成交“降”聲一片

與似降非降的房價相比，2011年北京商品住宅成交量實打實地降了一回，

成交數據的層層回落，也為最終價格質變，埋下了一個伏筆。

調控效果往往都是以量變促成質變的形式呈現出來，成交量的量變最終都會顯現到價格的質變上來。而在這輪“大浪淘沙”的調控量變之中，成交數據的層層回落，也正在為最終價格質變的出現，埋下了一個伏筆。

成交量創五年新低

供應面積、成交面積、供應套數、成交套數、成交金額無不“響應”政策，降得干脆利落，只有那“望眼欲穿”的房價，始終在高位徘徊，堅挺依舊。

記者根據北京市住建委網站數據及房企提供數據整理顯示，截止到2011年12月25日，2011年北京樓市全年供應面積1021萬平米，同比下降15％；全年樓市成交面積873.9萬平米，同比下降27％；全年商品房供應套數87963套，同比下降23％；全年商品房成交套數及成交金額則分別為79990套和1909億元，同比分別下降28％和21％。其中，873.9萬平米的成交面積低過2008年低谷，而商品房成交套數更是未能突破9萬關口，均創近五年最低值。

“降”無疑是2011年北京樓市成交量的關鍵詞，可是從市場走勢看來，這一“降勢”或許還會延續到今年。

“金九銀十”落空之后，去年11月和12月，北京市商品住宅項目入市量仍舊一路走低，像往年一樣的歲末促銷、清倉場面，也淪落為“只聞吆喝不見成交”。種種跡象已經表明，北京樓市的這場大戲，在經過一年的冗長鋪墊之后，政府、開發商、購房者乃至暫時不考慮買房的市民，都已經認識到降價“閥門”一觸即發，量降的量變為價降的質變懸于一線之間。

如果我們將北京樓市庖丁解牛般分部分肢解來看，除了拋開房價之后的各項數據普降之外，外城區成交面積的變化，同樣值得關注。

記者根據北京市住建委網站數據及房企提供數據整理顯示，截止到2011年12月25日，朝陽區以全年154萬平米的成交面積依舊獨占城六區之首。而近年來備受剛需置業者關注的通州區，今年成交面積卻排名第五，跌至41.3萬平米。大興、昌平則大有后來者居上之意，以成交面積99.6萬平米和82.5萬平米分列二、三位。

單盤前10名成交總額下降近一成

成交數據出現批量性回落，但依然有一些樓盤，在這輪調控的寒冬中綻放。

記者根據北京市住建委網站數據及房企提供數據整理顯示，截止到2011年12月25日，北京成交額前10名的樓盤成交總額達294.4億元。一期開盤首日便宣告售罄的廣渠路“地王”金茂府項目以45.6億元的成交總額拔得頭籌，因平價策略暢銷的中糧萬科·長陽半島項目以35億元的成交總額位居第二。

與2010年北京單盤銷售前10名成交總額317.8億元相比，2011年294.4億元的成交總額同比下降9.2％，減少了23.4億元。此外，2010年有6個項目單盤銷售額過30億元，而2011年只有4個，而北京銷冠金茂府項目成交金額僅45.6億元，同比2010年北京銷冠新里·西斯萊公館55.2億元銷售業績減少近10億元。

有業內人士表示，受去年調控政策的影響，特別是限購及限價政策的影響，是北京單盤前10名成交總額下降的主要原因，而一些樓盤主動放慢去化率或延期開盤，也影響了成交總額。

2011年北京單盤銷售前10名中有6個樓盤單價過3萬元/平米，而2010年只有4個。其中2010年榜首金茂府成交均價為44279元，平米，而2010年第一名新里·西斯萊公館當時成交均價只有19623元/平米，高端住宅在2011年更受推崇。

對于一些高端項目的熱銷，亞豪機構市場總監郭毅表示，處在限購時代，購房資格十分珍貴，不少資金實力允許的改善型置業者傾向于一次到位，更愿意選擇資源配置豐富的高端樓盤，從這一層面看來，限購政策也促進了高端樓盤的銷售。

二手成交三年來最低

如果說一手房供應和成交放緩，是開發商順應調控有意而為之，那么二手房成交量一蹶不振則是樓市狀態的最真實反映。

北京中原市場研究部根據北京市住建委網站數據統計顯示，2011年北京市二手房交易套數為121512套，相比較2010年全年的196547套，下降38.2％；同比2009年的266854套，降幅則達到了54.5％。

除去2011年1月份成交的23478套、3月份的11102套以及12月份的128％套之外，其余月份成交量均在萬套以下，其中10月份的7262套更是創近3年來月成交量新低。另據中原地產統計顯示，近三年來，月成交低于萬套的月份共有12個，其中有9個就出現在2011年。

面對2011年全年月成交平均套數剛過1萬套的現狀，中原地產華北及西南區總裁黃雄向記者表示，當前北京市場二手行業處于全面虧損狀態。

另據鏈家地產市場研究部統計，全國目前大約有6萬個二手經紀門店，以保守估計全年店均虧損5萬元來算，預計去年全年整個行業共虧損30億元。

事實上，由于二手房中介行業在2009年的瘋狂擴張，北京市二手經紀門店一度達6000家以上，在去年成交量大幅縮水之后，有業內人士向記者透露，2011年北京二手經紀門店至少已關閉1400家。

對于二手房市場的低迷，鏈家地產副總裁林倩表示，目前市場上經紀公司的戰略差異較大，最悲觀的是裁員關店甚至退出市場，中間派則是保持規模、拓展業務，樂觀者則是逆勢擴張。而鏈家已經關掉一些位置不好的門店，并對業務進行整理，實行更為謹慎的預算制度。

年內供應或過剩

據北京市統計局的數據顯示，2011年1至11月，全市商品住宅新開工面積為2445.2萬平米，比上年同期增長45.5％，政策性住宅新開工面積為1303.4萬平米，增長95.2％。

亞豪機構副總經理任啟鑫預測，2011年新開工的商品住宅項目有望在2012年大規模入市，而政策性住房也會顯著分流商品住宅市場上的大量剛需置業人群，之前因受悲觀預期影響而在2011年一再推遲入市的項目，在年底政策走向最終明確之后，也會認清現實、盡早入市。因此，各種因素疊加和累積，2011年溫和的供應態勢將在2012年極度過剩，而2011年項目整體開盤均價的首次下調，也正成為2012年價格全面進入下行通道的重要信號。

從目前一系列成交走低的情況看來，本輪調控的成果已經初現，而后市到底會走向何方，或許正像一些業內人士所言，只要調控政策不放松，種種成交量上的變化，終究還是會直接反映到成交價格上來。