綠城進入“求生”年

盡管有多方合作方相助，銷售也走向好轉，但綠城董事長宋衛平還是十分謹慎地將新一年公司首要目標鎖定“力求生存”。

2011年宣告終結，塵埃落定，對于深陷各種傳言的綠城，或許也是一段痛苦歲月的終結。

盡管年度353億的銷售業績，距綠城董事長宋衛平此前定下的500億“及格線”差距甚大。但在2011年的最后一個月，綠城通過項目股權騰挪和產品促銷，回籠現金超過百億，大大緩解率綠城現金壓力。

這距離綠城陷入“被破產”傳聞、綠城集團董事長宋衛平連夜手書千字文辟謠僅兩個月，綠城早已從困境中殺出一條“血路”。

尤其是融創中國董事長孫宏斌聯手宋衛平顯得意味深長，聯想昔日順馳之敗，兩位地產梟雄今日的惺惺相惜令業內感慨。盡管有多方合作方相助，銷售也走向好轉，但宋衛平還是十分謹慎地將新一年公司首要目標鎖定在“力求生存”。

逼近求生目標

就在與綠城有關的上海外灘地王爭奪戰傳聞沸沸揚揚之際，1月5日晚間，記者發現綠城房產官方微博連發四條公告，將無錫項目、杭州綠城蘭園、新華造紙廠項目以及上海東海廣場二期分別轉讓，隨后不久該公告即被證實真實。

顯然，相比賣房子，賣項目更快也更易套現。其實，除了上海東海廣場之外，其他三個項目的置換傳聞其實已流傳多時。據綠城2011年中報顯示，綠城債務總額為364億，凈資本負債率達163.2％，一年內到期的銀行借款和其他借款高達135.14億元，而可動用的銀行結余及現金近67.44億元，抵押的銀行存款30億元。這其中土地支付款無疑是重點部分，在近幾年迅速土地擴掌中，僅2009年綠城土地款支付就達到了456億元。

根據公告，上述四個項目易手給綠城帶來2.95億元的股權轉讓收入，此外，之前SOHO中國以間接購入綠城中國所屬的上海外灘地王10％的權益，已獲資金10.4億元。

綠城中國首席財務官兼董事會秘書馮征向記者表示，公司計劃通過出售項目籌集50億元，到目前為止，轉讓的項目已經籌到了40億元。加之12月57億的銷售額，至此，綠城已入賬百億。

“綠城目前選擇出手項目并沒有什么標準，主要看買家的興趣和出資高低。”馮征對記者表示，由于綠城出售項目的價格是根據投入的資本金加利息的平價出售，不存在虧本的問題。

記者多次撥打宋衛平電話，均處于無人接聽狀態。事實上，從記者與宋衛平幾次電話溝通也可以簡單推測出綠城掌門人的心跡。在9月下旬綠城傳聞被銀監會調查時，正值綠城人心惶惶之際，記者曾致電宋衛平，宋衛平不厭其煩地對提問一一做解，事后甚至還回復了記者的未接電話。而兩個多月后，記者就綠城轉讓項目一事向宋衛平求證，其語氣早已從容不少，當時其向記者證實，轉讓項目上已取得良性進展。

“對于綠城資金好轉程度，我們沒有硬性判斷指標。”馮征表示，無論如何，綠城的現金流正在好轉。目前還有幾個項目在談，但后續項目股權的出售會更加從容。基于保證綠城產品品質，綠城會優先考慮轉讓沒有動工的項目，對于開工的項目也力求保持主導開發權。

接盤者誰

誰在接綠城的盤?

綠城成功出讓了5個開發項目的部分股權。其中，孫宏斌的融創中國受讓了無錫綠城香樟園項目的部分股權，潘石屹的SOHO中國受讓了上海外灘地王項目的部分股權，但根據公告，其他三個項目包括杭州市中心的綠城蘭園項目、原新華造紙廠地塊項目以及上海東海廣場項目的受讓方均被隱稱為“非關聯人士”。

至于公告中所稱的諸位“非關聯人士”是誰，幾名受訪的綠城高層均表示不便透露，而此前有媒體報道洽談的企業都是國內或浙江省知名房企。

很多疑問尚不為公眾知曉。綠城所回籠的2.95億資金，僅是注冊資本金作價，綠城實際上并沒有公布真實的交易金額信息，包括具體交易的債權和債務額度，僅表示這樣做符合法律規定。

新華造紙廠地塊和蘭園所在的原喜得寶地塊，都是綠城在土地市場火熱的2009年拍得的。新華造紙廠地塊成交總價20.05億元，綠城蘭園地塊成交總價29.1億元，單以土地款計算，綠城此次通過這兩宗土地股權轉讓，理論上可以回收20個億以上的資金，這還沒有計算目前已經投入的建造成本。事實上蘭園已于2011年4月25日開盤，作為一個頂級高端項目，綠城的資金投入不會是個小數目。

盡管具體金額目前還無法精確計算，然而其背后諸如土地購買款、項目已投入資金等都會根據股權變化作出相應劃轉，這意味著綠城后續還將從接盤方手中回籠巨額資金，這才是這一系列轉讓的最大款項。

綠城融創聯姻

融創中國董事長孫宏斌對綠城的贊許廣為人知，此前其接受記者采訪時就對綠城走出困境充滿信心，按照當時孫宏斌所言“綠城只是資金出了一點小問題”，在他看來，綠城產品好，得到合作伙伴、業主乃至政府的支持，很快就會走出困境。而當時孫宏斌的公開表態，正為孫、宋二人的合作埋下伏筆。

在去年11月左右，孫宏斌先是以個人名義買下綠城無錫香樟園一套物業，隨后市場開始傳言孫宋二人頻繁接觸，商討合作的可能性。2011年12月31日晚間，孫宏斌在飛機起飛前發微博稱“應老宋邀請參加了綠城集團年會”，不久后的1月5日，雙方發布公告，宣布無錫項目上的合作。

根據公告，融創中國全資子公司融創置業與綠城中國全資子公司綠城地產簽訂股權轉讓協議。據該協議，綠城地產同意出售湖濱置業51％股本權益，現金代價為人民幣5100萬元。

公開資料顯示，上述協議所涉及湖濱置業主要從事無錫蠡湖香樟園項目的開發，也即綠城于2009年以29億元購入的無錫總價地王項目。去年11月，綠城蠡湖香樟園正式入市，售價突破萬元，達11366元/平米，開盤當天兩小時就熱銷4.5億，摘得11月無錫全市備案面積、銷售金額雙料冠軍，據傳無錫許多成功人士都成為合院的忠實客戶。

但由于項目體量龐大，后續的投入需要大量的資金，因此綠城與融創合作進行項目開發。據記者從融創方面獲得的信息，融創進入后將和綠城共同操作此項目，但會以融創為主。

記者數次致電孫宏斌，并未有人接聽。而孫宏斌此前在微博中稱融創和綠城的合作，媒體用援手施救、施援、力挺等詞并不準確。他認為，“本質上還是一樁生意……既是生意，雙贏是基礎也是必須的。”按照孫宏斌的說法，香樟園是無錫最好的項目，融創和綠城在香樟園項目各占51％和49％。而這個合作完全符合融創的高端精品，和深耕天津、北京、重慶、無錫等城市的戰略。雙方共同組建操作團隊，發揮各自的優勢，是真正的合作。

而在綠城中國副主席兼行政總裁壽柏年看來，此項合作“雙方將發揮各自優勢共同合作在后期的項目發展中可能既有融創的品牌。又有綠城的品牌”。

有市場人士認為，這是孫宏斌和宋衛平合作的一個開端，雙方在無錫市場上還會有進一步的合作。而從許多因素來看，確實不乏進一步合作的可能性。宋衛平與孫宏斌在個性上有許多共同點，連孫宏斌也在微博中坦言自己和宋衛平“太像了”，兩人同樣有著理想主義和浪漫主義情結。而2011年對于融創來說是個得意年，實現合約銷售金額192億元，同比增長130％，業績上的飆升為融創尋求下一個合作提供了有力支撐。

加強銷售力求生存

宋衛平在2010年年底放言“趕超萬科”，而在2012年宋衛平將目標定位為力求生存。

彼時綠城在2009年和2010年業績均突破五百億。而現在，綠城銷售金額排行則從2009年房企中的亞軍，到2010年的第6名再到2011年的第14位，為近幾年首次跌出前十名。

2011年前10個月，綠城除了在青島、合肥、北京、杭州等城市成交表現差強人意之外，其他區域銷售可滑慘淡收場。綠城在12月單月57億的銷售額都創下今年最高，據馮征透露，這主要是之前積累的客戶，有的客戶本來在九月十月打算出手，但等到12月優惠幅度加大才選擇出手，“但對于后續銷售狀況，也不好判斷”。

宋衛平提出2012年的重點是加強銷售。實際上，綠城在諸暨、麗水等二三線城市的項目開始發力，這一態勢或可延續到2012年。據綠城集團執行總經理傅林江介紹，2011年綠城在一些二三線城市的項目銷售就非常不錯，有的甚至單個項目銷售了15個億。

早在去年綠城就曾組織了一場阿里巴巴專屬看房活動，優惠達9.2折，導致“馬云出手救宋衛平”一說被傳得沸沸揚揚。此后，綠城又向杭州福建商會會員提供9.2折優惠。而在北方市場如鄂爾多斯，綠城亦頻頻降低其價格底線，綠城和當地城投合作的樓盤給予折扣。另一個意味深長的舉動是，綠城近期還將正式上線樂居電商頻道，包括了綠城在27個城市的79個主流項目均將落戶在電子商務平臺，借此綠城數十個樓盤同時開啟促銷。

不過對于降價說，包括宋衛平在內的綠城管理層，均保持緘默態度。傅林江就坦言，綠城的優惠促銷，主要是回饋一些老業主，優惠幅度會在3到5個點左右。綠城不會大幅降價，不會走到第三步。據了解，由于綠城的利潤就9個點，降到底也就是9.1折，再降就是虧本了。

在2011年底的綠城內刊上，宋衛平親自撰文“自助者，天助”，提出了“輕資產、代建、保障房、服務產品的創新升級、多元化”等新方向，淡化“購地開發、商品房開發、中高端”等詞匯。

事實上，綠城也的確不再執著于高端產品的開發。壽柏年表示，新的代建業務很多都在二、三線城市，綠城更多地在考慮中長期的問題，通過代建、合作等形式，實現品牌和管理的輸出。此前宋衛平亦對記者表示，綠城未來的一個重點是，會更加重視“品牌輸出”，走“替別人打工”的輕資產模式。