變數

調控一年，樓市“變數”橫生，這些“變數”預示著房地產行業已進入深度調整，商品房市場、土地市場乃至房企境況都發生了階段性的改變，而眾多“變數”的層層堆疊，必將導致房地產行業的質變，這也傳遞出一個信息——樓市正在走向理性。

銷售金額前20名入榜門檻升至180億，昔日大佬未必穩坐江山，后起之秀“寒冬”業績直上，房企彎道超車者多于掉隊者。

2011年，上有調控，下有調整。針對嚴厲的限購政策，經歷銷售不暢和融資渠道緊縮的各大房企，也采取了降價沖量，調整產品結構等策略，年終大考成績單交出，盡顯變數。昔日大佬未必一直穩坐江山，后起之秀“寒冬”中采取得當戰略，業績直上。總體來看，大房企調控下依舊業績普漲，而彎道超車的房企也多于掉隊房企。

門檻“調整”陣營分化

2011調整年，企業入榜門檻發生了變化。記者綜合中國房產信息集團和已經發布公告的上市公司業績發現，雖然調控嚴厲，但前20名的入榜門檻依舊提升明顯，銷售金額榜單前20門檻達到180億，而2010年則為135億，增加45億。

與此同時，值得注意的是，銷售金額前10名的門檻則下調，為3104L左右，而2010年若要進入前10名，則需達到320億。與之相對應的是，銷售面積前10的門檻提升了45萬平米，達到300萬平米。這與2011年調控下的房企戰略調整不無關系，面對2011年的常態性調控，舍棄部分利潤快速銷售的企業在今年的大勢中更占據主動性，如萬科、恒大、碧桂園就是代表。

2011年的房地產處于盤整期，各梯隊間差距進一步拉大的同時，同等規模企業之間的競爭則異常激烈。

在銷售金額方面，500億元以上的超大型房地產企業個數十分穩定，依然保持在6家，且以801億元的均值穩居第一梯隊，其中萬科以1215.4億元依然遙遙領先。

2010年邁過千億門檻的萬科，曾大幅度甩開其后保利、綠地等6004L身家的房企。但2011年，恒大一躍進入800億元軍團，緊追其后。而綠地、保利、中海也進入7004L陣營，在縮短與千億陣營距離的道路上奮戰。

在其后梯隊中，碧桂園、龍湖、華潤之間的差距并非不可趕超逾越，2012年將有一場陣營內的排位爭奪戰。

“新四軍”奮進綠城掉隊

如同生活，有人到來，有人離開。調控下的房企業績排名，變化顯著。

一直不避諱趕超萬科千億目標的恒大地產，在2011年實現了較大的業績飛躍。憑借布局三四線城市、積極促銷快速周轉的戰略，在2010年527億居排行第五位的恒大，2011年上升為第二位。

此外，逆勢表現搶眼的“新四軍”，在2011年躋身300億軍團。這使得2011年300億以上軍團由10家房企擴容至14家房企，他們分別是雅居樂、世茂、華潤、金地。

華潤置地早在2011年11月份已提前完成全年銷售目標，而在目前房地產市場整體低迷的環境之下，截至目前實現366億元的銷售業績；而世茂307億元、雅居樂310億元，僅完成了年初計劃的80％左右，也一路跌跌撞撞沖破了3004L大關，金地近日發布公告顯示，2011年僅完成年初制定的400億元銷售目標的77.3％，但同比依然增長9.1％，309億的業績也踩在了3004L軍團的門檻之上。

雖然房企銷售排名門檻提高，傳遞出行業總體大勢上行，但是不乏房企業績回落。比如一直被高負債、資金問題困擾的綠城，2010年以5224L位列第六，2011年跌到300億，緊卡300億軍團門檻，從第一梯隊中黯然掉隊。一直困擾綠城的高負債隱患病情在調控年發作，資金周轉不靈，致使綠城最終尋求出賣股權，斷臂求生。此外，富力2010年銷售為321億，2011年也剛剛擠進300億軍團。

北京銷冠總金額降近四成

2011年，在延續調控之下，北京的百億房企繼續擴容。但是與去年相比，仍可以得出部分數據走弱的變化，諸如第一名房企銷售額大幅下降。在2010年，該榜單上的企業依次為s0HO中國、首開等房企，其中SOHO中國的銷售額達到200.76億元，對照今年榜首房企首開股份122.36億銷售額，同比減少78.4億元，降幅達到39.1％。

總體來看，北京十大房企總銷售額略降，從2010年的993.03億元，下降到2011年的952.35億元，同比降幅4.1％。但入榜門檻卻在提高，2010年榜單第十位的北京城建銷售額為68億元，而在2011年榜單中第十位的龍湖銷售額為73.94億元。

千億企業或達5家

中國房地產測評中心報告表示，全國企業梯隊將明顯拉開。按照2011年企業業績的增長速度，2012年銷售額達千億以上的企業很有可能會達到5家左右，而500億以上的企業預計會有七到八家。

高策房地產經紀董事長陶紅兵表示，對2011年來講，大開發商的銷售業績還是好過總體市場大勢。開發商的業績特點是波動的，這與此前拿地形成可售項目的關聯較大。比如中海此前土儲不乏好地，在市場檢驗下2011年形成不錯的銷售。萬科中糧長陽半島百萬平米大盤，形成了一定的銷量來支撐業績。2010年及2011年在京出手拿地的企業預計在未來兩年業績還會保持，不過可售項目不多。銷售高峰期過去的房企，比如龍湖、富力等，如不補充項目，2012或2013年業績可能會顯現一定程度的下滑。