和記黃埔抄底內地

2011年年底短短一兩個月內，李嘉誠旗下的和記黃埔在廣東佛山、遼寧大連以近28億元人民幣的價格拿地。

李嘉誠與綠城接洽項目收購、“傳李嘉誠400億抄底成都，并收購當地知名房企置信實業”、“12月23日，上海趙巷鎮特色居住16號地塊底價14.09億出讓，競得者TIMOST INVESTMENTS LIMITED公司或為和黃旗下的子公司”……

眼下，“流拍”、“底價”成為許多土地拍賣會的關鍵詞，一些曾經風光無限的“地王”甚至面臨尷尬，連萬科、恒大、龍湖等內地龍頭房企也紛紛宣布減緩拿地。在此情形下，著名華人富豪、香港長江實業(集團)有限公司主席李嘉誠，一舉一動都會引人無限遐想，無怪乎和黃等港資房企的逆勢操作會引起市場傳言。

斥資28億拿地

2011年12月2日，和黃發布公告，宣布已于當日與大連市國土局協議并將簽訂合同，以總代價19億元人民幣購得遼寧省大連市西崗區黑嘴子碼頭及周邊地塊，土地總面積達14.30341萬平方米，收購后將發展成住宅及商業物業。

和黃表示，將與其兄弟公司長江實業共同設立大連達連房地產開發有限公司，目前初步的投資總額和注冊資本均定為19.19億人民幣，并預期后續投資將分別增加至相等于7億美元及5億美元金額的等值人民幣。和黃方面稱，該項目公司屬于外商獨資企業，將由長實及和黃各自間接擁有50％權益。

而就在一個月前的11月2日，和黃下屬子公司雄晉投資有限公司以底價逾8億獲得了廣東省佛山市南莊生態區商居用地，樓面價近4276元/平米。據了解，在和記黃埔此次佛山拿地之前，港企已經1年多沒有出現在佛山市場，因而此事備受廣州業界關注。

記者查閱公開資料得知，距離這兩次購地行為最近的一次，是在2011年6月份，和記黃埔地產有限公司長春公司以總價約4.64億的價格摘得高新區超凡大街附近一塊面積為15.8892萬平方米的住宅一商服用地。

于是，關于和黃抄底內地市場的傳言頻頻流出，一條“和黃400億在成都抄底，還有可能收購成都本土房企置信”的消息最為引人關注。隨后，成都置信實業(集團)有限公司相關負責人表態未收到關于和黃收購的消息。2011年12月21日，香港明報報道援引和黃發言人的消息稱，不論是擬斥資400億元在成都抄底，還是收購成都本地房地，均純屬傳言。

不久，就在市場傳言綠城意欲處置旗下多個項目換取更多資金之時，2011年12月28日消息傳出，綠城正在與李嘉誠接洽，出售多個資產項目，擬回籠百億資金渡過難關。然而不久，上述消息也被證實為傳言。

和黃并非孤例，港資房企大鱷在此時舉動頗為一致。“世界船王”包玉剛家族旗下的九龍倉，僅在去年上半年在蘇州、長沙與杭州等地購地資金近100億港元。而近兩三個月以來，以港資開發商為代表的境外資金動靜更大。包括李嘉誠旗下的長江實業、和記黃埔以及香港新世界、嘉里建設、恒隆、瑞安、仁恒置地等多家港資房企近期紛紛抄底拿地，甚至制造了不少淡市“地王”。據不完全統計，近兩個月來，僅這7家港企就在內地土地市場上狂砸了150億元。

中經聯盟秘書長陳云峰表示，內地開發商深受調控之痛，資金緊張。盡管香港也面臨調控，但相比之下港資開發商資金實力雄厚，且融資渠道廣泛，此時拿地確實是明智之舉。而從這些房企選取的大連、昆明以及重慶等城市來看，多數都為發展較快的二線城市。

系第三輪擴張

歷史在重演。記者查閱往年資料發現，在2010年的前三季度，由于樓市調控背景，港資開發商亦采取了觀望態度。但到了年底，李嘉誠卻開始重金奪地，和記黃埔在一個月時間內斥資61.1億元，接連在重慶、上海、南京奪得三幅優質土地，引發業內關注。

巴菲特有句投資格言廣為人知：“在他人恐懼的時候，你要貪婪”。事實證明，逢低吸納，見高拋售也是李嘉誠成功崛起的重大原因之一。和黃全稱和記黃埔有限公司(0013.HK)，其旗下包括港口、地產、零售、能源、基建、投資、電訊等七大業務板塊，其中又以前五個板塊規模最大。從1958年李嘉誠涉足地產業開始，李嘉誠多次在經濟危機中選擇反向操作，趁低吸納，開始購入地皮、房產，逐步奠定了財富基石。

事實上，這已是和黃在內地的第三輪擴張。1992年，彼時中國房地產市場剛剛興起，和黃選擇了試探性進入。到2003年，和記黃埔在內地僅布局了上海、深圳、重慶、廣州、北京等7個城市。

2005年，中央政府出臺出臺了一輪樓市調控政策。而在2004年，和黃再度開始在內地擴張。在國內很多開發商還不太適應當時的土地拍賣制度時，和記黃埔便陸續在西安、成都、長沙、長春、武漢、天津、重慶等地投A4004L巨額資金，圈下了超過300萬平方米的土地，并已經基本完成了其對一級城市和主要二級城市的戰略布局。

而今，征戰內地市場近二十年的和黃已成為潛行大鱷。記者查閱和記黃02011年半年報發現，截至2011年6月30日，“公司目前所占土地儲備可發展成共980萬平米以住宅為主的物業，其中97％在內地”，公告另顯示“土地儲備包括23個城市的48個項目。”

從投資時機來看，和黃多是在國內房地產市場陷入低谷之際進行購地，而如今，顯然二線城市被擺到了重要位置。在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，和黃等開發商確實是業內的反周期操作高手。他認為，其實這是一件再正常不過的事，由于內地市場前景廣闊，港資會在每次房地產調控帶來行業低谷時毫不猶豫地選擇投資內地。和黃、中海等房企在每一次在反周期把握方向做得非常好。

早在半年前的2011年8月4日，李嘉誠就表示，看好內地經濟發展，相信內地經濟不會硬著陸，對內地及香港未來經濟遠景充滿信心。由于房地產開發約以三年左右為一周期，甚至有不少業內人士直接將此舉看成，和黃在押注2013年。事實上，此次和黃拿下的兩幅地塊，一塊為純商業用地，一塊為綜合用地，導致不少業內人士認為，和黃在押注內地商業地產。

一名熟悉港資房企的業內人士對此則持不同看法，他認為，實際上香港開發商有著嚴重的土地情節，很多港資房企在內地總體開發規模都不大，采取了側重拿地、緩慢開發模式，借此來追求高收益。

地產“雙子星”運作模式

除了李嘉誠“低吸高出”的投資策略，近日，圈里更關注的是李嘉誠旗下的長江實業欲“單飛”重點出擊一線城市的策略。

2011年11月22日，長江實業董事劉啟文宣布，長江實業正式進軍廣州的住宅市場。兩大項目均位于廣州東部，合計占地面積逾30萬平方米，投資逾百億元。包括計劃于2012年年初推出坐落于蘿崗金坑森林公園內的“御湖名邸”，以及位于黃埔地鐵上蓋的“都會新城”兩大項目。

長江實業與和記黃埔是李嘉誠旗下的兄弟企業。二者之間明確分工，長實專注香港市場，和黃主攻內地市場。

與縱橫內地房地產市場逾19載的和記黃埔不同，長江實業目前僅在北京、上海、廣州、重慶等為數不多的幾個中心城市擁有業務。

而在操作模式上，長實更多以參股和黃不超過50％的股份，與和黃聯合拿地，由和黃主導開發。

宋延慶等業內人士均認為，此類雙主體的操作模式，在香港一個城市比較容易操作，但面對內地龐大的市場，眾多人口巨大的城市，單一城市思維的操作模式可能無法適應。

有知情人士表示，近期長江實業在一線城市的動作表明，公司正在獨立操作品牌，與和記黃埔并行發展。前者主攻一線城市，后者專司二、三線城市房地產開發。

據悉，在上海有三個由長實單獨操刀的城市綜合體及寫字樓項目，而北京的東方廣場、譽天下和廣州的國際玩具城也由長實單獨操作。

譽天下于2008年一經推出即引起獲得熱銷，連創北京別墅銷售多項紀錄，今年譽天下全新二期升級大宅譽皇殿再次勁銷。

但是，長江實業董事郭子威此前表示，長江實業進入內地時間較短，暫時只會把目光鎖定在北京、上海和廣州三個市場較為成熟的一線城市。

郭子威還透露，多一個平臺對市場有沖擊，可以及時發現問題，對集團有利，采取不同方式做銷售，最終可以更加優化完善。“屈臣氏”助力資金周轉

2011年10月6日，摩根大通把和記黃埔看作是香港內地綜合股中的首選股，并認為和黃在風險回報方面非常有利，股價有52％的上漲潛力。

而李嘉誠向來推崇“不把雞蛋放在同一個籃子”。李嘉誠家族控制的上市公司有長江實業、和記黃埔、港燈、長江基建、長江生命科技、Tom.com及電訊盈科。因此，和黃也在五大業務板塊進行多元化。

和黃2011年半年報顯示“和記港口信托首次公開發售及集團各項業務之強勁現金進賬，令集團上半年之資產負債狀況與現金流大為加強。”

中報顯示，截至2011年上半年，集團收益總額為港幣1783.59億。地產及酒店業務占和黃集團總收益與息稅前利潤分別為4％與18％，地產及酒店部門錄得74.04億，同比增加4％。

而事實上，零售業務在和黃的比重超過地產業務，占和黃集團總收益與息稅前利潤分別為36％與15％。在和黃系這個龐大帝國的多元板塊中，零售業是其中最重點業務版塊之一，而屈臣氏集團正是其零售業板塊子公司。

2009年，屈臣氏提出的“百城千店”計劃，正值金融危機之際，屈臣氏的保駕護航讓零售業務成為當時和記黃埔旗下唯一逆勢增長板塊。目前屈臣氏在中國大陸地區已擁有1000家店，進入了超過100個城市。按照計劃，接下去屈臣氏力爭在2016年時完成3000家門店的布局。

由于零售業是一項傳統業務，投資風險較低，有助于平衡和記黃埔其它主業間的投資風險，且財務周期較短，對提升現金流使用率非常有意義。有零售業人士指出，屈臣氏品牌的代工生產商可以拖延三個月以上甚至半年多，這個周期相當于和記黃埔半個財務周期。

短短2月李嘉誠耗資28億元抄底內地樓市，和記黃埔的現金流優勢一覽無余。顯然，無論是從資金周轉速度，或是現金流相互補充的角度，和黃地產“傍”著和記黃埔集團這棵大樹足以讓內房企敬畏三分。