淺析城市綜合體項目的開發及空間布局

摘 要：近年來，全國興起開發建設城市綜合體的熱潮，并且開始由一線城市向二三線城市發展。作為一種新興的房地產開發模式和城市空間利用類型，城市綜合體受區域市場影響較大，本文擬從開發和空間布局兩個方面切入。

關鍵詞：城市綜合體；項目投資；開發；空間布局

作者簡介：王一，1985年生，男，山東青島人，中國海洋大學。

[中圖分類號]： F124.5[文獻標識碼]：A

[文章編號]：1002-2139（2012）-24--01

一、總論“城市綜合體”

“城市綜合體”（HOPSCA）是指在現代城市生活中，通過獨棟建設或組建而形成的集購物、娛樂、餐飲、辦公、住宅等多功能于一體的“城中之城”。在其城中，各功能之間相互依存，彼此協調，空間上得到優化，價值上彼此互補。當前城市現代化快速發展，社會需求日益增加，土地資源緊張、產業衰退、交通擁擠、環境污染正逐漸成為發展城市經濟的重要制約要素。國外在解決這些城市問題時，提出在特定地段開發建設城市綜合體，經過幾十年的發展，城市綜合體項目取得了良好效果，帶動了當地的城市發展，并輻射拉動周邊區域價值替身提升。隨著城市綜合體項目在西方發達國家日漸成熟的發展，我國北京、上海、廣州等一線領頭發達城市日趨走上開發和建設城市綜合體的步伐，在促進城市經濟發展，為城市公民提供良好的綜合服務上獲得社會的良好反響，成就顯著。城市綜合體功能復合，能夠滿足城市居民的多重需求，打造城市綜合體，能夠縮短通行成本，集約土地利用，緩解土地需求壓力，利用有限的資源空間，創造出最大的產業效益，同時可以提升周邊地段價值，整合區域優勢資源，帶動區域發展。

二、我國“城市綜合體”現狀

近年來，在我國興起開發建設城市綜合體的熱潮，并且開始由一線城市向二三線城市發展。以濟南市為例，2009年，濟南市經濟工作會議提出打造16大城市綜合體的發展規劃，以城市綜合體為競爭對象的一線地產商在濟南展開新一輪比拼。由于城市綜合體的多功能性，注定其消費群體、實現價值以及建設區位選擇的差異。例如像KTV、電影院、休閑食品商店以及運動中心等類似休閑娛樂場所具有消費群體的類似性，可以將其設置在綜合體的底層外圍，方便服務對象的選擇；而辦公場所相對來說需要安靜的工作的環境，考慮保護其公司內部辦公的隱私性，應設置在綜合體內部中高層區域；對于餐飲、住宿、休閑自成體系的酒店會所易選擇位置稍偏同時便于人力集散的區位。由于城市內部各區域的先天資源條件，地理位置優劣、風俗文化差異以及政府方針政策的不同，城市功能區域的形成也不同。城市綜合體空間龐大功能多樣，給房地產開發商帶來巨大的經濟利益及社會影響力。同時，城市綜合體的建設應融入城市基本功能屬性，加強與城市功能區域的配合和互動，使自身發展具備區域基礎，并與區域產生同向作用力，達到彼此互補，互利共贏，并推動區域發展的效果。

以期分析城市綜合體適宜開發條件，增加投資理性，以減少盲目建設及開發的不合理，充分發揮城市綜合體對城市經濟、社會及文化價值。研究城市綜合體內部空間布局，統籌與區域發展關系，充分挖掘其功能的效率與效益，增強區域安排的合理性，從而帶動整個區域發展。通過對其分析研究，發現問題找出不足，整合各方合理性建議與意見，提出修善路徑及策略，逐步豐富其理論依據，充分利用城市綜合體成功典型所提供的實踐經驗。城市綜合體高效整合不同的功能要素，合理節約的利用城市土地資源，可有效緩解人口眾多對土地需求的壓力，降低日常生活中交通運行的成本及信息溝通成本，并能重塑城市立體組織架構，改善區域空間布局模式，改善居民生活方式，提高生活水平和服務質量。城市綜合體作為一種復合的多功能開發模式，對周圍區域經濟的發展有極強的帶動作用，在方便消費者的同時也促進的經濟利益的增長。城市綜合體適應時代需要，滿足人民對現代服務的需求，有著強大的生命力和發展前景。合理開發這種顛覆傳統商業運作方式的運營模式是一項艱巨復雜的工程，它面臨眾多挑戰。城市綜合體規模龐大、功能復雜、所需資金數額大、建設周期長、功能布局專業性協調性難、招商過程風險大，在開發過程中需要具備策劃、管理、指揮、協調等能力的專業精英人才。在當前的城市綜合體建設和發展過程中，國內相關制度的缺失與不完善、經濟環境與金融條件不夠成熟等都制約著城市綜合體的良性規劃和發展。極大程度上會造成項目建設的價值缺失，因而對城市綜合體的開發及運營進行理論研究與實證探索具有深刻意義。

三、結語

城市綜合體作為一種新興房地產投資和開發模式，在一定程度上受外在影響較大，并面臨著市場對其的嚴峻挑戰。若城市綜合體建設成功則會帶動整個區域經濟發展并提高對城市居民的服務質量和水平，提升城市價值；在建成后招商失敗則會造成的綜合體閑置，這不僅使房地產商蒙受損失，也造成城市空間的浪費。當前，全國各地城市綜合體開發的現狀是積極立項、急于求成、倉促開工建設，缺乏完善的前期定位、系統規劃、開發布局策略和理論指導，導致難以發揮城市綜合體項目的功能價值。由此可見，城市綜合體是否能夠合理高效的運用和開發直接關系到區域經濟發展、綜合體投資者的利益以及該城市居民對物質文化生活的滿足程度。

首先，以城市經濟、市場供求、企業能力、區位條件、政府政策五個方面分析城市綜合體的開發條件，以作為其開發契機。通過綜合分析城市綜合體各功能之間的內在聯系，發掘其內在關聯性，優化空間安排，合理支配資金投入及功能植入。同時，城市綜合體的開發不能局限于其本質的盈利性，而應與整個城市的政治、經濟、文化等各方面協調發展，統籌區域的“四位一體”建設，增加城市綜合體開發和運用的高效、合理。在城市綜合體開發的籌備期應該對城市綜合體的開發整體選址布局作出規劃，不能過于盲目執行。城市綜合體相比普通的商業設施規模體量較大，需要更多的消費人群支撐，部分小城市并不宜選址在城郊，人流量不足。比較好的方式設施可以對城市內的廢棄用地進行再開發，填充城市灰色空間利用，因為城區居住人口多，有較大的消費群體基礎，才可以支撐規模較大的城市綜合體。 再者，因地制宜，根據差異化功能定。差異化功能可以避免同質化惡性競爭，根據每個城市發展情況的不同，城市性質可以對城市綜合體進行差異化定位，組合不同的商業功能，以實現各功能業態的最大互惠共益。

參考文獻：

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