淺析建設用地使用權續期規則的完善

摘 要：我國現已逐步確立國有土地有償有期限使用制度，但對使用期限屆滿時的續期方式、費用、地上物歸屬等問題法律沒有規定，不利于財產關系的穩定和不動產物權的有序流轉。本文對我國建設用地使用權期限立法現狀予以剖析，并結合國外土地使用制度，淺析如何完善建設用地使用權續期規則。

關鍵詞：土地制度；建設用地使用權；續期規則

[中圖分類號]：F301.1 [文獻標識碼]：A

[文章編號]：1002-2139（2012）-24--01

一、建設用地使用權制度立法的不足之處

目前我國實行國有土地有償有期限使用制度，除有限的幾種建設用地可以劃撥方式取得外，大部分建設用地依出讓方式獲得。根據土地用途不同，出讓土地需繳納出讓金，使用權存在40-70年不等的最高使用年限，國家根據社會公共利益的需要，可提前收回土地使用權并根據土地的實際使用年限和開發情況給予相應的補償。住宅建設用地期限屆滿時自動續期，使用權人可繼續使用土地，因此土地上的建筑物所有權歸屬和土地使用權權屬之間不存在矛盾。非住宅建設用地期限屆滿時申請續期，申請被批準的應重新簽訂出讓合同支付出讓金，此時地上建筑物及其他不動產的所有權歸屬也不存在沖突。但土地使用者未申請續期或者雖申請但未獲批準的，由于我國土地所有權屬于國家或集體，土地受讓方只有使用權，所有權和使用權是分離的，在期限屆滿后地上物所有權人想獲得永久的建筑物使用權，而國家要收回土地，土地使用權和建筑物所有權之間就會產生矛盾。依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條，產生此種矛盾時地上物的歸屬首先看雙方在初次簽訂出讓合同時的約定，若沒有約定或約定不明確的，地上物將由國家無償取得，這顯然有違公平原則。同時現行立法中對建設用地使用權續期時的期限與費用繳納沒有明確規定，現實操作中無實施依據。

二、兩大法系土地利用制度比較分析

英美法系多采用土地租賃制度，例如我國香港地區實行土地批租制度，官地租契的租期屆滿承租人不要求續租的，政府將土地連同土地上的建筑物一并無償收回；對住宅建設用地實行土地自動續期，期限同上次相同，續期不需要補交地價，僅需每年繳納新地稅，標準為年度差晌的3%，差晌為房產年度總租金的5%，因此，續期業主的年應繳新地稅僅為房產年租金的1.5‰、市場價的0.1‰，此項續期制度得到廣大業主的認可。

大陸法系多采地上權制度，該制度中地上權人在期限屆滿時對地上物享有取回權，但取回權會使土地及地上物受損，即使取回后恢復了土地原狀，也往往對土地不利，立法上又賦予了土地所有權人對地上物的購買權來補救，購買權一旦行使，地上權人不得再行使其取回權。該制度始終貫徹土地所有人欲取得地上建筑物的所有須以時價補償（或賠償）為代價的原則，協調并平衡了地上權人和土地所有權人之間的權利沖突。

兩大法系的土地制度雖不同，但都有可借鑒之處：英美法系的土地租賃通常都是逐年或分期收取租金，或者雖一次性收取，但將一半租金收入投入土地基金歸未來的政府使用，這樣相對較好地解決了土地批租的收益在短期和長期分配上存在的結構性失衡問題；而大陸法系地上權制度不僅賦予土地所有權人在期限屆滿時收回土地的權利，同時也賦予地上權人取回所有物或請求補償損失的權利，全面的考量了雙方當事人的利益平衡。

三、建設用地使用權續期的立法完善措施

為更好的完善我國的土地利用制度，筆者在借鑒國外相關土地制度基礎之上，對我國建設用地使用續期制度提出以下幾點建議。

（一）通過立法賦予土地出讓方和受讓方協商確定續期條件的權利，雙方在簽訂出讓合同時可協商約定使用期限屆滿后續期的次數、年限、出讓金的繳納方式等，這不僅與市場經濟自由發展的宗旨相契合，也有利于節約雙方再次磋商續期問題的成本，提高土地利用效率。

（二）明確自動續期和申請續期的具體實施規則。

1、續期期限與建設用地使用類型和地上建筑物的剩余壽命有直接關系，考慮到我國農村地區宅基地使用是永久性的，城市住宅用地使用權也應持續按照70年的期限予以續期；非住宅建設用地可考慮依據評估機構對地上建筑物剩余安全使用年限的評估予以確定，最長與現有法定最長使用年限一致；或者直接規定為依然和現有法律所規定的最長期限一致?？衫m期的次數可依據續期期限的確定模式來定：如果續期期限是依據房屋的結構與耐用年限等因素確定，續期以一次為宜，即續期期限屆滿后不再續期；如果續期期限依然采用現有的統一年限規定，沒有考慮具體建筑物的結構與耐用年限等因素，則可以按照續期規則再次續期。

2、目前一次性繳納出讓金的方式雖然可在短期內為政府提供收益，但對用地單位而言是一種巨大的負擔，且不利于城市經濟的長遠發展，可考慮在續期時改革現有的出讓金繳納制度，建立逐年或分期繳納的方式。由于住宅用地和其他類型建設用地社會功能不同，出讓金數額的確定上二者應予以區分：因農村宅基地是永久無償使用的，城市居民在購買商品房時價款中實際上已包含了土地出讓金（房地產商在出售房屋時已將出讓金作為建設成本計算到房屋價款中），并且目前居民物質生活水平仍然較低，房屋又是關系到社會和諧穩定的重要因素，當前住宅用地應當實行無償續期的制度。待我國經濟發展程度更高，人民物質生活水平更好時，可考慮逐步改無償續期為有償續期；對于非住宅建設用地必然應采取有償續期規則，續期的費用既可以在第一次簽訂土地出讓合同時由雙方約定，也可由雙方根據續期時的市場實際情況予以確定。

（三）續期申請未獲得批準時，土地使用權由國家收回，但地上物應當給予相應補償。若國家收回土地后擬把該幅土地劃撥給國家機關或其他單位使用，原建筑物可以繼續使用的，國家應以時價購買；若國家收回土地使用權后擬在該土地上進行其他建設，原建筑物不能保留需拆除的，國家應當給予補償，補償標準不應低于無償收回劃撥土地時對其地上物的補償標準。

參考文獻：

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