買房投資,你可能弄錯的9件事

不可否認，在2010年之前買房子怎么看都是個正確的決定，但是，如果把房地產市場的歷史本身當做它的發展規律，你可能要為自己的錯誤判斷付出代價。如今，因為政府的控制和未來經濟前景的難以預測，想獲得隨便買套房子就賺升值、賺租金這種輕松的好處已經越來越難。

我們不得不提醒你的是，在買房子，尤其是買房用于投資這件事情上，由于市場政策和價格發生的急劇變化，幾年前看來正確的決策，現在可能是導致你虧錢的錯誤判斷。

堅信炒房還能賺錢

這句話在過去的10年內，似乎是絕對正確的投資箴言。因為過去10年很多城市房價的漲幅都已經是七八倍。但是現在把購買一套房子視做穩賺不賠的保值或投資行為，并不像你想象的那么安全。各地明顯超出當地居民收入可承受能力的房價也表明，隨便買套房子并在不久后能以一個幾倍的好價格賣出的可能性正在變小，未來漲勢緩慢的可能性正在變大。

復旦大學地產運營研究所所長蔡為民認為，像北京、上海這樣的一線城市，房價已經進入了高位，甚至接近居民購買力極限，接下來幾年幾乎不會有大幅度上升的空間。而那些買房限購城市的居民如果想要再買房投資，只能涌去不限購或者政策執行尺度較松的城市買，直接影響就是會打破當地房產市場的真實平衡。

作為投資和使用價值兼備的房屋，最合理的居住與投資的比例是8:2。如果你在異地買了住宅，又不是打算退休后去養老居住，接下來的問題就是，到哪里去找愿意出更高價錢的買家？收入水平不及你的當地居民，還是一個和你一樣的投資客？

因此，即使是出于投資的目的，你也要充分考慮房子的宜居性，因為房子投資價值的實現仍然依附在居住價值上。

在北上廣深核心地段的成熟板塊，例如上海的中環以內，北京的三環以內，以及可確定的地鐵沿線，都具備比較充足穩定的市場需求。

買房，用于出租

一個已成定論的事實是：租金比售價更能反映真實的居住需求。買房更多是出于保值增值目的的資產配置。所以，僅僅根據一個城市的商品住房銷售情況，很難判斷其中有多少是為了滿足居住為主的需求，有多少是純粹的投資投機目的。但是從居住的角度看，租房是純粹解決居住需要的消費性行為。

因此，衡量一個地區的房價是否偏離真實的居住需求，租金是一個重要標桿。目前中國絕大部分城市的房價租金售價比例早已超過國際公認的警戒線。如果用靜態的月租金和房屋總價來計算，北上廣深很多房子要出租40年甚至50到60年才能收回成本。這說明現在想靠買套房子來賺租金，在一線城市和不少二線城市幾乎都是虧本買賣。

經過了幾輪政策調整，買賣房屋的交易成本也很高。即使不考慮貸款利息、房屋折舊等因素，大多數家庭第二套房買進和賣出的稅費加起來，也占到總價的10%以上。買入時1.5%至3%的契稅，賣出時2%的個人所得稅、5.55%的營業稅和1%至2%的中介費，如果貸款，還要支付貸款擔保費等。這些都是從房子售價里看不到的錢，但是你必須支付。

有地鐵就能租高價

附近有地鐵的不一定是地鐵房。“只有離地鐵站點步行10分鐘之內可到達的區域才算地鐵房”，蔡為民估算，按這個標準，在北京上海，地鐵房數量不可能超過總量的30%。

以這個“步行10分鐘”的標準為界，在這個范圍內和超過這個范圍，房租收益回報差別明顯，21世紀不動產徐匯區區域經理王軼認為，交通便利是決定房屋市場租金最重要的因素。以他負責的區域為例，以2000元至3000元租金的價位段為基準，步行10分鐘之內到地鐵站的房子相比同等條件但步行到地鐵站超過10分鐘的房屋，通常前者以比后者高5%至7%的租金成交—也就是說租房人寧愿每月多花150元至200元來達到節省上下班時間和體力的目的。而步行到地鐵站需要20到30分鐘的房屋，則通常會以低于平均價15%左右的租金成交。

這種租金上的差別還表現在空置率上，10分鐘內能步行到地鐵站的房子從掛牌出租到順利成交，間隔期基本上都不會超過一個星期。而離地鐵站相對遙遠的房子，掛牌成交的速度就明顯慢了，一般中間間隔的時間是一至兩個星期。

寧愿空著房也不降租金

如果你有一套閑置的房子要出租，在談租金的時候要時刻記住：這房子有空置的機會成本。所以，在決定是否接受對方出價之前，要先算好這筆賬。

對方哪怕只是砍下來200元的月租金，對你來說都是每年少收了2400元—這可能相當于大半個月的租金，但是如果你對租金太堅持導致房子空置，最終也是由你自己來承擔損失—每空置一個星期，就相當于你的年租金收入下降了2%。

一般來說，房子掛牌后你平均一周多才能遇到一個相對令人滿意的租客，這時你的年租金已經少了了2％，所以在對方要求降價而你拒絕時，你面臨的最大可能就是再損失至少2%的年租金。除非你確定下周就有讓人滿意的租客出更高的價格，否則你最好在房子空到第3周之前接受8％以內的還價。

擔心房齡太老影響租金

房齡太老會影響租金收入嗎？這點不用太擔心，有辦法彌補。

王軼給影響租金回報率的因素的排序依次是：地段＞價格＞裝修＞小區環境＞房齡。房齡對租金的影響力是排在最末位的，租客在新老小區上的選擇也沒有特別明顯的特征。

我們能給你的建議是，把房齡的缺陷用裝修彌補回來。在王軼經手的案例中，即便是30年房齡的老小區，只要出租的房子有精致統一風格的裝修，配備了液晶電視、木地板和比較新的家用電器，租金通常都比同地區10年房齡左右新建小區的普通房屋多200元左右。

從王軼接觸到的租客情況看，比起硬裝修，他們普遍更關心表面的軟裝修、裝飾的水平，與其在地板墻磚等硬裝上翻新和裝潢，房東在房子的家具、窗簾、燈飾等軟裝修上花心思更容易吸引租客。

忘了把維修、裝修款計入成本

不論是要自己住得舒適，還是要多賺些租金，“裝修維護基本上是每隔10年就要重新來一次。”上海中原地產研究部總監宋會雍說。而目前普通的房屋裝修成本在每平方米1000元至2000元，按照這個標準計算，70平方米的房子裝修一次花費大概在10萬元至15萬元，10年以后你就該面臨第二次裝修了，所以，如果不考慮通貨膨脹因素，將裝修款分攤到10年里面，你這一套房子每年大概有1萬元至1.5萬元的裝修支出。

還有一筆維修基金。如果是買新房，你需要在拿到房產證前繳納約占房款2%到3%的維修基金。這筆錢你個人無權動用，其使用權屬于小區全體業主，用做小區基礎設施—公共區域的管道、綠地、電梯等的改造和維護。在二手房屋買賣中，這筆錢是單獨轉讓還是隨房附送，可以由買賣雙方自己商量著辦，但雙方都不能從銀行調取使用。也就是說，如果是自己的房子漏水、損壞，還得自己掏錢修。所以，“維修基金”你必須要付，但它無法幫你分擔自己房子本身的維修支出，因為它并不歸你支配。

商住兩用房租金高

商住兩用房，既能租給公司做辦公室，又能租給住戶，租客選擇范圍好像更大，更好租，實際上它可能也意味著更多的麻煩。

宋會雍說，商住兩用房本身定位比較模糊，所處位置既不是寫字樓集中的商業圈，也不是周邊配有大超市、購物中心的典型住宅小區，也不像酒店式公寓那樣提供清潔、管理等整體打包服務。通常一些新創的小微企業、SOHO族和個人工作室會選擇這樣的物業。

但是因為辦公沒有集群效應，又不提供中小企業孵化服務，居住環境也不夠單純，這樣的房子不論是租給公司商戶還是居住的租客，都很難有租客能穩定地進駐。即便是租金回報率可以保持在1.5%到2%的相對較高水平（住宅在1%到2%之間），但是新創小微企業失敗率偏高的事實會直接導致他們生意失敗就得退租，頻繁更換租客的成本你不得不考慮—中介每成功介紹一單租賃，就從上下家一次性收取一共占月租金總額70%的傭金。

此外，這類物業的物業費、水電費都比普通住宅更高。商住兩用樓和酒店式公寓通常都不配備廚房，也不安裝天然氣進戶管道，水費和電費等是按照商業辦公的標準收取的：商用水電煤費用通常是民用費用的1.5倍至2倍。這樣高昂的成本對居住租客的影響是，他們寧愿用多出的水電費去付更高的租金，以租到一間裝修更棒、更方便的房子。

貸款投資新建商業物業

2010年之前，用這個方法投資已經成熟的商業物業還稍微可行。那時貸款購買住宅普遍享受以7.5折到8折利率貸款的待遇，貸款購買商業產權物業，首付至少五成，貸款利率是基準利率。以2009年的利率水平和成熟的商業物業8%以上的回報率估算，這個投資還是劃算的。

但是現在，銀行不但對第二套以上的房產限貸限購，對不屬于限購范圍的商業產權物業的貸款要求也更嚴格，需要支付至少50%的首付，貸款利率也上浮1.1倍。按照現在的利率水平，每年的租金回報至少要高于7.48%，才能抵消貸款利息成本。

而新建商業物業的投資回報率至少要5年才能常年穩定在8%以上，也就是說，前面5年，你一直在虧。即使是投資成熟的商業物業，8%的回報率抵消掉利息成本以后，也是所剩無幾。

酒店式公寓值得投資

“不限購、總價低、地鐵邊”的酒店式公寓確實誘人，不過你最好先搞清楚為什么你能在一個周邊都是住宅社區的近郊地段買到一套酒店式公寓。

原因很簡單，在新的住宅小區里建造一間酒店式公寓，開發商的建造目的通常是補足容積率。

容積率是指單位土地面積與地表建造房屋數量之比，國家為了保證土地可供應充足的房屋數量，規定建設用地只有達到一定容積率才能被批準用于建房。房子的容積率從大到小分別是酒店式公寓＞高層住宅＞小高層住宅＞多層住宅＞別墅。如果開發商在小區里建造了容積率最小的別墅，為了達到地塊總體容積率標準，必須用容積率更高、房屋密度也更高的酒店式公寓來補充建房數量。

為了補缺建起來的酒店式公寓，其盈利能力很值得懷疑。決定出租收益的關鍵是它周邊的配套條件：這類酒店式公寓周邊沒有適合辦公的商圈氛圍；盡管有地鐵，但地處市郊；租金高于周邊的住宅。酒店式公寓和寫字樓一樣靠租金獲取盈利，市場上寫字樓的租金收益平均在4%以上，而這類酒店式公寓因為位置尷尬，租金收益通常不會超過3%，按照這個水平，或許你在40年的產權期限內都賺不回投資本金。