歐美房產稅是房價平衡器

“居者有其屋”關乎民生大計，而是否開征房產稅卻關系到整個中國經濟與房地產業的健康發展，兩者之間如何平衡？歐美的房產稅是調節房價的利器之一，我們不妨來借鑒一下。

在歐美，只要房屋產權屬于私人所有，即便房屋的主人去世，也必須繳納房產稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等（視房子所屬的不同地域而定），平均為2%。假如你花20萬美元買一棟房子，那么，你每年就要為這棟房子繳納 4000美元的房產稅，且房產稅的征收計算，是根據你所擁有房子的實際價值來決定的。也就是說，房價越漲，房產稅越高。如果稅率為3%，哪怕房價不漲，每33年（即使不算貸款利息），你的實際付出已超過房價的一倍。歐美的房子和汽車一樣，屬于消費品，而不是投資品，房價是進入CPI加以計算的。所以，一旦房價高漲，CPI超過5%的話，便屬于惡性通脹，政府就會出重手。比如在里根時代，美國一度惡性通脹，里根政府便連續加息，一直加到18%，硬生生地遏制住了通貨膨脹。同時，因為借貸成本太高，房價應聲回落。

也許有人會問：這么高的房產稅，誰還敢買房？政府不是在打擊人們的買房積極性嗎？

不是，美國政府出臺了一系列涉及抵押貸款的政策，比如政府直接或間接為自置房屋保證6.5萬億美元的聯邦住宅貸款；自住房的貸款按揭利息和土地稅，都可以從年底的個人所得稅中加以抵扣；“社區再投資法”通過放低銀行貸款門檻的政策，鼓勵低收入家庭自置居所。

另外，歐美政府在征收了高額房地產稅之后，大量提供各種類型且租金穩定的住房，使大多數民眾并不需要非得購房而居。

在歐洲的多數國家，多少年來租房者和擁有私有住房者的比例為一半對一半，大城市的租房比例則更高，像德國，就有高達58%以上的人一輩子租房而住。即使地廣人稀的美國，在次貸危機爆發之前，擁有房子的屋主破了歷史最高紀錄，卻依然還有超過32%的人租房而住。而加拿大非但地廣，而且人稀，可租房而居的比率仍然高達33%。

在歐美，是租房而居，還是買房自住，對大眾來說只不過是選擇不同的生活方式而已，無論從理財的角度，還是其他方面來考量，本無優劣之分。

房價涉及了每一個人的利益，購置了房子的家庭自然不希望房價跌，而無房想買者則不希望房價漲。但是世界各國的無數案例和事實已證明：由于購房一般用的是信貸消費模式，值得注意的是，往往住房擁有率越高、房價越高，實體經濟就越差，離金融危機的爆發點也越近，而且康復和恢復經濟的時間就越長。

德國、丹麥、奧地利其住房擁有率較低，經濟非常扎實、非常健康；葡萄牙、愛爾蘭和西班牙其住房擁有率較高，但是已經深陷債務危機而難以自拔；加拿大正在債務危機的邊緣；美國，從2006年7月開始房價一路下跌，陷入金融危機，迄今房價已經跌回2002年的水平，而住房擁有率跌了3%，降到65%，實體經濟開始恢復。預計將跌回1998年的水平后才能止跌回升。

在歐美，平均2%的房地產稅，是一個控制房價的平衡器。而房貸利息的隨時上漲，以及政府“劫富濟貧”所推出的大量廉租屋，把這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房價的惡性攀升。

（摘自《商界評論》2012年第4期）