后經適房時代

地方政府的有效探索，預示著經適房準入和推出機制會更加完善，未來經適房將很難成為公權私器或牟利手段。

前不久北京公布的房產交易新計稅方法掀起了一股“經轉商”的熱潮，而近日，北京市宣布將出臺經適房封閉運行機制，使得經適房再次受到公眾的關注。上述兩種做法都給予了經適房亂象有力的一擊。

作為最早解決中低收入家庭住房困難的一種保障性住房，經適房從誕生開始就混入了權力與牟利的影子，頻頻爆出類似武漢“六連號”的經適房丑聞，而“寶馬車主入住經適房”這樣的案例早已不新鮮。

未來經適房何去何從?假如真如許多聲音所呼吁的，經適房完全退出歷史舞臺，那么“十二五”期間計劃的3600萬套保障房中，數百萬套的經濟適用房建設計劃就會因此生變。但從多方數據來看，可以肯定的是，經適房的占比在逐步縮小，開始進入了后經適房時代。

經適房將由政府回購

來自2011年12月23日召開的住房保障工作總結大會上的消息，北京市將出臺新政，建立經適房封閉運行機制，新政發布后的經適房將不得上市交易，如果交易，只能由政府回購。但關于經適房封閉運行機制政策出臺的具體時間表尚未正式出臺，回購方式、回購價格也有待出臺更明確的細則。

針對經適房再上市問題，這已是北京第二次出臺相關強制性政策。按照現行政策，經適房滿5年就可以上市交易，因此很多人將其看成是投資的生財之道。以北京著名的經適房小區天通苑為例，該小區不乏相關領導干部和高收入者，以當年每平方米2300多元的價格，到如今每平米接近2萬元，期間升值數倍，牟利空間可想而知。

據悉，今后的經適房會按照“老房老辦法、新房新辦法”的原則來執行。由于2008年4月，北京市出臺了《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，對已購經適房上市出售出臺限制性規定，故而該政策以2008年4月8日為分水嶺，采用不同的政策。

偉業我愛我家市場研究院分析表示，此后北京的經適房上市交易將分三種情況：2008年4月8日前簽訂購房合同的經濟適用房，取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年后，可以按市場價出售所購住房，業主(實際是客戶)需繳納10％的綜合地價款；2008年4月8日之后至新政執行之日簽訂購房合同的經適房，取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年后，可以按市場價出售所購住房，產權人應按原購房價格和出售價格價差的70％補繳土地收益等價款；從新政策執行之日起，簽訂購房合同的經適房如上市則將由政府回購，回購方式、回購價格將出臺細則明確，不允許房主自己再上市銷售。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，過去經適房和商品房雙規轉化，使得經濟適用房成為了部分人的牟利手段。新政策明令經適房不得上市，消除了通過經濟適用房非法牟利的空間，從而保證經濟適用房回歸保障房保障低收入人群的本質作用。

計稅變化再掀“經轉商”風潮

就在北京宣布經適房新政出臺前不久，在2011年12月初朝陽、昌平等經濟適用房集中的區域出現罕見的千人排隊辦理“經轉商”情況。

這一輪“經轉商”風潮，源于北京市財政局發布的《關于加強存量房交易稅收征管工作的通知》：從12月10日起，北京市的房地產交易將實施新的計稅方法。據了解，該新政規避了以往二手房交易中常用的“陰陽合同”的避稅手法。而隨著新政正式實施日期的臨近，很多經適房業主趕著將房子轉為商品房，從而出現了一波過戶高峰。

實際上，早在2010年4月26日住建部發布《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，要求“經濟適用住房上市交易，必須符合有關政策規定并取得完全產權。”此后，又明確了2008年4月11日之后簽訂購房合同的經適房，可以在補交土地收益款后，不變更房主姓名就轉為商品房。而在此之前簽約的經適房，仍然只能采用過戶的方式“轉商”。因此，2008年之前購買的且已經滿5年夠上市資格的老經適房業主更著急轉為商品房。

“出現經轉商的現象，就是因為可以通過陰陽合同操作牟利。”中原地產一名資深經紀人告訴記者，這一輪“經轉商”比起2008年政策出臺后的風潮有過之而無不及。相關數據顯示，2011年12月6日和7日兩天連續突破1000套大關。

據北京中原市場研究部調查顯示，“經轉商”主要的熱點過戶區縣，集中在經濟適用房項目較多的昌平，和交易量比較活躍的朝陽等地。就2011年12月1日——8日的北京市7235套的二手房成交為例，其中有20％

30％是“經轉商”，而且部分是經適房業主家庭內部轉讓。

對此，北京中原分析認為對于部分趕上這輪“經轉商”風潮，由內部親屬轉變為商品房的經適房業主來說，選擇再進入二手房市場銷售就要交納兩次稅費，而且在5年內再度銷售還要交納營業稅，并不一定劃算。

上述中原地產人士表示，在最低計稅價格上調以后，基準二手房評估價差不多翻番，而“經轉商”還要按照差價收益的70％上繳給政府，再上市的稅費差價空間已被大大縮小。因此相對于其他二手房品種的稅費變化，經適房受到的沖擊最大。

經適房尚難言徹底淡出

無論是北京經適房禁止上市的新政，還是二手房計稅標準的變化，都體現出地方政府在相關領域的有效探索，同時也給予了市場一個信號，經適房準入和推出機制將會更加完善，未來經適房將很難成為公權私器或牟利手段。

但盡管如此，這僅是北京市一個地區的做法。各地市場上經適房建設情況不一，關于經適房存廢的爭議一直很大，直到現在尚未能有定論。中國社科院金融研究所研究員易憲容此前就公開表示，經適房制度有悖于當初房改“貨幣化、社會化、市場化”的初衷，而解決的根本之道在于，進一步推動市場化改革，逐步取消這種非商品住宅。而在今年的北京市十三屆人大五次會議上，北京市政協委員委員、萬科集團副總裁毛大慶就建議，保障房應以租為主，發達城市應暫停經適房建設。應該通過減少保障房中的潛在利益，促使不符合條件的對象主動放棄或退出。

實際上，近年來許多地區的經適房建設比例正在逐漸減少。近日江西省住建廳下發了《關于推進經適房、廉租房、公租房三房合一的指導意見》，今年起將這三類保障性住房統一納入公租房保障范圍，并停止新建經適房和限價商品房。

而在首都北京，保障房正在走向“以租為主”。據了解，“十二五”時期北京市還將通過新建、改建、收購及租賃等多種方式，籌集公租房30萬套，住房保障方式將全面實現“以租為主”。北京2011年入市30個兩限房的項目，但經適房項目僅有3個。

按照如此趨勢，經適房是否會徹底消失?從目前各地的數據來看，多地新建經適房比例在縮小，但從住建部的口徑來說，尚未有明確讓經適房消失的指令，事實上各地經適房比重仍然不小，也實在無法因此判斷經適房將徹底消失。

中國房地產協會副會長朱中一認為，經濟適用房具體到各地情況不一，正是基于此，住房和城鄉建設部明確各地“因地制宜”，經適房要根據自己的實際情況來建，如長沙等地就采取了貨幣補貼的供應方式。

從國際經驗來看，無論是新加坡還是香港，銷售型保障房的作用都很突出。有業內人士指出，銷售型的保障房是可以平抑房價的一種手段，大部分租賃型加上一部分銷售型的模式，是比較合理的。在中國房地產研究會副會長顧云昌看來，中國各地不同的收入人群不同，因此應建立多種形式的房屋保障制度，對中低收入群體可以采取經適房和廉租房并存的制度。

顧云昌認為，經適房不應取消，經適房領域出現一連串問題是發展中的問題，并非不可解決。目前經適房出現亂象主要是出在對購房者資格把關不嚴上，使得部分不具備購房資格的人購買了經適房。

多名專家均表示，盡快建立和完善公開透明的住房分配機制，同時進行有效的監督和監管才是最重要之事。事實上，相關政策也確實朝著著一方向發展。早在2010年，住建部便下發《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，該通知規定，對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房，或者擅自改變住房用途且拒不整改的，將按照有關規定或者合同約定收回，并取消其在5年內再次申請購。

據了解，2012年北京將注意逐步統一廉租房、經濟適用住房、公租房和限價房的申請受理，實現“四房”合并申請、審核、分配。市住建委相關負責人表示，實現“四房”合并申請、審核、分配，實際上是進一步簡化和規范保障房資格申請審核程序，及實現上述四類保障房審核分配的“一口進，多口出”。

各地探索建設新模式

胡景暉表示，北京第一代經適房主要以天通苑、回龍觀區域為代表，當年的業主多數已進行轉讓交易或轉贈親屬。而新政策執行之前的經適房也在經歷一波“經轉商”的風潮。

未來新經適房設置了封閉運行的退出機制，規定業主住滿5年上市交易時，政府享有優先回購權；經適房產權人死亡后，其繼承人如果不屬于申請家庭成員，將不再享有經適房居住使用權。北京此舉出臺后，不少輿論建議，北京此項做法可以推廣到各地。

而事實上，除了北京這項舉措外，目前江蘇、福建、湖南、河北、山東等多個省市都開始探索一種新型的保障房模式，即“共有產權”模式。所謂的“共有產權”，即在廉租房、經適房等保障房當中，申請人可以先購買保障房的部分產權，比如20％或者30％，政府持有剩下的70％～80％。達到一定年限后，保障對象可以將政府產權部分購買過來，最終將這套房屋變成自己的產權房屋。

相比此前因尋租、腐敗而飽受詬病的舊式經適房，新經適房不能再被視為私產，隨意轉手或繼承，套現牟利的政策空子被大大壓縮。朱中一表示，共有產權作為一種先行階段的探索是有益的，值得鼓勵，但共有產權究竟是否適用現在還不宜下定論。因為畢竟從長期看，這種做法還是能把租賃性住房變為“經適房”，使得保障性住房無法“永續使用”。

在上述各地的探索中，又以上海最具代表性。在2011年中秋節前后，上海市2011年第一批經濟適用房供應全面啟動。浦東、閔行、青浦三區近4000套經適房的申請人資格被集中“曬”出，接受社會監督舉報。

近期，上海市政府新聞辦官方微博“上海發布”稱，共有產權保障房(經適房)將進一步放開門檻。繼去年下半年執行人均月收入2900元以下、人均財產9萬元以下準入標準，今年下半年執行人均月收入3300元以下、人均財產12萬元以下標準，明年的準入門檻還會進一步放寬，月入4000多元有一定積蓄的白領也能入住共有產權保障房。