觀點(diǎn)

房產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該微調(diào) 陳則明

在房?jī)r(jià)未達(dá)到預(yù)期之前，調(diào)控政策還將延續(xù)，合理性的界定仍具有彈性。

近年來(lái)的調(diào)控政策一直圍繞“少數(shù)城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序混亂”等問(wèn)題。對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控措施越來(lái)越嚴(yán)厲。政策口徑從“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”到“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，再到“遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，調(diào)控的基調(diào)不斷加碼。2012年國(guó)家進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，將會(huì)是調(diào)控政策的主線，在房?jī)r(jià)明顯下降或達(dá)到中央的預(yù)期之前，調(diào)控不會(huì)貿(mào)然放松。這包含兩個(gè)含義，一是調(diào)控政策有延續(xù)，二是合理性的界定仍具有彈性。

從2010年開(kāi)始到2011年的從緊性調(diào)控，采取了行政手段與金融稅收工具結(jié)合的方式，對(duì)住房需求的抑制逐步從嚴(yán)。回顧2011年房地產(chǎn)政策，圍繞“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”展開(kāi)。2011年建立房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為本年各地政府調(diào)控的首要目標(biāo)。在具體措施上采取了限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅、保障房四個(gè)主要工具。這一年，全國(guó)有超過(guò)120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，48個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，40個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤(pán)的強(qiáng)制“限價(jià)令”。央行總共進(jìn)行3次加息，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。“限價(jià)”、“限購(gòu)”和“限貸”等多樣限制手段作用下，調(diào)控效果日漸顯著。

2011年嚴(yán)厲的限制性政策的執(zhí)行效果，在打擊投資和投機(jī)性需求的同時(shí)，也難免抑制了剛性和改善性需求。剛性和改善性需求是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。只有剛性和改善性需求恢復(fù)，才可能帶來(lái)房地產(chǎn)交易量和開(kāi)發(fā)量的逐步企穩(wěn)，也才能保證房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了2012年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展基調(diào)。房地產(chǎn)業(yè)“穩(wěn)中求進(jìn)”發(fā)展依然舉足輕重。因此，在現(xiàn)有的政策框架中，逐步放開(kāi)剛性和改善性需求的靈活調(diào)整是非常有可能的，可能會(huì)由“短期政策”向“長(zhǎng)效機(jī)制”轉(zhuǎn)變；由“行政措施”向“經(jīng)濟(jì)手段”轉(zhuǎn)變。

1月4日，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表《我國(guó)有條件避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸》，提出以“鼓勵(lì)消費(fèi)、抑制投機(jī)”為目標(biāo)，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方式。如擇機(jī)調(diào)整限購(gòu)政策范圍，重點(diǎn)限制境外和非居住的外地投資者投機(jī)性購(gòu)房。與此同時(shí)增加投機(jī)成本，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場(chǎng)預(yù)期改變后可能引發(fā)新一輪投機(jī)潮。再如在抑制非消費(fèi)性需求的同時(shí)，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過(guò)政策調(diào)整，給市場(chǎng)發(fā)出明確的“鼓勵(lì)居住、限制投資”政策信號(hào)。對(duì)政策適當(dāng)放松，社會(huì)各方面都有所期待，相信決策部門(mén)也會(huì)有所調(diào)研和準(zhǔn)備。

2012年貨幣政策依然會(huì)“穩(wěn)健運(yùn)行”。但是微調(diào)是必然的。11月30日晚，央行宣布從2011年12月5日起，下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。在2012年上半年，隨著貨幣政策的微調(diào)，銀行新一年信貸額度釋放，房貸或?qū)⒊霈F(xiàn)結(jié)構(gòu)性松動(dòng)。

在貸款方向上，“一刀切”貨幣緊縮使得剛需購(gòu)房成本陡增，房?jī)r(jià)調(diào)控結(jié)果距調(diào)控根本目的漸行漸遠(yuǎn)。個(gè)人住戶(hù)貸款方面，基準(zhǔn)利率上浮一成的城市，已經(jīng)有所松動(dòng)，恢復(fù)按基準(zhǔn)利率貸款。對(duì)于剛需型和改善型購(gòu)房者，下調(diào)首付比例和利率也具備了一定的實(shí)施條件。但是，動(dòng)態(tài)、差別化的個(gè)人住房貸款政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。

在開(kāi)發(fā)貸款方面，隨著保障房建設(shè)全面鋪開(kāi)，需要更多更大地傾斜政策。截至去年11月底，全國(guó)1000萬(wàn)套保障房已全部開(kāi)工。所需要的資金可能還主要需要銀行貸款支撐。對(duì)于劃撥土地的貸款是否可以作為抵押，是保障房建設(shè)資金的重要支撐。

限制購(gòu)買(mǎi)多套住房，對(duì)打擊投機(jī)和抑制投資具有顯著效果。但是，對(duì)戶(hù)籍和居住年限的限制帶有歧視嫌疑；對(duì)商品物權(quán)流轉(zhuǎn)的限制在法律上也缺乏依據(jù)。“限購(gòu)令”一旦取消，可能會(huì)引起報(bào)復(fù)性反彈，各方表態(tài)都非常慎重。更多業(yè)內(nèi)人士解讀為：房產(chǎn)稅擴(kuò)容之時(shí)便是限購(gòu)令取消之日。各級(jí)政府不會(huì)輕易放開(kāi)限購(gòu)措施，放開(kāi)限購(gòu)措施的前提是找到其他替代方式來(lái)轉(zhuǎn)換，如增加交易稅、資本的利澤稅、房產(chǎn)稅等手段，只有這樣才會(huì)避免下一輪房?jī)r(jià)的快速上漲。