轉(zhuǎn)型

面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，以及住宅銷售市場(chǎng)持續(xù)滯銷難賣的現(xiàn)實(shí)形勢(shì)，有資金實(shí)力、轉(zhuǎn)型能力和資源的房地產(chǎn)企業(yè)，開始尋找新的利潤增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)部分或全部轉(zhuǎn)型。在業(yè)內(nèi)看來，房企轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，其中商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，和保障房擴(kuò)容的大勢(shì)，已使得房企不得不重視這兩個(gè)板塊。事實(shí)上，在2011年百億軍團(tuán)品房企取得的業(yè)績中，除住宅銷售外，商業(yè)地產(chǎn)和保障房業(yè)務(wù)也貢獻(xiàn)良多。

拓展商業(yè)地產(chǎn)

此前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明公開表示，公司在5年前已在戰(zhàn)略上決定大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)開始留意商業(yè)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備，目前土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)300萬平方米規(guī)模，未來將把50％的資金投向商業(yè)地產(chǎn)，所占比例達(dá)歷史最高。

遠(yuǎn)洋在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)鎖定了三類產(chǎn)品：寫字樓、零售商業(yè)的購物中心、酒店和綜合體；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，如工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在寫字樓、酒店等持有物業(yè)上是具有多年管理經(jīng)驗(yàn)的“老手”，尤其對(duì)于寫字樓的運(yùn)作已經(jīng)輕車熟路，遠(yuǎn)洋大廈即是其早期作品；在商業(yè)物業(yè)方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也曾打造出遠(yuǎn)洋光華國際、頤堤港等項(xiàng)目。

但在商業(yè)綜合體開發(fā)方面尚顯經(jīng)驗(yàn)不足的“新手”，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在繼續(xù)發(fā)展住宅地產(chǎn)的同時(shí)，將大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，并打造購物中心品牌“未來廣場(chǎng)”，計(jì)劃2015年前開出10個(gè)“未來廣場(chǎng)”。另外，其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上涉足也相對(duì)較少，遠(yuǎn)洋在密云規(guī)劃的大興產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目有望成為典型之作。

首開擁有大量經(jīng)營物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場(chǎng)及酒店式公寓，早在2010年年報(bào)中，首開股份就稱設(shè)立了商業(yè)地產(chǎn)管理部。首開董秘王怡表示，首開現(xiàn)在持有多種社區(qū)商業(yè)、酒店、寫字樓等商用物業(yè)，希望能夠整合起來產(chǎn)生更好的效益，支持住宅的開發(fā)和未來的拿地。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，能夠保證本公司原有商業(yè)物業(yè)的持續(xù)保值增值，同時(shí)為本公司提供新的收入和利潤的增長點(diǎn)。

繼成立商業(yè)地產(chǎn)管理部后，首開股份的商業(yè)地產(chǎn)之路再次邁出實(shí)質(zhì)性一步。2011年11月3日，首開股份發(fā)布公告稱，為設(shè)立首開商業(yè)地產(chǎn)公司，公司將以8300萬元的價(jià)格從關(guān)聯(lián)公司香港皓年有限公司手中收購以商業(yè)及寫字樓出租為主業(yè)的京華房產(chǎn)有限公司(下稱“京華公司”)。交易完成后，首開股份將持有京華公司100％的股權(quán)。

從公開披露的資料來看，首開股份的商業(yè)地產(chǎn)思路已漸漸清晰，即以大型居住社區(qū)的配套商業(yè)為突破口，探索進(jìn)入城市綜合體和旅游度假物業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。根據(jù)國泰君安估計(jì)公司目前擁有的寫字樓、商場(chǎng)，酒店、高檔公寓等商業(yè)資源約50萬平方米。

中海整合商業(yè)地產(chǎn)后也對(duì)外公布將商業(yè)地產(chǎn)分為寫字樓、購物中心及星級(jí)酒店三大產(chǎn)品線，并以“中海廣場(chǎng)”等甲級(jí)寫字樓為主。據(jù)記者了解，中海未來將加大在商業(yè)地產(chǎn)的投入，目前除位于國貿(mào)的中海廣場(chǎng)外，還有位于南二環(huán)陶然亭的中海地產(chǎn)廣場(chǎng)，以及車公莊附近的中海國際中心。公開資料顯示，中海地產(chǎn)在全國的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積已達(dá)260萬平米。

熱衷保障房

當(dāng)前融資成為房企的一大難，近期房企不惜高成本通過海外融資、房地產(chǎn)信托、民間資本和私募基金等非傳統(tǒng)渠道獲得資金。而作為京城保障房大戶，首開成功借助保障房有所斬獲，尤其似乎近百億保障房融資的實(shí)質(zhì)性突破為首開一度緊繃的資金鏈打開了局面。

首開股份今年先后兩次借道保障房融資。繼2011年6月3日公告擬發(fā)行不超過43億中期票據(jù)用于保障房建設(shè)外，8月份向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行的不超過50億元非公開定向債務(wù)融資工具，也于近日獲批。

由于金隅股份也是北京保障房建設(shè)的佼佼者，該公司已在北京市開發(fā)完成400萬平方米保障性住房，提供了近5萬套房源，其更宣布其保障性住房的利潤率可超過20％。

金隅股份旗下的眾多工業(yè)用地讓其在保障性住房建設(shè)中獲益匪淺。由于北京市出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)企業(yè)以自有用地建設(shè)保障性住房，金隅股份通過將旗下工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為保障性住房開發(fā)用地，使其土地成本得到了很好的控制，從而保持了較高的利潤率。

對(duì)保障性住房的“熱衷”同樣使金隅在資金方面獲益。去年9月，北京市相關(guān)部門發(fā)行了總計(jì)500億元的債券用于保障性住房的開發(fā)建設(shè)，金隅股份因此獲得50億元的額度，而其第一筆以私募企業(yè)債的方式獲得的20億元專項(xiàng)貸款已于11月到位。

根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，金隅股份2011年結(jié)轉(zhuǎn)面積將超過100萬平方米，商品房、保障性住房結(jié)算面積比例在4：6左右。一份來自中銀國際的報(bào)告則稱，金隅股份正是憑借國企背景和在保障性住房建設(shè)上的布局，使得房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在政策趨緊的情況下保持了良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

對(duì)于2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志認(rèn)為，調(diào)控的持續(xù)性不會(huì)改變，在此背景下2012年可能對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度或具體的環(huán)節(jié)或做一些微調(diào)。但開發(fā)商在保證產(chǎn)品適銷對(duì)路的前提下，仍然需堅(jiān)持快進(jìn)快出、靈活定價(jià)等策略。