佳，甚至給他們的印象是“越調(diào)越高”，人們不相信調(diào)控。在這種情況下，只有房?jī)r(jià)明顯下跌或長(zhǎng)期不漲才能最終抑制投機(jī)需求，其中最主要的是房市調(diào)控政策不能放松。

在房市調(diào)控剛剛顯現(xiàn)曙光的去年三季度以后，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)出較明顯的下行趨勢(shì)。特別是今年4月份出口下滑和工業(yè)增長(zhǎng)放慢的數(shù)據(jù)大大超出預(yù)期，社會(huì)上對(duì)放松貨幣政策的呼聲很高，領(lǐng)導(dǎo)人也強(qiáng)調(diào)要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置，于是新4萬(wàn)億刺激計(jì)劃也開(kāi)始流傳。與此同時(shí)，一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整明顯不適應(yīng)，采取各種變通的手段刺激房市，與中央政策博弈，有人認(rèn)為這如同“蟻穴”，可能毀掉為促進(jìn)房市健康發(fā)展而剛剛筑起的“長(zhǎng)堤”。

問(wèn)題不僅如此，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期過(guò)度發(fā)展已對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展構(gòu)成重大障礙，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城鎮(zhèn)化和社會(huì)公平構(gòu)成巨大的隱患，必須下決心根治這一發(fā)展病。住宅問(wèn)題是重大的民生問(wèn)題，到不到位，效果如何，要聽(tīng)人民的呼聲，要看人民是否滿意，是否達(dá)到他們預(yù)期的目標(biāo)。穩(wěn)增長(zhǎng)不是穩(wěn)房?jī)r(jià)，不是讓房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)發(fā)展，來(lái)支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)增長(zhǎng)主要是擴(kuò)大消費(fèi)需求和促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為此，要堅(jiān)定的去房地產(chǎn)泡沫化。

房地產(chǎn)調(diào)整是導(dǎo)致去年下半年以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的重要原因，為防止調(diào)整過(guò)猛及應(yīng)對(duì)歐債危機(jī)的沖擊，適度松動(dòng)貨幣政策是必要的，但不能全面放松貨幣政策。如果全面放松貨幣政策，房地產(chǎn)泡沫將會(huì)轉(zhuǎn)頭重來(lái)，更大的泡沫將會(huì)使未來(lái)經(jīng)濟(jì)調(diào)整付出更大的代價(jià)，因此，貨幣政策只能微調(diào)，不能全面放松。千萬(wàn)不能過(guò)于遷就于房地產(chǎn)業(yè)的利益，而過(guò)早地放寬房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

房市去投資化

抑制投機(jī)需求是房市調(diào)控的“牛鼻子”。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，核心是堅(jiān)持抑制投機(jī)性需求不放松，使住房從長(zhǎng)期投資化轉(zhuǎn)為消費(fèi)主導(dǎo)的功能。去除了過(guò)度投資的功能，房?jī)r(jià)就會(huì)向合理水平回歸。

抑制投機(jī)需求，不僅要靠短期政策的收縮，更需要建立一套長(zhǎng)效的約束機(jī)制。中國(guó)的城市化目前剛超過(guò)50%，還有較大的空間，如果任由房?jī)r(jià)暴漲，將會(huì)嚴(yán)重阻礙城市化的進(jìn)程，高房?jī)r(jià)將會(huì)抑制城市化，增加城市化成本，產(chǎn)生嚴(yán)重的需求不足問(wèn)題，因此，政府要從以下幾個(gè)方面，建立抑制住房投機(jī)需求長(zhǎng)效機(jī)制。

差別化政策要更顯“差別化”。要嚴(yán)格抑制家庭對(duì)第二套以上住房的需求。二套以上的住房就帶有明顯的投資或投機(jī)性質(zhì)，現(xiàn)在的限購(gòu)政策比以前嚴(yán)厲，以前是對(duì)家庭購(gòu)買多少住房都無(wú)限制，也無(wú)信貸政策的差距，“新8條”對(duì)本地居民二套以上住房需求采取了嚴(yán)格限制，但對(duì)第二套住房仍然沒(méi)有采取差別化政策，而且二套以上住房信貸差距化政策不明顯，在利率嚴(yán)重偏低的情況下（高達(dá)-2%的實(shí)際利率持續(xù)一年多），1.1倍的差別利率對(duì)抑制住房投機(jī)需求作用有限。國(guó)家的住房政策的長(zhǎng)期取向應(yīng)是一戶一套住房，只鼓勵(lì)一戶一套住房，對(duì)一套住房需求（不管是自有房還是租賃）都給予優(yōu)惠支持，而對(duì)二套以上的住房則采取差距化明顯的抑制政策，即按揭貸款利率很高、首付比例很高、征收較高的利得稅等。

擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，抑制住房投機(jī)的最好辦法是在保有環(huán)節(jié)對(duì)住宅征稅。并制定差異化很大的稅收政策，即住房越多，稅收越高，對(duì)二套以上住房征收懲罰性的稅收，使投機(jī)者無(wú)利可圖。1998年房改和當(dāng)時(shí)出臺(tái)的個(gè)人按揭貸款政策，極大地刺激了住房市場(chǎng)的發(fā)展，但由于房改政策制定時(shí)間倉(cāng)促、考慮不周，其存在一個(gè)根本的制度缺陷。

我們可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)比喻為一輛汽車，汽車之所以成為大眾化安全可靠的交通工具，主要是因?yàn)槠湎到y(tǒng)設(shè)計(jì)和性能的完善，汽車包括四個(gè)子系統(tǒng)，一是動(dòng)力系統(tǒng)，通過(guò)踩“油門”給其提供行駛的動(dòng)力，就像我們?yōu)榇碳し康禺a(chǎn)發(fā)展，而采取許多金融、稅收鼓勵(lì)政策一樣；二是剎車系統(tǒng)，是保障行駛安全的最主要的裝置；第三是電子系統(tǒng)；第四是車身系統(tǒng)。在遇到各種緊急情況時(shí)，汽車的安全保障主要是靠剎車系統(tǒng)完成，而汽車的剎車系統(tǒng)是一個(gè)設(shè)計(jì)非常精巧完善的系統(tǒng)，它包括四種選擇：一是剎車片，二是離合器，三是手剎，四是ABS裝置，是發(fā)生萬(wàn)一情況時(shí)的保護(hù)生命的最后裝置。

而我們的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在一開(kāi)始，為了把房地產(chǎn)培育為經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，安了大馬力的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，卻忘記了安裝剎車系統(tǒng)。房地產(chǎn)業(yè)的剎車系統(tǒng)或裝備是什么呢？就是稅收和金融調(diào)節(jié)裝置，其中最主要的是稅收調(diào)節(jié)裝置，它是總閘門，它可能避免住房成為過(guò)度投資的工具，使住房市場(chǎng)成為具有負(fù)反饋機(jī)制的有效市場(chǎng)，避免房地產(chǎn)泡沫不斷強(qiáng)化。如果當(dāng)買房投資獲取的暴利多數(shù)都成為稅收、占有過(guò)量的住房要交更高稅率的稅收時(shí)，市場(chǎng)投機(jī)行為將會(huì)被內(nèi)在地抑制。因此，抑制住房市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)行為，關(guān)鍵是征收房地產(chǎn)稅。要在總結(jié)上海、重慶征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)和問(wèn)題上，進(jìn)一步改革和完善房地產(chǎn)稅，擴(kuò)大征收試點(diǎn)范圍。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)不久前在《求是》上發(fā)表《在改革開(kāi)放進(jìn)程中深入實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略》的文章，指出要逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

嚴(yán)把信貸關(guān)。最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如果信貸關(guān)把不嚴(yán)，信貸和貨幣過(guò)量供給，貸款利率偏低，那么，投機(jī)需求也難以抑制。全球金融危機(jī)后，我國(guó)房?jī)r(jià)之所以連續(xù)幾年大幅上漲，一個(gè)重要原因就是2009年和2010年貨幣政策偏松，信貸投放過(guò)多，2009年新增信貸達(dá)9.6萬(wàn)億元，比前兩年的總和還要多，2010年新增信貸也接近8萬(wàn)億元。

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受限的情況下，過(guò)量的貨幣和信貸供給，必然產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫化。堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，就是把好抑制住房投機(jī)的第一道閘門，第一道閘門把好了，第二道閘門（限購(gòu)政策、差別化的信貸政策）效果就會(huì)比較明顯。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，也就是堅(jiān)持房地產(chǎn)信貸政策不動(dòng)搖，不受利益集團(tuán)所動(dòng)，不為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)合理下調(diào)所動(dòng)。