海南樓市旺季不旺

受宏觀調控影響，整個市場被濃重的觀望氣氛籠罩，成交低迷，消化庫存約需10年。

新年伊始，海南樓市迎來放量高峰，也由此進入一年中的黃金銷售期，大多數樓盤定價平穩。但受宏觀調控影響，整個市場被濃重的觀望氣氛籠罩，成交低迷。

一月迎來放量高峰

2012年1月初，位于三亞呀諾達熱帶雨林的呀諾達·那香山項目開盤銷售，一期推出150多套獨棟雨林別墅，均價37000元/平米。

據搜房網數據監控中心統計，2012年1月，海南全省預計有37個項目開盤，預計14個位于海口，6個位于陵水，其余分布在萬寧、澄邁及三亞等地。整體開盤數相比12月的31個擬開盤數量，環比上漲19.35％。至此，海南擬開盤數量已經保持了連續兩個月上漲的勢頭。另外，在1月開盤的項目中，純新盤達30個，占比超過81％。

春光集團營銷策劃中心副總經理劉梁表示，因為元旦春節海南旅游黃金季的到來，海南每年這個時候扎堆入市的項目都不少。

還有業內人士分析看來，相對于2011年的觀望，在中央和海南地方年底都釋放出明確的調控不放松信號后，海南樓盤對市場的預期也趨于明確，入市積極性迅速提升。此外，不少樓盤從原定的2011年推遲到2012年初上市，也有業績壓力的要求。

庫存壓力巨大

2010年1月，國際旅游島上升為國家戰略，海南樓市隨之瘋狂，并刺激2010年海南房地產投資升溫。然而，在宏觀調控下，海南樓市今非昔比。

據海南搜房網監控數據顯示，2011年，海南14個房地產開發重點市縣商品住宅成交44646套，成交面積403.76萬平米，同比2010全年商品房銷售面積854.73萬平方米下降52.76％，商品房成交市場2008年以來首降。

從區域分布來看，2011年海口成交14116套，以占全省32％的交易量居首，三亞成交10439套，占23％緊隨其后。此外，由于不受限購政策影響，以瓊海、文昌、陵水、五指山為首的海南市縣表現搶眼，數據顯示，瓊海成交8063套，占18％位居第三；文昌4781套，占比11％；陵水2772套占總成交的7％；五指山2603套占6％與陵水不相上下。

統計數據還顯示，當前海南省在建項目、新報建未動工項目高達約5300萬平方米，按其預測的市場年銷售數量約500萬平方米計算，消化這些庫存需要10.6年，庫存壓力非常巨大。

“銷售確實不太理想，售樓處冷清。客戶觀望心態濃厚。”劉梁感嘆，但三亞與其他城市如北京等相比，樓市總歸還是在銷售狀態，北京一些樓盤年前都已開始休息。

廣物地產開發有限公司副總裁、海南公司董事長王春芙認為，造成目前海南樓市寒冬的原因，一方面是全國房地產市場的調控大環境所致；另一方面，與其他內地城市不同，海南樓市剛需不足，本地人購房意愿并不強烈，絕大部分是來自島外的非剛需群體。

另據記者了解，2012年1月1日－3日，歷時3天的2012年第8屆海南冬季旅游房地產博覽會在海口會展中心開幕，在近40個參展樓盤中，現場打出優惠折扣信息的樓盤總計16個，折扣力度堪稱歷屆之最，但最終成交結果卻并不樂觀。據組委會統計，房博會期間一共預訂和成交僅138套房。

不過劉梁也表示，現在給海南樓市定基調還為時尚早，畢竟春節時，海南樓市才是旺季中的旺季。

房價平穩

伴著資金鏈緊張、政策松動無望、保障房沖擊、商品房存量激增，未來樓市可能面臨著更加嚴酷挑戰。海南有不少樓盤都推出了優惠，但房價真的會下跌嗎?

海南搜房數據監控中心統計，2011海南新房報價總體呈現停漲趨勢。截至2011年12月31日，海南共有338個在售項目，其中141個項目價格與年初持平，占比41.7％。

共有96個新盤漲價，占比28.4％，主要分布在海口和瓊海兩個區域，其中，瓊海漲幅最高，達34.29％。多數樓盤在年初2～3月出現漲價情況，但到下半年漲幅縮小。此外，還有72個新盤降價，占比21.3％，也同樣主要分布在瓊海和海口兩區域。其中普通住宅單價降幅在100～4000元/平方米，高檔別墅類單價最高降幅達1200元/平方米，單價降幅在1000元/平米以上的樓盤占降價總量的43.1％，年度降幅最大的是三亞25度陽光，降幅為36.51％。另有29個項目存在報價差異而無法對比。

“從1月份看，大部分項目是暗地折扣，明折還是在少數，整體房價比較平穩。”劉梁表示。

根據記者查閱了解，2012年1月2日，海南省陵水縣“阿羅哈”項目開盤，該項目的酒店式公寓以6折價格起售，開盤當天銷售過億。

從1月擬開的27個樓盤價格數據來看，待定價的樓盤有11家，占總量的30％，顯示了仍有不少開發商并不急于降價推盤回籠資金。

從已給出開盤價格的樓盤來看，整體開盤均價比去年12月略有上漲。各樓盤均價在小幅降價或小幅折扣后，保持在了一個相對穩定的水平，新開樓盤價并沒有大幅下降。海南樓市或將進入一個信心對決的膠著期。

記者致電中糧·亞龍灣銷售部，工作人員明確向記者表示，亞龍灣公主郡的價格不論從折扣方面還是銷售政策上，都沒有松動。他認為：“只要項目開發到位，沒必要跟風，打所謂的價格戰。降價有降價的理由，不降也有不降的理由。這些是對還是錯，都只能由時間做出判斷。”

但也有項目降價幅度較大，如位于五指山市的山水綠世界，房價下跌46％。該項目2011年9月份均價為8500元/平方米，12月份均價為4680元/平方米。位于三亞市金雞嶺路的“攬海聽濤”下跌20.9％。該項目2011年9月份均價21500元/平方米，12月份均價17000元/平方米。

呀諾達·那香山的銷售價格比之前預計的4萬元/平米略低，劉梁表示，主要是因為剛開盤，采取優惠是正常的。他表示，在國家宏觀調控政策不放松的大背景下，海南樓市在短期內很難有實質性突破，自2010年海南開始建設國際旅游島之后，房價一直非理性上漲，房價在如2010年那樣飛漲是不可能的了，整體會平穩。