綠城進入“求生”年

盡管有多方合作方相助，銷售也走向好轉(zhuǎn)，但綠城董事長宋衛(wèi)平還是十分謹(jǐn)慎地將新一年公司首要目標(biāo)鎖定“力求生存”。

2011年宣告終結(jié)，塵埃落定，對于深陷各種傳言的綠城，或許也是一段痛苦歲月的終結(jié)。

盡管年度353億的銷售業(yè)績，距綠城董事長宋衛(wèi)平此前定下的500億“及格線”差距甚大。但在2011年的最后一個月，綠城通過項目股權(quán)騰挪和產(chǎn)品促銷，回籠現(xiàn)金超過百億，大大緩解率綠城現(xiàn)金壓力。

這距離綠城陷入“被破產(chǎn)”傳聞、綠城集團董事長宋衛(wèi)平連夜手書千字文辟謠僅兩個月，綠城早已從困境中殺出一條“血路”。

尤其是融創(chuàng)中國董事長孫宏斌聯(lián)手宋衛(wèi)平顯得意味深長，聯(lián)想昔日順馳之?dāng)。瑑晌坏禺a(chǎn)梟雄今日的惺惺相惜令業(yè)內(nèi)感慨。盡管有多方合作方相助，銷售也走向好轉(zhuǎn)，但宋衛(wèi)平還是十分謹(jǐn)慎地將新一年公司首要目標(biāo)鎖定在“力求生存”。

逼近求生目標(biāo)

就在與綠城有關(guān)的上海外灘地王爭奪戰(zhàn)傳聞沸沸揚揚之際，1月5日晚間，記者發(fā)現(xiàn)綠城房產(chǎn)官方微博連發(fā)四條公告，將無錫項目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠項目以及上海東海廣場二期分別轉(zhuǎn)讓，隨后不久該公告即被證實真實。

顯然，相比賣房子，賣項目更快也更易套現(xiàn)。其實，除了上海東海廣場之外，其他三個項目的置換傳聞其實已流傳多時。據(jù)綠城2011年中報顯示，綠城債務(wù)總額為364億，凈資本負(fù)債率達163.2％，一年內(nèi)到期的銀行借款和其他借款高達135.14億元，而可動用的銀行結(jié)余及現(xiàn)金近67.44億元，抵押的銀行存款30億元。這其中土地支付款無疑是重點部分，在近幾年迅速土地擴掌中，僅2009年綠城土地款支付就達到了456億元。

根據(jù)公告，上述四個項目易手給綠城帶來2.95億元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，此外，之前SOHO中國以間接購入綠城中國所屬的上海外灘地王10％的權(quán)益，已獲資金10.4億元。

綠城中國首席財務(wù)官兼董事會秘書馮征向記者表示，公司計劃通過出售項目籌集50億元，到目前為止，轉(zhuǎn)讓的項目已經(jīng)籌到了40億元。加之12月57億的銷售額，至此，綠城已入賬百億。

“綠城目前選擇出手項目并沒有什么標(biāo)準(zhǔn)，主要看買家的興趣和出資高低。”馮征對記者表示，由于綠城出售項目的價格是根據(jù)投入的資本金加利息的平價出售，不存在虧本的問題。

記者多次撥打宋衛(wèi)平電話，均處于無人接聽狀態(tài)。事實上，從記者與宋衛(wèi)平幾次電話溝通也可以簡單推測出綠城掌門人的心跡。在9月下旬綠城傳聞被銀監(jiān)會調(diào)查時，正值綠城人心惶惶之際，記者曾致電宋衛(wèi)平，宋衛(wèi)平不厭其煩地對提問一一做解，事后甚至還回復(fù)了記者的未接電話。而兩個多月后，記者就綠城轉(zhuǎn)讓項目一事向宋衛(wèi)平求證，其語氣早已從容不少，當(dāng)時其向記者證實，轉(zhuǎn)讓項目上已取得良性進展。

“對于綠城資金好轉(zhuǎn)程度，我們沒有硬性判斷指標(biāo)。”馮征表示，無論如何，綠城的現(xiàn)金流正在好轉(zhuǎn)。目前還有幾個項目在談，但后續(xù)項目股權(quán)的出售會更加從容。基于保證綠城產(chǎn)品品質(zhì)，綠城會優(yōu)先考慮轉(zhuǎn)讓沒有動工的項目，對于開工的項目也力求保持主導(dǎo)開發(fā)權(quán)。

接盤者誰

誰在接綠城的盤?

綠城成功出讓了5個開發(fā)項目的部分股權(quán)。其中，孫宏斌的融創(chuàng)中國受讓了無錫綠城香樟園項目的部分股權(quán)，潘石屹的SOHO中國受讓了上海外灘地王項目的部分股權(quán)，但根據(jù)公告，其他三個項目包括杭州市中心的綠城蘭園項目、原新華造紙廠地塊項目以及上海東海廣場項目的受讓方均被隱稱為“非關(guān)聯(lián)人士”。

至于公告中所稱的諸位“非關(guān)聯(lián)人士”是誰，幾名受訪的綠城高層均表示不便透露，而此前有媒體報道洽談的企業(yè)都是國內(nèi)或浙江省知名房企。

很多疑問尚不為公眾知曉。綠城所回籠的2.95億資金，僅是注冊資本金作價，綠城實際上并沒有公布真實的交易金額信息，包括具體交易的債權(quán)和債務(wù)額度，僅表示這樣做符合法律規(guī)定。

新華造紙廠地塊和蘭園所在的原喜得寶地塊，都是綠城在土地市場火熱的2009年拍得的。新華造紙廠地塊成交總價20.05億元，綠城蘭園地塊成交總價29.1億元，單以土地款計算，綠城此次通過這兩宗土地股權(quán)轉(zhuǎn)讓，理論上可以回收20個億以上的資金，這還沒有計算目前已經(jīng)投入的建造成本。事實上蘭園已于2011年4月25日開盤，作為一個頂級高端項目，綠城的資金投入不會是個小數(shù)目。

盡管具體金額目前還無法精確計算，然而其背后諸如土地購買款、項目已投入資金等都會根據(jù)股權(quán)變化作出相應(yīng)劃轉(zhuǎn)，這意味著綠城后續(xù)還將從接盤方手中回籠巨額資金，這才是這一系列轉(zhuǎn)讓的最大款項。

綠城融創(chuàng)聯(lián)姻

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌對綠城的贊許廣為人知，此前其接受記者采訪時就對綠城走出困境充滿信心，按照當(dāng)時孫宏斌所言“綠城只是資金出了一點小問題”，在他看來，綠城產(chǎn)品好，得到合作伙伴、業(yè)主乃至政府的支持，很快就會走出困境。而當(dāng)時孫宏斌的公開表態(tài)，正為孫、宋二人的合作埋下伏筆。

在去年11月左右，孫宏斌先是以個人名義買下綠城無錫香樟園一套物業(yè)，隨后市場開始傳言孫宋二人頻繁接觸，商討合作的可能性。2011年12月31日晚間，孫宏斌在飛機起飛前發(fā)微博稱“應(yīng)老宋邀請參加了綠城集團年會”，不久后的1月5日，雙方發(fā)布公告，宣布無錫項目上的合作。

根據(jù)公告，融創(chuàng)中國全資子公司融創(chuàng)置業(yè)與綠城中國全資子公司綠城地產(chǎn)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。據(jù)該協(xié)議，綠城地產(chǎn)同意出售湖濱置業(yè)51％股本權(quán)益，現(xiàn)金代價為人民幣5100萬元。

公開資料顯示，上述協(xié)議所涉及湖濱置業(yè)主要從事無錫蠡湖香樟園項目的開發(fā)，也即綠城于2009年以29億元購入的無錫總價地王項目。去年11月，綠城蠡湖香樟園正式入市，售價突破萬元，達11366元/平米，開盤當(dāng)天兩小時就熱銷4.5億，摘得11月無錫全市備案面積、銷售金額雙料冠軍，據(jù)傳無錫許多成功人士都成為合院的忠實客戶。

但由于項目體量龐大，后續(xù)的投入需要大量的資金，因此綠城與融創(chuàng)合作進行項目開發(fā)。據(jù)記者從融創(chuàng)方面獲得的信息，融創(chuàng)進入后將和綠城共同操作此項目，但會以融創(chuàng)為主。

記者數(shù)次致電孫宏斌，并未有人接聽。而孫宏斌此前在微博中稱融創(chuàng)和綠城的合作，媒體用援手施救、施援、力挺等詞并不準(zhǔn)確。他認(rèn)為，“本質(zhì)上還是一樁生意……既是生意，雙贏是基礎(chǔ)也是必須的。”按照孫宏斌的說法，香樟園是無錫最好的項目，融創(chuàng)和綠城在香樟園項目各占51％和49％。而這個合作完全符合融創(chuàng)的高端精品，和深耕天津、北京、重慶、無錫等城市的戰(zhàn)略。雙方共同組建操作團隊，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，是真正的合作。

而在綠城中國副主席兼行政總裁壽柏年看來，此項合作“雙方將發(fā)揮各自優(yōu)勢共同合作在后期的項目發(fā)展中可能既有融創(chuàng)的品牌。又有綠城的品牌”。

有市場人士認(rèn)為，這是孫宏斌和宋衛(wèi)平合作的一個開端，雙方在無錫市場上還會有進一步的合作。而從許多因素來看，確實不乏進一步合作的可能性。宋衛(wèi)平與孫宏斌在個性上有許多共同點，連孫宏斌也在微博中坦言自己和宋衛(wèi)平“太像了”，兩人同樣有著理想主義和浪漫主義情結(jié)。而2011年對于融創(chuàng)來說是個得意年，實現(xiàn)合約銷售金額192億元，同比增長130％，業(yè)績上的飆升為融創(chuàng)尋求下一個合作提供了有力支撐。

加強銷售力求生存

宋衛(wèi)平在2010年年底放言“趕超萬科”，而在2012年宋衛(wèi)平將目標(biāo)定位為力求生存。

彼時綠城在2009年和2010年業(yè)績均突破五百億。而現(xiàn)在，綠城銷售金額排行則從2009年房企中的亞軍，到2010年的第6名再到2011年的第14位，為近幾年首次跌出前十名。

2011年前10個月，綠城除了在青島、合肥、北京、杭州等城市成交表現(xiàn)差強人意之外，其他區(qū)域銷售可滑慘淡收場。綠城在12月單月57億的銷售額都創(chuàng)下今年最高，據(jù)馮征透露，這主要是之前積累的客戶，有的客戶本來在九月十月打算出手，但等到12月優(yōu)惠幅度加大才選擇出手，“但對于后續(xù)銷售狀況，也不好判斷”。

宋衛(wèi)平提出2012年的重點是加強銷售。實際上，綠城在諸暨、麗水等二三線城市的項目開始發(fā)力，這一態(tài)勢或可延續(xù)到2012年。據(jù)綠城集團執(zhí)行總經(jīng)理傅林江介紹，2011年綠城在一些二三線城市的項目銷售就非常不錯，有的甚至單個項目銷售了15個億。

早在去年綠城就曾組織了一場阿里巴巴專屬看房活動，優(yōu)惠達9.2折，導(dǎo)致“馬云出手救宋衛(wèi)平”一說被傳得沸沸揚揚。此后，綠城又向杭州福建商會會員提供9.2折優(yōu)惠。而在北方市場如鄂爾多斯，綠城亦頻頻降低其價格底線，綠城和當(dāng)?shù)爻峭逗献鞯臉潜P給予折扣。另一個意味深長的舉動是，綠城近期還將正式上線樂居電商頻道，包括了綠城在27個城市的79個主流項目均將落戶在電子商務(wù)平臺，借此綠城數(shù)十個樓盤同時開啟促銷。

不過對于降價說，包括宋衛(wèi)平在內(nèi)的綠城管理層，均保持緘默態(tài)度。傅林江就坦言，綠城的優(yōu)惠促銷，主要是回饋一些老業(yè)主，優(yōu)惠幅度會在3到5個點左右。綠城不會大幅降價，不會走到第三步。據(jù)了解，由于綠城的利潤就9個點，降到底也就是9.1折，再降就是虧本了。

在2011年底的綠城內(nèi)刊上，宋衛(wèi)平親自撰文“自助者，天助”，提出了“輕資產(chǎn)、代建、保障房、服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新升級、多元化”等新方向，淡化“購地開發(fā)、商品房開發(fā)、中高端”等詞匯。

事實上，綠城也的確不再執(zhí)著于高端產(chǎn)品的開發(fā)。壽柏年表示，新的代建業(yè)務(wù)很多都在二、三線城市，綠城更多地在考慮中長期的問題，通過代建、合作等形式，實現(xiàn)品牌和管理的輸出。此前宋衛(wèi)平亦對記者表示，綠城未來的一個重點是，會更加重視“品牌輸出”，走“替別人打工”的輕資產(chǎn)模式。