知名房企搶灘

隨著地鐵亦莊線開通和蒲黃榆快速路南延繼，舊宮板塊成為黃村之后，大興區另一個備受矚目的區域。

萬科、富力、東亞……從2010年到2011年，一年多的時間里，舊宮吸引了不少知名房地產企業的目光。繼黃村之后，舊宮板塊成為大興區另一個備受矚目的區域，隨著地鐵亦莊線的開通和蒲黃榆快速路的南延，舊宮與市區的“距離”一再縮短，交通帶來的巨大利好以及舊宮豐富的生態自然資源，吸引了眾多房企搶灘登陸。預計，2011年～2013年之間，舊宮將陸續有新項目扎堆入市。

舊宮土地集中入市

2010年冬天和2011年冬天，舊宮多塊土地集中入市，并且獲得了不少知名房地產企業的青睞。在2011年土地市場極度寒冬的環境下，土地流拍、底價拿地屢見不鮮，而9月1日下午，萬科住總聯合體以17.05億元的價格拿下了北京市大興區舊宮3號地C-11、C-14地塊。當時與萬科一起競爭該地塊的有富源盛達、九龍倉等五家房地產企業，最終經過了80輪的激烈競爭。這種場面當時并不多見。

記者從萬科北京公司了解到，下半年萬科將啟動舊宮地塊項目的建設，項目案名定為“金第萬科·琥珀珺園”，該項目定位高尚住宅區，另配有約8萬平方米的商業配套，致力于為舊宮區域打造一個最具品質的高端住宅。

搶先萬科一步的是富力和東亞，這兩家企業已經分別于2010年11月19日和12月27日，拿下了舊宮的兩個地塊，目前，這兩個項目已經開盤。富力盛悅居總建面25萬平方米，其中約9萬平方米為住宅，項目定位于改善型住房，是舊宮區域第一個精裝樓盤。戶型上也以大戶型為主，其中最小面積為88平方米兩居，主力戶型為90～160平方米的三居，另外還有180平方米的四居以及180～275平方米的疊拼別墅。

而東亞五環國際是目前舊宮區域唯一在售的商住項目，其產品類型與富力有很大的差異，集中推出了一批三十多平米的小戶型公寓，另外還有90～120平方米的兩居和三居。

另外，葛洲壩集團以及國奧控股與正華致遠聯合體也于2011年在舊宮拿地，預計從2011年開始到2013年，舊宮將陸續有大量項目入市。

2010年之前，舊宮一直鮮有土地交易，2008年出讓的土地也是經濟適用房等保障房項目，2010年和2011年的土地表現搶眼，跟地鐵亦莊線的開通有著最直接的關系。

萬科和富力在接受本刊記者采訪時均表示，之所以選擇在舊宮拿地，主要是看好地鐵線開通后，突出了舊宮位居中心城區的地段優勢。

萬科認為，交通改善，能夠實現承接中心城區人口分流的功能，同時也帶來了大量人口涌入，這就需要住宅的建設和公共配套設施建設，要快速滿足居民急劇增長的需求。

地鐵開通被認為是舊宮樓市發展最大的利好，因此萬科青睞舊宮地塊最主要是因為這個片區位于舊宮東部，距離亦莊最近，距離地鐵站點最近，而且緊鄰舊宮未來的生態休閑功能區和涼水河生態景觀帶，非常適宜居住，有很高的開發價值，因此被譽為舊宮“上東區”。

居住需求空間大

軌道交通給區域樓市帶來利好已是業界的共識，加上2009年之后，政府的發展重心向南傾斜，投資2900億元重點發展南城，這些利好因素將開發商的目光吸引到舊宮也不足為怪了，畢竟舊宮是大興區距離城中心最近的一個區域。

而富力與萬科都將項目定位在高端住宅、改善型住宅，與舊宮過于老舊的樓盤面貌有很大關系。與很多遠郊造城不同，由于舊宮距離城中心非常近，因此早在2000年之前就已經承擔了為城中心分流的重任，這里的房屋也基本上集中建于1999年至2004年。因此，舊宮區域改善型住宅的需求空間非常強勁，很多老社區居民有改善居住條件的需求。

除了分流城中心的居住需求，舊宮與亦莊的鄰居關系，也隨著亦莊經濟開發區地位的不斷鞏固，給舊宮帶來很多潛在的居住需求，據當地居民介紹，現在舊宮很多租客都是在亦莊上班的人群，因為這里的租金便宜、配套成熟。

目前，舊宮很多房子是當時建設的回遷房，商品房也比較老舊，缺乏很好的物業管理和社區環境，因此雖然有改善性需求的空間但卻在硬件上難以滿足，舊宮古時候就是皇家別宮游苑，生態自然環境得天獨厚，萬科北京公司介紹，在其項目周邊三公里的范圍內，就有包括北京最大的濕地公園南海子公園在內的7個公園、3個高爾夫球場和1條河流。其中旺興湖公園、碧海公園、宣頤公園步行即至。

因此目前需求和條件都已經存在，只是高端改善型的商品房住宅極度缺乏，很多品牌房企也正是看到了這一空白，紛紛搶灘舊宮。

更加重要的是，舊宮的區域位置位于南四環到南五環之間，而縱觀整個北京城，東北西三個方向四環到五環之間，可供商品房開發是土地已經所剩無幾。很多遠郊區縣的地塊，畢竟存在偏遠、配套極不完善等缺點，與這些地塊相比，舊宮有著明顯地域優勢。

此前由于南城交通環境差，發展滯后于北京的東西北三個方向，所以南城一直未受到關注。隨著多條道路拓寬，地鐵開通，以及很多產業規劃利好的推動，南城未來環境和產業的瓶頸都有望得到突破，而以前被忽略的南城土地，因為價格明顯低于東西北城，也逐漸得到很多開發商的注意。