“改良式預售”大有可為

社科院“一石激起千層浪”，“期房預售制會否取消”被炒作得沸沸揚揚，各方表態五花八門，令人目不暇接！

大致的意見是長期來看“取消”是趨勢，但現況不宜，因為此舉勢將因供給量瞬間銳減，進而導致暴漲，而這不符合中央調控的目標云云。

我只認可最后的結論，即預售制當前不會取消！其他則難以茍同。

首先是“取消預售會使房價暴漲”的觀點過于表淺，屬于水平而非垂直思考，大有可議之處。表象上來看，禁止預售之后供應量銳減，在“供小于求”的情況下，房價勢必水漲船高，惟其只是假設。需要知道的是，“市場由供需決定”，但“政策決定供需”，當政府都敢于犧牲一時的經濟增長而取消預售了，說明打擊、壓制房價的決心無比堅強，此際，需求是會進場還是繼續等待、觀望？答案不言自明。畢竟，“買漲不買跌”是普世價值，如此一來，“房價上漲說”無法成立。

從供應方的角度來看，由于旗下所擁有的樓盤相當比例尚未成為現房，不具備回款能力，使資金鏈面臨嚴峻挑戰，迫使開發商只能加速“以價換量”而非相反，甚至因需求的極度萎縮，引發大規模倒閉潮的風險，但這哪是官方所樂見？中央要的是“房價合理回歸”，并非對房地產行業“趕盡殺絕”，而現階段取消預售，無異“殺雞用牛刀”，效果適得其反。

尤其關鍵的是，預售制度只要稍加調整與改良，便能“趨利避害”，使長期以來為市場所詬病的建筑品質、消費者權益等積弊得到有效解決，乃至建立買賣雙方相互信任之機制，何樂而不為？

茲將個人認為理想的預售制度說明如此。

土地在完成規劃并取得建造執照后，便可進行房屋的預售，但需引進保險及履約保證機制，以使消費者購房款安全無虞。購房款采分期付款，以80%銀行按揭為例，定金5%、簽約5%，開工后按工程進度付款，每一兩個樓層付一次款，且明訂付款間隔（譬如：15天），直至完工總計支付購房自備款20%，而80%的銀行貸款自交屋之同時，才由銀行劃撥至開發商賬戶。

這么一來，目前預售制度的所有缺失幾乎都可以規避，更顧及現房交易的安全與品質兼得之優勢。

因為開發商的利潤都在交屋后才能夠實現（按揭于交房同時生效），“迫使”其必須在意建筑品質，否則交屋勢必困難重重，而保險機制的引進，足可使爛尾樓絕跡。

分期支付購房款且注明付款間隔，令交易雙方關系不再對峙，更有利于購房者規劃財務預算，以防房款交付的措手不及（譬如：開發商趕進度）；當然，從預售開始到交屋長達三四年的施工期間，對購房者來說，等同以強迫儲蓄的方式購屋，而不必像現在一次性支付全部房款，大幅降低購房門檻與難度。

此外，由于預售期間尚未動工，開發商在過程中可視市場反應調整房型與面積，購房者同樣可以依自己的需求及喜好，調節格局及規劃，以減少交屋后敲墻挖洞的可能性與困擾，這對雙方都是有利無害的。

以上房屋預售制的改良建議，其實并非無的放矢，而系由所本，這套模式在臺灣已執行超過六十年，過程中經歷過無數次修改，直到十七年前才算是固定下來，而房地產交易也從占所有商品買賣糾紛的最高點（約30%），逐步降低至現在的不足5%，至于爛尾樓更是聞所未聞，顯然應有值得借鑒之處。