博弈視角下的房?jī)r(jià)調(diào)控分析

摘要：目前，國(guó)家正在積極對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，并出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。但由于中央政府和地方政府在雙方調(diào)控收益方面的差異，使得調(diào)控政策執(zhí)行還未完全發(fā)揮其最大效果。通過(guò)博弈論的方法分析在不同信息條件下中央與地方政府對(duì)房?jī)r(jià)政策的博弈可以看出，中央政府對(duì)地方政府規(guī)制的成本過(guò)高，是我國(guó)高房?jī)r(jià)難以制止的原因；通過(guò)引入公眾參與機(jī)制，同時(shí)加強(qiáng)制度約束等方式可以降低規(guī)制成本；通過(guò)減少中央政府調(diào)控成本、合理建立中央對(duì)地方政府的激勵(lì)和約束機(jī)制等途徑，可以改善我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效果。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)調(diào)控；中央政府；地方政府；博弈

中圖分類號(hào)：K05 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：16720539（2012）03004905

一、引言

國(guó)務(wù)院發(fā)布堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知以后，各地積極響應(yīng)國(guó)務(wù)院號(hào)召，北京、深圳、廈門、上海相繼推出“限購(gòu)令”。這充分體現(xiàn)了國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，人們對(duì)政府的調(diào)控行為和調(diào)控效果予以很高期望。然而，在國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的政策后，房?jī)r(jià)依然沒(méi)有得到有效的控制，一線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，嚴(yán)重影響了我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，不斷上漲的房?jī)r(jià)令政府公信力和政策執(zhí)行效果屢遭詬病。中央切實(shí)出臺(tái)了政策，但地方卻推諉、消極執(zhí)行，有些地方政府甚至與房地產(chǎn)商相互勾結(jié)，肆意抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)，逐步形成了“上有政策，下有對(duì)策”的政策博弈局面。中央和地方之間不合作的博弈根源究竟是什么？其博弈行為對(duì)群眾利益產(chǎn)生哪些影響？如何消除消極的博弈局面？

國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行了諸多研究。例如，張薇（2006）通過(guò)建立不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府與投機(jī)者進(jìn)行分析，認(rèn)為政府應(yīng)重點(diǎn)創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，并逐步用法律形式替代政策調(diào)控，規(guī)范或打擊投機(jī)者的投機(jī)行為[1]。夏永祥，王常雄（2006）認(rèn)為，市場(chǎng)取向的分權(quán)制以及以GDP為核心的政績(jī)考核體系，是中央政府和地方政府政策博弈的制度性根源，這種政策博弈使中央政府調(diào)控能力削弱，中央政府遭遇信任危機(jī)。要消除政策博弈，需要建立新型中央政府和地方政府關(guān)系[2]。余建源（2009）采取博弈論的方法，分析中央政府與地方政府在房?jī)r(jià)調(diào)控中的利益關(guān)系，發(fā)現(xiàn)中央與地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益難以有效整合[3]。江波（2007）認(rèn)為，房?jī)r(jià)問(wèn)題是地方政府的公共職責(zé)，中央政府政策調(diào)整的重點(diǎn)是改變對(duì)地方政府行為激勵(lì)，強(qiáng)化地方政府履行公共職責(zé)[4]。周彬、杜兩省（2010）運(yùn)用數(shù)理經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，通過(guò)構(gòu)建一般均衡模型分析了中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在機(jī)制，并運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)方法和聯(lián)立方程模型進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)研究，發(fā)現(xiàn)地方政府具有推動(dòng)房屋價(jià)格上升的內(nèi)在激勵(lì)，地價(jià)的變化對(duì)房?jī)r(jià)的變化有顯著的影響，土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)的供給數(shù)量和價(jià)格也有顯著的影響，土地財(cái)政是影響房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要因素[5]。

已有的研究都對(duì)中央政府和地方政府的政策博弈問(wèn)題進(jìn)行了有益的探索，但還有待系統(tǒng)的深化研究，本文從完全信息和不完全信息兩種情況對(duì)中央政府和地方政府的博弈行為進(jìn)行較為深入的分析，力圖找出房?jī)r(jià)居高不下的關(guān)鍵原因，為我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控提出應(yīng)對(duì)之策。

二、中央政府、地方政府房?jī)r(jià)博弈

的基礎(chǔ) （一）二者利益觀點(diǎn)不同

中央政府考慮的是全局利益，其目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍的效用最大化，代表社會(huì)公眾利益，希望人民能夠安居樂(lè)業(yè)，幫助解決低收入家庭的住房問(wèn)題，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康地發(fā)展，以增加國(guó)家稅收，而地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著雙重角色，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者，要代表社會(huì)公眾利益，維護(hù)市場(chǎng)的秩序，又以土地供應(yīng)者的身份成為市場(chǎng)的參與者。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市土地的出讓已經(jīng)成為一個(gè)地方政府重要的財(cái)政收入來(lái)源，而在我國(guó)缺乏有效的市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制下，現(xiàn)行的以GDP為核心的政績(jī)考評(píng)體系和市場(chǎng)取向的分權(quán)化，提高了地方政府產(chǎn)生大量 “尋租”行為的可能性。

（二）二者信息上的不對(duì)稱

房地產(chǎn)具有區(qū)域性特點(diǎn)。相對(duì)于中央政府，地方政府更加了解當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)信息，處于比較有利的地位，是信息較為充分的一方，而信息相對(duì)貧乏的中央政府，則處于比較不利的地位，正是因?yàn)槎咝畔⒌牟粚?duì)稱使得中央政府政策的實(shí)施具有較高或較低成本。在一定的環(huán)境條件下，中央政府和地方政府受規(guī)則約束，依靠各自所掌握的信息，選擇策略并實(shí)施，從中各自取得更為有利的收益，中央政府和地方政府的博弈正是基于各自成本和利益的權(quán)衡。

三、完全信息條件下中央政府與地方政府的博弈分析

（一）博弈模型構(gòu)建的前提假設(shè)

1.行為策略

中央政府和地方政府都為理性經(jīng)濟(jì)人，最終目標(biāo)都是利益最大化。中央政府基于自身利益，對(duì)地方政府有規(guī)制和不規(guī)制兩種選擇；地方政府基于自身收益，對(duì)中央政府政策有守規(guī)和不守規(guī)兩種選擇。

2.決策意向

中央政府規(guī)制的概率為p，不規(guī)制的概率為1-p；地方政府守規(guī)的概率為q，不守規(guī)的概率為1-q。

3.收益

地方守規(guī)時(shí)，中央政府收益為A，地方不守規(guī)時(shí)，中央政府收益為a（A>a）；中央不規(guī)制時(shí)，地方政府收益為B，中央規(guī)制時(shí)，地方政府收益為b（B>b）。

4.獎(jiǎng)懲機(jī)制

中央政府規(guī)制成本為C，地方政府守規(guī)成本為D，并且地方政府的行為都會(huì)被中央政府查處，中央政府對(duì)地方政府的違規(guī)行為給予處罰E。其中，E>D，E>C。

四、不完全信息條件下中央政府與地方政府的博弈分析

（一）模型構(gòu)建

由上述分析可知，中央政府與地方政府的博弈策略受多個(gè)變量的影響，由于我國(guó)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和政府人員構(gòu)成情況各異，中央政府要有效地監(jiān)管地方政府的行為，必定要耗費(fèi)不同的人力和物力。因此，中央政府對(duì)地方政府采取規(guī)制的成本有高、低兩種情況，中央政府是政策的制定者，在博弈行動(dòng)中占主動(dòng)地位，地方政府并不完全了解中央政府的規(guī)制成本構(gòu)成情況，地方政府經(jīng)常是信息不完全的，中央政府和地方政府之間的博弈可以進(jìn)一步看作是“不完全信息博弈”。我們構(gòu)造模型（見(jiàn)表2）。在此模型中，雙方掌握的信息不同，除了他們所共有的信息外，雙方還具有各自隱私信息（地方政府對(duì)中央政府的規(guī)制成本信息不完全，但是中央政府知道地方政府的支付函數(shù)）。所以，雙方在博弈過(guò)程中要猜對(duì)方的私人信息，同時(shí)也要猜對(duì)方對(duì)自己私人信息的猜測(cè)。（二）模型的海薩尼轉(zhuǎn)換

地方政府的最優(yōu)反應(yīng)：中央政府選擇（規(guī)制，規(guī)制）時(shí)，地方政府選擇守規(guī)；中央政府選擇（規(guī)制，不規(guī)制）時(shí)，地方政府選擇守規(guī)；中央政府選擇（不規(guī)制，規(guī)制）時(shí)，地方政府選擇不守規(guī)；中央政府選擇（不規(guī)制，不規(guī)制）時(shí)，地方政府選擇不守規(guī)。

中央政府的最優(yōu)反應(yīng)：地方政府選擇守規(guī)時(shí)，中央政府選擇（不規(guī)制，不規(guī)制）；地方政府選擇不守規(guī)時(shí)，中央政府選擇（不規(guī)制，不規(guī)制）。

由此得到，在中央政府規(guī)制高成本概率為0.6時(shí)，貝葉斯納什均衡的唯一解：中央（不規(guī)制，不規(guī)制），地方不守規(guī)，此時(shí)地方和中央的收益為（（5），（2.4，1.6））。即中央政府充分信任地方政府，采取不規(guī)制，但是地方政府卻為了地區(qū)利益的最大化選擇不守規(guī)。

五、協(xié)調(diào)中央和地方博弈的對(duì)策

從2003年開(kāi)始，中央政府密集出臺(tái)政策調(diào)控房?jī)r(jià)，但至今并沒(méi)有在調(diào)控房?jī)r(jià)方面發(fā)揮立竿見(jiàn)影的效果。從目前來(lái)看，在房產(chǎn)價(jià)格調(diào)控方面，中央政府的目標(biāo)是房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升，實(shí)現(xiàn)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的長(zhǎng)期溫和價(jià)格上升。如果中央選擇規(guī)制，則需要支付較高成本，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用明顯，過(guò)度的出臺(tái)政策控制房?jī)r(jià)，可能會(huì)破壞社會(huì)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈，造成大批的失業(yè)人員；地方政府的目標(biāo)是依賴“土地財(cái)政”增加GDP、提升政績(jī)，如果地方政府遵守中央政府的規(guī)制，對(duì)自己最直接的傷害是財(cái)政收入大幅下降、地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和便民公共服務(wù)的資金投入缺乏。從中央政府和地方政府雙方博弈結(jié)果來(lái)看，無(wú)論中央采取什么行動(dòng)，地方政府最優(yōu)的選擇都是不守規(guī)，其結(jié)果將是地價(jià)上漲推升房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫凸顯，最終威脅到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的金融安全。所以，必須采取相應(yīng)對(duì)策，降低中央調(diào)控成本，使博弈結(jié)果起到調(diào)整作用。

（一）統(tǒng)一中央和地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)

我國(guó)經(jīng)過(guò)多次財(cái)政改革之后，地方政府稅收減少，而承擔(dān)的責(zé)任卻越來(lái)越重，例如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)教育開(kāi)支、公共安全和衛(wèi)生醫(yī)療等，所以許多地方政府不得不在房地產(chǎn)稅收（含土地出讓的收入）方面“狠下功夫”。因此，中央政府在出臺(tái)政策時(shí)要考慮到地方政府的利益。要下放事權(quán)，就必須將與之相關(guān)的收益一并下放，經(jīng)過(guò)科學(xué)的計(jì)算，補(bǔ)充相應(yīng)的“稅收返還”、“財(cái)政補(bǔ)貼”。同時(shí)還要增加在醫(yī)改、房改、教育改革等全國(guó)性社保中的財(cái)政責(zé)任和投入比例。只有明確劃分各級(jí)政府的職責(zé)、權(quán)限、利益，使地方政府在財(cái)權(quán)與事權(quán)上保持一定程度的平衡，地方政府才能嚴(yán)格執(zhí)行中央政府的政策，政策博弈才可能減少。所以，要真正解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題、抑制房?jī)r(jià)，必須調(diào)整中央與地方的事權(quán)與財(cái)權(quán)，給地方各級(jí)政府行使事權(quán)提供相應(yīng)的財(cái)力保障。

（二）完善對(duì)地方政府政績(jī)考核體系與激勵(lì)機(jī)制

如果中央考察地方的政績(jī)?nèi)匀灰訥DP增長(zhǎng)、財(cái)政收入、城市建設(shè)等純經(jīng)濟(jì)硬性指標(biāo)進(jìn)行衡量，地方政府將更多精力放在與考評(píng)指標(biāo)相關(guān)的發(fā)展上，對(duì)沒(méi)有納入指標(biāo)體系的政策則漠不關(guān)心。所以，要消除地方政府對(duì)土地財(cái)政收入的過(guò)分依賴，中央在制定新的考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益兩者并重，既包括經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)方面的考核，又包括涉及教育、醫(yī)療、住房、就業(yè)等民生方面的社會(huì)效益評(píng)價(jià)。整個(gè)考核標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)當(dāng)向社會(huì)效益方面傾斜，凸顯出社會(huì)效益性指標(biāo)的重要性。地方政府官員的升降和獎(jiǎng)懲應(yīng)當(dāng)以其是否能有效地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，能否有效地保護(hù)耕地資源，能否有效地穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，能否有效地改善居民住房結(jié)構(gòu)，能否有效地滿足廣大居民住房需求為重要參考依據(jù)。只有這樣，中央政府和地方政府關(guān)于房?jī)r(jià)的政策博弈才會(huì)減弱，中央政策才能落到實(shí)處。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管效力，節(jié)約監(jiān)管成本

無(wú)論是政策制定還是監(jiān)督實(shí)施，中央政府最大的難題依然是監(jiān)管成本過(guò)高。要降低中央的監(jiān)管成本，就要積極利用現(xiàn)代化科技和管理手段，建立全國(guó)范圍的房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，努力提高信息工作水平；充分發(fā)揮人民群眾的監(jiān)督作用，建立多元的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，使得最為廣泛的監(jiān)管主體——人民群眾參與到對(duì)地方政府的監(jiān)管上來(lái)。要從根本上提高調(diào)控工作的執(zhí)行效力，實(shí)施積極的調(diào)控政策，以強(qiáng)有力的監(jiān)督和有效的問(wèn)責(zé)來(lái)保證中央各項(xiàng)調(diào)控政策的有效落實(shí)。我們需要建立一套由社會(huì)各界和民眾都能參與管理的程序，形成一個(gè)內(nèi)在的、由各方利益互相制約的決策機(jī)制，協(xié)調(diào)地方政府與公眾的利益。

六、結(jié)語(yǔ)

由博弈的納什均衡結(jié)果可知，在完全信息條件下，地方政府遵守規(guī)矩的概率與中央政府的規(guī)制成本成反比、與中央政府的懲罰力度成正比；在不完全信息條件下，在中央政府規(guī)制高成本概率為0.6時(shí)，“中央（不規(guī)制，不規(guī)制），地方不守規(guī)”為唯一的納什均衡解。

因此，在上述完全信息和不完全信息兩種情況下可以看出，一方面，對(duì)于中央政府來(lái)說(shuō)，規(guī)制成本的高低是一個(gè)很重要的影響因素，要盡量減少調(diào)控成本。可以引入公眾參與機(jī)制，通過(guò)建立網(wǎng)絡(luò)化、信息化、實(shí)時(shí)性監(jiān)管通道，降低中央政府監(jiān)管成本。

另一方面，要合理制定中央對(duì)地方政府的激勵(lì)和約束機(jī)制，通過(guò)實(shí)施相應(yīng)的激勵(lì)政策，調(diào)動(dòng)地方政府守規(guī)的積極性。同時(shí)必須引入公眾參與機(jī)制，加強(qiáng)約束力。因?yàn)椋瑳](méi)有強(qiáng)有力的制度約束，任何政策的實(shí)行到了地方都要打折扣。

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