地王的“命運”

地王，曾幾何時是樓市的風光字眼。而在樓市調控深化的2011年，當年的地王們顯得頗為尷尬。

在“房價不會降”的預期中，房地產市場開發逐漸形成了高價拿地一囤地一天價賣房的模式。地王，一度是風光無限的字眼。

進入2011年下半年，不但有天津“雙料地王”星耀五洲深陷破產傳聞，還有年底媒體大規模曝光的全國多個緩開工“地王”項目。而如今，隨著深陷資金鏈漩渦的綠城出手無錫地王項目，尤其是最近風風火火的外灘地王40億割肉戰，上演著復星、SOHO中國與上海證大、綠城之間的糾葛。

在2011年12月30日的微博上，證大集團董事長戴志康黯然寫道：“外面的想進去，里面的想出來，這就是圍城”。從2010年初意外拿下外灘地王，到2011年底悉數賣光該項目的所有股權，戴志康所用的“圍城”一詞，正是當下許多地王項目的真實寫照。

根據房地產開發周期，2009年房地產高峰時期所拿下的地王項目，會在今明兩年集中入市。“地王”的高成本已成定局，另一方面，如不低價搶跑，則必然出不了這個“圍城”。

是“保本”還是“保命”?怕是即使當年買了高價“面粉”的項目，如今或許只能賣出低價“面包”。

地王上演割肉戰

時光回溯到2010年3月15日下午，經過58輪競價之后，中國兵器裝備集團旗下地產公司——世博宏業以超過拍賣起始價將近300％的價格，總價17.6億元拿下北三環薊門橋東升鄉地塊，該地塊折合樓面地價為28308元／平方米。刷新了遠洋在當日上午剛創下的北京單價紀錄。

然而，這塊地王最終悄然轉手。2011年8月，保利地產發布公告收購世博宏業100％股權，薊門橋地塊也轉手到保利名下。

這并非孤例。調控壓頂之下，不少地王項目正上演割肉戰。

2011年底最惹眼的，莫過于上海外灘地王之爭。實際上，在2010年初，上海證大以92.2億元拍下外灘地王之后，便不斷遭受輿論質疑。國際評級機構穆迪就對上海證大集團的高價拿地之后的資金鏈提出了質疑，認為當時僅有10億左右賬面流動資金的上海證大集團無法支付高額土地款。

后來諸如“外灘地王之累，評級再遭下調”、“2011上半年營收13億，同比降53％”等消息不斷進入公眾的視野。將近兩年時間過去，人們僅僅看到剛剛高出地面的地基工程，而期間該地塊卻幾易其手——2011年底外灘項目動工，2015年完工的計劃和構想早已落空。

上海證大于2011年11月以95.7億元，將該地塊的項目公司出售給海之門，而海之門當時由復星國際、上海證大、綠城及磐石分別間接持股50％、35％、10％和5％。當時證大所持股份僅剩35％，但也未能徹底解決證大的資金問題。

直到近日，SOHO中國宣稱以40億元的低價購得上海外灘8－1地塊50％的權益，上海證大總算勉強全身而退。此次收購完成后，綠城和上海證大徹底從外灘8－1號地塊退出，SOHO中國和復興均分項目股權。

在上海外灘的三方爭奪戰中，多方角色利益的勾連和博弈讓人感慨，而由此更可以窺探當下地王的尷尬境地。實際上，此事中作為相對邊緣化的綠城，占有上海外灘項目10％股份的綠城，借此得10億現金回流。

隨后，綠城中國再度出售無錫地王資產。融創中國與綠城1月5日晚聯合發布公告稱，綠城地產向融創置地轉讓湖濱置業51％的股權，作價5100萬元。該項目系2009年8月，綠城以29億元拍下的無錫地王。轉讓，已成為2011地王的一個關鍵詞。

多數地王緩開工

1月4日，雅居樂江北地王項目的規劃方案在南京市規劃局網站進行了批前公示。這份遲來的公示，標志著該項目開發進入了實質性階段，也打破了之前關于“退地”的傳言。

此前，南派房企雅居樂多次傳出南京地王退地一事。2010年10月，雅居樂與11家開發商經過200多輪激烈競價后，以21.05億元奪得浦口區G40地塊，溢價率高達538％；此后又經過200輪角逐，斥資36.2億元將另一地塊收入囊中，這兩幅地塊成為2010年南京江北名副其實的“地王”。時隔一年，上述兩個項目一直在“設計規劃中”，直到近日才正式表示要開動。

由于2009年市場火爆，開發商資金充足，熱情高漲，因而使得2009、2010兩年的土地市場，尤其是住宅用地市場爭奪激烈、溢價率高企、地王頻現，一時間各類總價地王、區縣地王、單價地王層出不窮。

開發商在土地市場價格高企時接手了高溢價率住宅地塊，但是樓盤項目上市卻恰逢房地產宏觀調控周期，可謂時運不濟。在業內人士看來，尤其是2010年拿下的地王，因為成本壓力，其所能選擇的口徑更小。

高策地產顧問機構董事長李國平認為，盡管目前地王項目很難說會虧本，但很多地王項目確實都面臨艱難處境。一個顯而易見的事實是，當下不少地王項目只能延緩開工。

2010年3月15日，對于北京樓市來說，絕對是一個值得載入史冊的日子。北京城在短短的一天之內誕生三個“地王”，創下賣地單價和總價歷史之最。但截至目前，除了中信以總價52.4億競得的亦莊地塊推出新房入市，遠洋地產的大望京地塊以及后來轉手給保利集團的東升鄉薊門橋地塊，均沒有正式推出項目，甚至都沒有動工。

不但北京地王如此，各地地王項目都不得不以延期施工的方式，等待市場出現轉機。

據央視調查廣州地王發現，自2005年廣州首次誕生地王以來，近7年時間一共產生了52個地王，其開發現狀各有不同，其中尚有22塊地王未能上市賣樓，7塊未動工。

而上海的情況也不樂觀，據易居中國統計，2009年6月至2011年1月上海溢價率超過100％的住宅用地共87幅，平均溢價率達到192.5％。在87幅高溢價土地，共有區域地5E28幅，目前只有8幅土地取得預售許可證上市銷售。

中海地產在2009年9月以70億元奪得的上海長風地王，從其競得土地至今，時間已超過兩年，但該項目目前仍未入市。2010年8月，港資房企九龍倉以48.28億元的價格奪得上海黃浦江沿岸的E18(9-3)地塊，成為浦東總價和單價的“雙料地王”，據上海本地媒體報道，該項目至今遲遲不見動工。

低開快跑才是王道

在亞豪機構市場總監郭毅看來，地價一般占到項目成本的三分之一，而在一兩年前，很多項目的地價將近占到成本一半。昔日北京地王項目中的保利茉莉公館、中信新城、米拉viiiage等8個樓盤項目土地成本占比已經超過了40％，中信新城的土地成本占比更是高達55.80％。

在此情形下，不少地王項目只能低開快走，迅速出貨以求資金回籠。2009年以來入市的“地王”項目主要包括富力十號、金茂府、中海九號公館、中信新城以及大興曾經的“區級地王”保利茉莉公館等8個“地王”級項目先后入市。其中，遠洋天著、潤楓領尚、中海九號公館、中信新城等項目最新均價較開盤均價有所下降。

北京2011年的大熱盤金茂府在2011年4月首次開盤，行政公館4萬元／平米、住宅4.5萬元／平米的價格一直被業內視為低開。而今年年中，中海北京豐臺地王項目——中海九號公館以3.4萬元／平方米的均價低開，僅略高于周邊的二手房價。

其中，保利中央公園、中信新城等少數項目取得了銷量突破。在2009年至今的諸多高價地塊中，金茂府無疑是最成功的項目。根據北京市住建委網站相關統計數據顯示，今年問世之后即屢創銷售奇跡的金茂府以45.62億元的年簽約額，一舉奪得北京年度住宅銷榜單盤銷售冠軍寶座，成為調控背景下樓市的最大亮點。

偉業我愛我家市場研究院院長陳亮也認為，房企未來資金肯定會更加緊張，地王雖然成本較高，但通過調整產品定位，制定合理價格迎合市場需求，還是能緩解一定的資金壓力。業內預計后期“地王”項目將在報價的基礎上做出一定幅度下調，但是由于開發成本高昂，下調幅度必然比較有限，難以真正起到以價換量的作用。

據悉，2012年亞奧的紫御華府、大望京的遠洋萬和公館、亦莊的中信府別墅等多個地王級樓盤有入市計劃。郭毅建議，眼下地王項目要做到“微利”甚至“保本”確實需要思量，尤其在開盤定價上要安排好策略，另外可以拉長銷售周期，以半年或一年為周期，再根據政策及市場變動另作安排。

地王模式難以為繼

在前不久媒體大規模曝光未入市地王之際，地產“大炮”任志強批評“央視不斷的批評開發商購買地王，沒有人批評政府為啥賣地王。那為啥政府可以賣地王，房子卻要限價呢?難道政府不知道地王會推高房價嗎?這與‘只許州官放火，不許百姓點燈’何異?”

姑且不論此言論對錯，但相關政策措施確實在收緊，尤其是政府對閑置土地處理的力度在加大。2011年12月中旬，國土部公布了新的對閑置土地處置草案辦法。根據新規定，被認定為閑置土地的使用者必須在3個月內動工開發建設。

而如果開發商被認定為囤地，開發商信息不僅會被納入信用檔案，而且將失去再次拿地的資格。以往很多地王項目以時間換利潤空間，等待房價上漲。但新辦法出臺，留給開發商拖延開發的空間將越來越小。

郭毅等業內人士均認為，今年房企融資艱難，除了IPO及發債融資門檻繼續從嚴外，信貸持續收緊、房地產信托叫停、住宅銷售放緩等融資及回款渠道全面收窄。在此背景下，總價“地王”因其資金及開發模式要求高，出現的幾率大幅降低。

在多項調控政策疊加效應下，地方土地出讓最高溢價率出現跳水。有機構數據顯示，2011年全國130個城市土地平均溢價率12％，同比減少16個百分點；其中住宅類用地平均溢價率13％，同比下降20個百分點。

中原集團研究告指出，除深圳、蘇州、武漢外，其他城市居住用地最高單價分別較上年下降10％～71％。而北京、上海、廣州及杭州等高地價城市，2011年地塊的最高單價處于近5年中的低位，同比下降34％～60％。

李國平認為，地王不可一概而論，總價地王并不說明問題，往往只是體量大而已，關鍵是樓面價。事實上，隨著我國房地產行業的發展逐漸走向理性，未來很難像過去那樣再頻頻誕生“地王”，房企未來拿地也會更加理性。