淺析城市綜合體項(xiàng)目的開發(fā)及空間布局

摘 要：近年來，全國(guó)興起開發(fā)建設(shè)城市綜合體的熱潮，并且開始由一線城市向二三線城市發(fā)展。作為一種新興的房地產(chǎn)開發(fā)模式和城市空間利用類型，城市綜合體受區(qū)域市場(chǎng)影響較大，本文擬從開發(fā)和空間布局兩個(gè)方面切入。

關(guān)鍵詞：城市綜合體；項(xiàng)目投資；開發(fā)；空間布局

作者簡(jiǎn)介：王一，1985年生，男，山東青島人，中國(guó)海洋大學(xué)。

[中圖分類號(hào)]： F124.5[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]：A

[文章編號(hào)]：1002-2139（2012）-24--01

一、總論“城市綜合體”

“城市綜合體”（HOPSCA）是指在現(xiàn)代城市生活中，通過獨(dú)棟建設(shè)或組建而形成的集購物、娛樂、餐飲、辦公、住宅等多功能于一體的“城中之城”。在其城中，各功能之間相互依存，彼此協(xié)調(diào)，空間上得到優(yōu)化，價(jià)值上彼此互補(bǔ)。當(dāng)前城市現(xiàn)代化快速發(fā)展，社會(huì)需求日益增加，土地資源緊張、產(chǎn)業(yè)衰退、交通擁擠、環(huán)境污染正逐漸成為發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的重要制約要素。國(guó)外在解決這些城市問題時(shí)，提出在特定地段開發(fā)建設(shè)城市綜合體，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，城市綜合體項(xiàng)目取得了良好效果，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐某鞘邪l(fā)展，并輻射拉動(dòng)周邊區(qū)域價(jià)值替身提升。隨著城市綜合體項(xiàng)目在西方發(fā)達(dá)國(guó)家日漸成熟的發(fā)展，我國(guó)北京、上海、廣州等一線領(lǐng)頭發(fā)達(dá)城市日趨走上開發(fā)和建設(shè)城市綜合體的步伐，在促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為城市公民提供良好的綜合服務(wù)上獲得社會(huì)的良好反響，成就顯著。城市綜合體功能復(fù)合，能夠滿足城市居民的多重需求，打造城市綜合體，能夠縮短通行成本，集約土地利用，緩解土地需求壓力，利用有限的資源空間，創(chuàng)造出最大的產(chǎn)業(yè)效益，同時(shí)可以提升周邊地段價(jià)值，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。

二、我國(guó)“城市綜合體”現(xiàn)狀

近年來，在我國(guó)興起開發(fā)建設(shè)城市綜合體的熱潮，并且開始由一線城市向二三線城市發(fā)展。以濟(jì)南市為例，2009年，濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出打造16大城市綜合體的發(fā)展規(guī)劃，以城市綜合體為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的一線地產(chǎn)商在濟(jì)南展開新一輪比拼。由于城市綜合體的多功能性，注定其消費(fèi)群體、實(shí)現(xiàn)價(jià)值以及建設(shè)區(qū)位選擇的差異。例如像KTV、電影院、休閑食品商店以及運(yùn)動(dòng)中心等類似休閑娛樂場(chǎng)所具有消費(fèi)群體的類似性，可以將其設(shè)置在綜合體的底層外圍，方便服務(wù)對(duì)象的選擇；而辦公場(chǎng)所相對(duì)來說需要安靜的工作的環(huán)境，考慮保護(hù)其公司內(nèi)部辦公的隱私性，應(yīng)設(shè)置在綜合體內(nèi)部中高層區(qū)域；對(duì)于餐飲、住宿、休閑自成體系的酒店會(huì)所易選擇位置稍偏同時(shí)便于人力集散的區(qū)位。由于城市內(nèi)部各區(qū)域的先天資源條件，地理位置優(yōu)劣、風(fēng)俗文化差異以及政府方針政策的不同，城市功能區(qū)域的形成也不同。城市綜合體空間龐大功能多樣，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟(jì)利益及社會(huì)影響力。同時(shí)，城市綜合體的建設(shè)應(yīng)融入城市基本功能屬性，加強(qiáng)與城市功能區(qū)域的配合和互動(dòng)，使自身發(fā)展具備區(qū)域基礎(chǔ)，并與區(qū)域產(chǎn)生同向作用力，達(dá)到彼此互補(bǔ)，互利共贏，并推動(dòng)區(qū)域發(fā)展的效果。

以期分析城市綜合體適宜開發(fā)條件，增加投資理性，以減少盲目建設(shè)及開發(fā)的不合理，充分發(fā)揮城市綜合體對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及文化價(jià)值。研究城市綜合體內(nèi)部空間布局，統(tǒng)籌與區(qū)域發(fā)展關(guān)系，充分挖掘其功能的效率與效益，增強(qiáng)區(qū)域安排的合理性，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展。通過對(duì)其分析研究，發(fā)現(xiàn)問題找出不足，整合各方合理性建議與意見，提出修善路徑及策略，逐步豐富其理論依據(jù)，充分利用城市綜合體成功典型所提供的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。城市綜合體高效整合不同的功能要素，合理節(jié)約的利用城市土地資源，可有效緩解人口眾多對(duì)土地需求的壓力，降低日常生活中交通運(yùn)行的成本及信息溝通成本，并能重塑城市立體組織架構(gòu)，改善區(qū)域空間布局模式，改善居民生活方式，提高生活水平和服務(wù)質(zhì)量。城市綜合體作為一種復(fù)合的多功能開發(fā)模式，對(duì)周圍區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有極強(qiáng)的帶動(dòng)作用，在方便消費(fèi)者的同時(shí)也促進(jìn)的經(jīng)濟(jì)利益的增長(zhǎng)。城市綜合體適應(yīng)時(shí)代需要，滿足人民對(duì)現(xiàn)代服務(wù)的需求，有著強(qiáng)大的生命力和發(fā)展前景。合理開發(fā)這種顛覆傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)作方式的運(yùn)營(yíng)模式是一項(xiàng)艱巨復(fù)雜的工程，它面臨眾多挑戰(zhàn)。城市綜合體規(guī)模龐大、功能復(fù)雜、所需資金數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、功能布局專業(yè)性協(xié)調(diào)性難、招商過程風(fēng)險(xiǎn)大，在開發(fā)過程中需要具備策劃、管理、指揮、協(xié)調(diào)等能力的專業(yè)精英人才。在當(dāng)前的城市綜合體建設(shè)和發(fā)展過程中，國(guó)內(nèi)相關(guān)制度的缺失與不完善、經(jīng)濟(jì)環(huán)境與金融條件不夠成熟等都制約著城市綜合體的良性規(guī)劃和發(fā)展。極大程度上會(huì)造成項(xiàng)目建設(shè)的價(jià)值缺失，因而對(duì)城市綜合體的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)進(jìn)行理論研究與實(shí)證探索具有深刻意義。

三、結(jié)語

城市綜合體作為一種新興房地產(chǎn)投資和開發(fā)模式，在一定程度上受外在影響較大，并面臨著市場(chǎng)對(duì)其的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。若城市綜合體建設(shè)成功則會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展并提高對(duì)城市居民的服務(wù)質(zhì)量和水平，提升城市價(jià)值；在建成后招商失敗則會(huì)造成的綜合體閑置，這不僅使房地產(chǎn)商蒙受損失，也造成城市空間的浪費(fèi)。當(dāng)前，全國(guó)各地城市綜合體開發(fā)的現(xiàn)狀是積極立項(xiàng)、急于求成、倉促開工建設(shè)，缺乏完善的前期定位、系統(tǒng)規(guī)劃、開發(fā)布局策略和理論指導(dǎo)，導(dǎo)致難以發(fā)揮城市綜合體項(xiàng)目的功能價(jià)值。由此可見，城市綜合體是否能夠合理高效的運(yùn)用和開發(fā)直接關(guān)系到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、綜合體投資者的利益以及該城市居民對(duì)物質(zhì)文化生活的滿足程度。

首先，以城市經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)供求、企業(yè)能力、區(qū)位條件、政府政策五個(gè)方面分析城市綜合體的開發(fā)條件，以作為其開發(fā)契機(jī)。通過綜合分析城市綜合體各功能之間的內(nèi)在聯(lián)系，發(fā)掘其內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，優(yōu)化空間安排，合理支配資金投入及功能植入。同時(shí)，城市綜合體的開發(fā)不能局限于其本質(zhì)的盈利性，而應(yīng)與整個(gè)城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各方面協(xié)調(diào)發(fā)展，統(tǒng)籌區(qū)域的“四位一體”建設(shè)，增加城市綜合體開發(fā)和運(yùn)用的高效、合理。在城市綜合體開發(fā)的籌備期應(yīng)該對(duì)城市綜合體的開發(fā)整體選址布局作出規(guī)劃，不能過于盲目執(zhí)行。城市綜合體相比普通的商業(yè)設(shè)施規(guī)模體量較大，需要更多的消費(fèi)人群支撐，部分小城市并不宜選址在城郊，人流量不足。比較好的方式設(shè)施可以對(duì)城市內(nèi)的廢棄用地進(jìn)行再開發(fā)，填充城市灰色空間利用，因?yàn)槌菂^(qū)居住人口多，有較大的消費(fèi)群體基礎(chǔ)，才可以支撐規(guī)模較大的城市綜合體。 再者，因地制宜，根據(jù)差異化功能定。差異化功能可以避免同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)每個(gè)城市發(fā)展情況的不同，城市性質(zhì)可以對(duì)城市綜合體進(jìn)行差異化定位，組合不同的商業(yè)功能，以實(shí)現(xiàn)各功能業(yè)態(tài)的最大互惠共益。

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