抑制房價不忘激活剛需

2012年，激活市場尚存的剛需板塊活力，并保證此類需求的合理存在，是中國房地行業要務之一。今年，不論政策和市場如何變化，調控政策的基本善意和長遠目標應該保持不變。縱觀多次地產調控政策，初衷都是穩定房價和幫助中低收入家庭解決住房需求要相輔相成，但最后更多的是落到穩定房價上。雖然房價穩定，有利于中低收入家庭的購買，但如何更好地解決中收入家庭的購買需求，則需要更為合理的政策保證。

調控政策對房價的抑制逐漸顯現，購房市場的價格優勢出現。面對已經調整，并且能夠承受購買價格的時候，我們突然發現，或者不具備購買資格，或者購買成本因銀行的“趁火打劫”大幅度上漲，進一步加大了購買的難度。尤其是商業銀行提高按揭利率，甚至有違背本輪調控的道德主旨之一，幫助中低收入家庭解決住房問題。

嚴格的調控政策執行已近一年，房企在限購等多重政策重壓下，價格調整已經全面呈現。多數樓盤均不同程度調整售價，甚至部分項目開始成本價銷售。市場已經給購買者呈現出巨大的利好，并迫切得到購買者的認可。在市場利好的時候，購買者突然發現，來自銀行方面的制約成本增加。2011年，房地產調控的“限購”政策，抑制了房價的快速上漲。“限貸”政策，則增加了購買者的成本。事實上，去年房地產行業中通過市場調控出現的利益調整，最后又被銀行借以政策的名義進行收回，甚至還波及到此前通過按揭購房者的購買成本。

本輪調控，剛需購買者成為市場的主力。他們同樣面臨提高首付、取消優惠利率等銀行增加的成本。在很大程度上，剛需購買者未能享受到降價帶來的優惠，就已經受到來自銀行購買成本增加的傷害。2012年，政府在嚴格執行調控政策同時，應該顧及到購買需求，同時要嚴格制止其他行業借以調控的名義，增加其本行業的收入。

決策者及政府執行部門，通過更加完善的政策抑制房價上漲的同時，要給剛需置業者相對寬松的購買空間。目前房價調控目標已經實現，下一步的重點應該放在解決剛需的需求(包括改善性剛需需求)、中低收入家庭需求上面。這些恰好是目前市場中尚存的活力，也符合調控政策訴求。如果政府部門對此類板塊持續高壓政策，則可能導致整個行業出現更為嚴重的問題。

持續調控，釋放剛需，同時研究限購結束后的跟進政策，應該是今年一個重要的議題，房地產畢竟還是一個具有一定市場化的行業，本輪調控應糾正在市場化發展過程中的一些冒進或不規范的地方，并通過合理的政策約束，形成符合市場和經濟規律的游戲規則。對于房企也同樣，我們已經看到，政府此輪調控的決心之大，任何僥幸的迂回都可能面臨踏空。