孟曉蘇:保障房改革正當時

63歲的孟曉蘇說自己是“歲數大了，改革銳氣不減”。他創立的匯力基金正在積極引進社會資金投資保障房建設，努力使股權投資基金（PE）和房地產信托投資基金（REITs）在保障房建設與持有領域落地。用房地產金融產品促進保障房建設，這在中國可是個新鮮事。2008年全球金融海嘯之后，“金融產品”、“房地產”在中國都是容易惹是生非的詞匯。

偏偏孟曉蘇不畏艱難，“回顧過去我參與的歷次改革，哪次容易呢？”他對《中國周刊》記者說。

三十年前他曾在國務院原副總理、全國人大委員長萬里身邊工作了七年多，直接參與當時農業、工業、交通、能源、文化、教育、衛生、體育、政治、外交多方面工作與改革的決策過程，受到極大的鍛煉。他參與和見證了農村承包制改革，在計劃經濟轉到市場經濟的改革與承包制轉向股份制的改革等多項改革之中，他都是參與者與推動者。在導師厲以寧的指導下，他寫的博士論文成為上世紀九十年代中國房改方案的基礎版本。其實在1998年的房改方案中，就進行了住房商品化和保障房建設雙軌并行的設計。但是2000年開始保障房建設十年“曠課”，引發了低收入家庭群眾的強烈不滿，這讓孟曉蘇很著急。

這正是他在從中房集團公司卸任之后，發起設立匯力基金進入保障房建設領域的原因與契機。

七年前孟曉蘇從中房集團公司董事長崗位上卸任，他懷著推動“反向抵押貸款”、“以房養老”的創新理念，創立了幸福人壽保險股份有限公司并擔任董事長，轉換角色從事金融行業。2009年又為推動中房舊住區改造和保障房建設，他創建了匯力投資基金管理有限公司。階段不同任務不同，如果說從前推動了住房商品化改革，開發建設了中國百姓的住房，那么現在要做的是金融創新。“中國歷次改革都是被逼到不得已才改革，“現在又到了這樣的時候。”他說。

Q＝中國周刊

A＝孟曉蘇

福利房造成全民蝸居，

房改拉動經濟十二年

Q：現在還有很多人懷念房改之前，福利分房的年代。

A：那可是個窮困與灰暗的年代，我們推動改革就是要讓人民群眾走出那個年代。當時的全民福利房政策造成了全民蝸居，1985年全國城鎮人均住房面積才3.6平方米，這說明計劃經濟解決不了中國人民的住房問題。所以九十年代中國推動了住房商品化改革。經歷過那個時代的中老年人沒有人會懷念那個年代，只是一些年輕網民說懷念福利分房年代，那是他們不了解那個年代的真實情況。如果真的讓他們回到那個計劃經濟的年代，那可就慘了。那時很多年輕人沒有房住，分房排隊要按工齡、排資格，長期等待，那時很多人一輩子的奢望是有個兩居室。

如果沒有住房商品化，中國居民怎么可能80%以上都有住房？房改政策在推出第二年就顯現了威力。到現在不僅使得中國人民居住得更加舒適寬敞，生活得更有尊嚴，而且有力地推動了中國經濟十多年的持續快速增長。

Q：當時房改方案是否參照了香港或者是美國的制度體系？

A：當時我們比較了英、美、德、新加坡、香港等七八個國家和地區的住房制度，他們都有并行的兩個體系，即一個市場體系，一個保障房體系。房改之前我國是單一的福利房體系，但這種體系沒有能力保障全民住房，主要保障對象只是機關干部和國企職工，連集體所有制員工也很少能分到房子，一般居民只能住破舊平房。當時大學畢業生和留校教師為什么紛紛到國外去？因為那時到國外有房有車，在咱們這兒什么也等不到，人到中年還得住筒子樓。

說到這，我又想起了1996年4月，面對當時國民經濟發展遇到的困難，我最早提出“將住房建設作為國民經濟新的增長點”的建議。當年6月朱基總理在國務院常務會議上明確提出：“住房建設可以成為國民經濟新的增長點和新的消費熱點”。為什么用“住房建設”而不用“房地產業”？都知道住房建設只是房地產業中的一部分，但是因為當時房地產業還受到國家的嚴格控制。1997年東南亞金融風波使我國經濟受到不小影響，正是那時中央推動的住房制度改革，促進了居民消費，用擴大國內需求減少了出口下降帶來的問題。而房地產業很快成為了拉動中國經濟增長的新動力。到了2003年，“房地產業是國民經濟支柱產業”的提法寫進國務院18號文件。此后十年房地產業在中國取得迅猛發展。

Q：話說回來，現在中國的房屋私有率是很高，接近80%。但中國還是有許多人買不起房，居民買不起高價商品房，您覺得這是正常的嗎？

A：普通收入家庭當然買不起高價商品房。其實在住房制度完善的國家和地區，開發企業根據市場需要建設商品房的同時，政府和有關社會機構持續不斷地為低收入居民供應廉租房和其他保障性住房。如香港是從上個世紀六十年代開始建設居屋、夾屋、公屋和廉租屋的，現在40%的居民家庭住在政府提供的各類保障性住房中。而新加坡政府則是用五十年時間為87%的居民提供了各種組屋即保障性住房。我國主管部門前些年在推進住宅商品化方面有功勞，但是在忽視保障房建設方面有過錯。十年沒有建設保障房，隨著地價房價越來越高，弱勢群體的收入水平離商品房價格越來越遠，造成很多低收入居民買不起房。

早在房改方案設計初期，我們就已經制訂了一套完整的住房供應體系，包括商品房、經濟適用房和廉租房。居民買不起商品房的可以買經濟適用房，低收入居民可以租住公租房和廉租房。后來又有些居民反映，他們沒有到可以享受經濟適用房的低收入范圍，但也買不起商品房，怎么辦呢？學習香港為自稱是“夾心層”的居民建造“夾屋”的經驗，我國近年又設計出“限地價、限房價”的限價房。這些合起來，已可以構成我國完善的住房體系了。

保障房“曠課”十二年，

與主管干部水平有關

Q：房改初期政府就提出來要建設保障房，為什么發了那么多文件，讓建而不建，十二年時間白白錯過呢？

A：本來房改方案已經設計了廉租房，但人們習慣上把它與原先的“福利房”混同一起。為了推動房改，加快向居民出售公房，當時決定廉租房暫時停建兩年。但在這兩年時間里，主管部門指導各地大規模投資建設了兩億平方米“經濟適用房”，不僅解決中低收入家庭住房困難，而且為各地推進房改形成了標準價。不過，后來把廉租房暫停兩年，變成了十年停建，嚴重忽略了保障房建設，這是主管部門忘記了自身職責。如果當時持續建保障房就不會有今天的困難。這本來是政府公共服務不到位造成的，公眾卻被誤導為對開發企業不滿。這確實和主管部門領導干部的水平有關。

我覺得有些領導干部腦子想不清楚。盡管國務院在2005年國八條、2006年國六條都提出“加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房”，當時的主管部門又把國六條誤讀，出現了幾個誤區，一個誤區是用“小戶型”代替低價房，設想“把鮑魚切小”商品房就變成保障房，真是個笑話；第二個誤區是打壓商品房價格，誤認為商品房降價就可以變為保障房。這樣其實是忘記了自己對保障房建設負有責任。保障性住房到底歸誰管？其他國家和地區都是由政府建設，但是在我們這里，主管部門認為是由企業管，他們忙著抓房地產企業，嚴重忽略保障性住房建設。溫總理最近在對中外記者談話中說：“其實我們在2003年已經提出了6條調控措施，2005年又制定了國八條，2006年又制定了國六條。但是，為什么調控不見成效？群眾也在責怪我們，說房價越調越高，政策不出中南海。我聽到了感到十分痛心。”

從2010年開始，中央下決心要建保障房。2011年新開工1040萬套，今年預計700萬套。5年要建成3600萬套。這是一個可喜的現象，當然，在完善住房雙軌制方面，還需要多方面包括社會資金的配合。

多年未落地，

都是REITs中文名惹的禍？

Q：租賃型保障房現在是保障房建設中的難題。誰來長期持有與運營？是否都要靠地方政府？

A：國務院在2006年就提出了建立健全廉價租房制度和租賃制度，但是現在也沒有落實。近幾年大量建設的保障房之中，有相當部分是公租房與廉租房。這些租賃房現在都是由政府持有，但是現在政府沒有那么多資金。我們需要思考的是，長期持有廉租房的資金從哪里來？

我從1996年開始多次向國家提出關于住房金融創新的若干建議，而我在2005年建議引進國外成熟的REITs，我們翻譯為房地產信托投資基金，是解決持有與運營租賃房的最好手段。REITs基本做法就是基金匯集社會投資人與居民個人資金，收購收租金，包括寫字樓、商業、房屋、工業廠房、倉庫等等，每年收租金再向基金持有人分配絕大部分租金，收益權證可以到資本市場上市流通，這就是REITs。這種產品把凝固的房產通過租金收益和股票上市，變成資本品，這真是一個重要的金融創新。這種產品非常適合我國的租賃型保障房。我在2007年提出引進REITs持有與運營保障房，在2008年12月得到國務院的肯定，國務院辦公廳2008年126號文件專門提到：開展房地產信托投資基金試點。但是這么多年過去了，REITs至今沒有在中國落地。

Q：REITs在中國多年還不落地，難點在哪兒？

A：最初是因為多年沒有建設租賃型保障房，沒有這種產品，怎么發行REITs？而現在不少城市已經有了租賃型保障房的存量，而且存量會越來越多。到了應該考慮如何通過REITs實現用社會資金持有的時候了。我認為三十億元以上租賃房就可以做一個REIT資產包。

我們把REITs名字照著外國名字翻譯過來，叫房地產信托投資基金。近兩年REITs試點得不到支持，試點成為難點，遲遲不能出臺，我看是“房地產”這個詞敏感，領導機關甚至避之不及。其實它在中國是特指用于持有保障房的，不是一般意義上的房地產。所以我常開玩笑說，是我們把REITs的名字翻譯錯了。“房地產”已成為打壓重點，“房地產信托”被主管部門叫停，我們還叫“房地產信托投資基金”，這不是自找麻煩嗎？所以如何讓主管部門不再忌諱REITs，使它能夠在中國落地，要看我們的智慧。我認為可以把它稱為“租賃權益信托投資基金”（Rent Equity Investment Trusts），仍然簡稱REITs，而不用“房地產信托投資基金”（Real Estate Investment Trusts）的稱謂，應可解決有關領導機構的顧慮，推進REITs基金試點并且推廣。

Q：回到保障房建設問題上，我們都認為保障房建設是個微利項目，有些企業做，銀行不一定愿意貸款，政府可能也沒有太大的能力投入資金，為什么您有自信匯力基金就能做好，能賺錢呢？

A：對了，這就是問題的本質。

作為保障房歷史上最大的建設者，中房集團在全國形成一套體系，我雖然已經不擔任中房集團公司董事長，但還是中房集團理事長，我愿意和大家一起把這個大旗舉起來，積極組織社會資金參與保障房建設。

去年八月我們做成了昆明保障房投資項目，40億投向昆明市保障房的土地開發工程。這是國內首支專門進行保障房及配套工程建設投資的私募股權基金。這是因為昆明市實行的公租房與廉租房并軌的結構模式、租賃房建設用地依法實行協議出讓的土地價值模式等等，在多個點位預設了社會資金與商業機構參與投資和管理的接口，為社會資金的參與創造了條件。這些都是很有意義的創新，幫助地方政府緩解債務壓力，使地方政府增強了持續投資能力。今年我們匯力基金要更多組織社會力量，要做更大的投資規模，將和金融機構與城市管理者共同推進金融創新。

現在中國社會不缺錢。一方面是保障房建設和持有都缺錢，一方面是大量資金找不到安全有效的增值渠道。我們匯力基金要在中間搭一個“非誠勿擾”的平臺，讓投資方的資金和保障房建設在此相會牽手。我們將用多層杠桿原理，將相對低的保障房投資收益凝聚成為社會投資人滿意的投資回報。最近有人擔心地方政府融資平臺負債太多，怕借錢還不起，希望我們這樣的企業來建保障房。我不擔心地方政府的償債能力，當然要加強增信手段與投資管理。我們愿意幫助地方政府積極籌集建設發展資金。

現在保障房建設需要國家隊，我正是在致力于設立于重組保障房建設的國家隊或者叫專業隊。其中不僅使房地產開發企業，金融企業也是其中重要的方面軍，現在匯力基金已經進入保障房投資領域，它成功組織社會資金參與了保障房建設。國務院副總理李克強多次要求，要組織社會資金進入保障房領域。我們要為此持續努力。當然這也應該包括在保障房持有環節引入社會資金參與，這就需要有適合的金融產品。如果能讓REITs落地，保障房持有從此不差錢。我希望這一天能夠早點到來。

沒有一個改革是容易的，

中國是萬不得已不改革

Q：您1998年的論文成為后來住房改革的依據，那個時候改革，是由計劃經濟向市場經濟轉變。現在您提的也是改革，把房屋從單純的工業產品向金融產品改革。兩次改革你都是提出了自己大膽的設想，你現在比較一下，改革的環境有沒有變化，遇到的問題也不一樣吧？

A：我參與改革30多年了。推進農村責任制改革的時候我在萬里同志身邊工作，親手參與了有關中央文件的起草修改。接著是推動市場經濟改革， 1990年寫的碩士論文題目是《中國經濟改革的戰略問題》，明確提出要從計劃經濟和市場經濟的雙軌制走向市場經濟的改革目標。結果被《人民日報》、《求是》雜志批判，說市場經濟就是走資本主義道路。幸虧當年年底鄧小平同志南巡講話和次年中共十六大作出決議，才使我的觀點得到肯定。那個時候的改革環境好嗎？都是非常困難。推進住房制度改革也不是一件容易的事情，當時城市居民不愿意買房，銀行不愿意對居民買房進行抵押貸款，現在他們都從住房商品化中受益。這么多的改革走到今天，沒有一個改革是容易的。

我們中國有一個特點，不到萬不得已不改革。不到七十年代農村經濟凋敝農民餓肚子，就難推動農村土地承包制改革；不到八十年代計劃體制使經濟混不下去，就難推動市場經濟改革；不到九十年代末期金融風暴使國企普遍陷于困境，就難全面推動國有企業改革；不到多年福利房造成國家連維修基金也支付不起，就難推動住房商品化改革；不是十二年忽略建保障房引發低收入居民憤慨，就難全面推動保障房建設。現在有了保障房沒有持有資金，怎么辦呢？如果僅是發國債用增量貨幣來應急，遲早引發通貨膨脹，而REITs能調動社會存量資金進入保障房持有環節。所以通過引進國外成熟金融產品，可以很好解決這個問題。現在租賃類保障房在各地越來越多，對財政壓力越來越大，這可能又是到不得不改革的時候了。這或許是我們推出REITs這種金融創新產品的機遇。