買海景,還是買房?

在本地買第二套房、第三套房已經受到種種限制，那么去外地投資一套海景房呢？

中國從南方到北方，海灘集中的南海、東海、環(huán)渤海海灣，加上黃海海濱的山東青島以及浙江舟山，都興建起了海景房，銷售已經擴展到北上廣深甚至內地二三線城市。各種宣傳資料上，三亞的房價上漲神話被當做海景房的發(fā)展前景被一再強調，面朝大海的房子，每平方米幾千元的房價更是讓你感覺，買這樣的海景房簡直是撿了個大便宜。

其實，看到海景，你只了解了一點點海景房。要投資，你必須了解更多。

關于海景房，你了解多少？

海景房不是必需品

海景房是和旅游度假關系密切的產品，不論是自己住還是出租給別人，滿足的都是遠遠高于生活居住層次的享受型需求。通常具有較強消費能力的人才會有穩(wěn)定的、持續(xù)的海濱度假習慣。很難想象，你好不容易休幾天假去了三亞，還住在和自己家一樣的房子里，洗衣做飯、一日三餐。即使不是五星級酒店，至少也是有餐廳、有優(yōu)質酒店服務的酒店式公寓。

它并不適合長期住

在三亞、青島等城市，當地居民大多住在離海岸線5公里以外。因為海邊空氣潮濕，離市區(qū)和商業(yè)區(qū)遠，日常生活并不方便，不適合常年居住。因此，海景房租給當地人居住的可能性非常小，你的租客也只能是和你一樣的旅游者。

這個時候，如果你想要靠收租金獲得投資收益，那就要考慮這個城市的旅游者規(guī)模和分布。如果你在北方海濱城市買套海景房，一年只有夏天的3個月有游客來住，平時幾乎都空著，能賺多少租金？即使是三亞，也不是天天游客如織，每年5到10月的晚上，大多數海邊的高檔公寓和別墅，也是黑著燈的。

出手之前你要知道的三件事

海景房不是生活必需品。住海景房的大多是有較強消費能力的人群，便宜、沒有服務、低端的公寓海景房，發(fā)展前景和升值前景并不好。

海南的今天不是你的明天。海南的資源、氣候、景觀、國際旅游島規(guī)劃在中國絕無僅有，并不是有了海灘資源，沿岸建起的房子就能像海南一樣大幅上漲。

買海景房不能只用眼睛看海景，政府規(guī)劃、周邊配套比海景本身更重要。雖然政府規(guī)劃也有中途改變的可能，但比起開發(fā)商規(guī)劃，還是可靠得多。

先看自然資源

海景房所在地的海岸線資源、氣候、景觀均屬上乘，才具備了成為旅游度假地的先決條件。從這個方面來判斷，中國南方海岸的景觀資源和氣候普遍好于北方。

北緯18度是國際上公認的最適宜度假的緯度線，而海南是中國唯一位于這一緯度的省份，由于四季高溫，植物常年生長茂盛，其氣候條件對居住在中部和北方游客的吸引力遠高于其他海濱城市，這種由氣候和島嶼決定的度假模式無法在中國任何其他地方復制。

從海南往北，珠海和廈門的海景資源遜于海南的沿岸海景，但氣候、景觀條件也比較優(yōu)越，除了夏季和北方城市溫度相差無幾，其他三個季節(jié)天氣溫暖，適合度假。而且這兩個城市除了旅游，城市經濟也相對發(fā)達，商業(yè)、交通都很成熟。

舟山海岸的景觀價值不高，沒有優(yōu)質的沙灘，多陡峭深邃的海灘，氣候也不如南方溫暖。高策地產服務機構董事長李國平說，除非當地政府對舟山的旅游資源重新整合規(guī)劃，否則，僅憑靠海的地理位置，很難常年吸引大量游客前來，海景房就更沒有市場了。

青島、北戴河、大連吸引的游客主要是周邊城市居民。青島、大連和珠海、廈門的共同點是，作為海濱城市，城市經濟也相對發(fā)達，建在這幾個城市的海景房，其價值中的一部分是城市成熟度決定的。

房子的宜居性是衡量價值的重要標準。在那里住幾天，你會更了解這房子是不是適合居住。如果不適合居住，景色再好，房子也不值得投資。

再看政府規(guī)劃

決定了在哪個城市買海景房，你當然不可能看完樓書就付錢，售樓部門會組織實地看房，甚至你到了現房里，打開窗戶看到一大片湛藍的海。海景美，這足以讓你確定它的價值了嗎？

當然不是，你享受的是海景，但你要買的是房子。如果你想要這筆投資少虧多賺，不能只看海景，你還要看它作為房子的價值。

房子能不能升值，要看政府在這里的固定投資有沒有體現在環(huán)境的改變上：交通狀況、治安情況、綠化環(huán)境、生活設施。威海銀灘就是個現成的反例。

銀灘地處威海乳山縣，離威海市區(qū)幾十公里，雖然面對著大海，但政府只劃出了這塊海岸賣給開發(fā)商，沒有在這個區(qū)域內規(guī)劃商業(yè)設施和其他旅游服務產業(yè)。

銀灘海邊的住宅一幢幢建起來，由于生活不便，當地也沒有常住人口，房子銷售不掉，只能去別的城市銷售。只有海灘，卻沒法居住，沒法吸引人來度假，無論賣掉的房子還是沒賣掉的房子，幾乎都沒有人住。沒有成熟的規(guī)劃和大量資金投入，威海銀灘的土地價值沒有增加，房子不但價格幾年不漲，租金也收不到一分錢。

上海嘉德偉業(yè)的董事長孫兵的建議是，盡量選在城市旁邊，配套好、生活方便的地方。

比如海口周邊，有溫泉、富硒的土地，交通便利，政府把那里規(guī)劃成軟件園、港口碼頭，把學校、政府機關都搬過來，宿舍也造在這里。這樣政府規(guī)劃保證了區(qū)域內外有穩(wěn)定的常住人口、產業(yè)、商務、旅游資源。投資在這類的區(qū)域，既適合居住，你買的房子又有可經營的空間。

如果你想賺差價

包括旅游地產在內的房地產，價值增值的主要來源是所在地域的土地價值的增加。因此，要賺到這部分增值，你要買的是將來開發(fā)的旅游度假海景房。

靠規(guī)劃判斷未來升值

怎么從現在判斷未來？還是規(guī)劃。

孫兵從事旅游地產的開發(fā)已有近20年的經驗，他在判斷一塊土地值不值得拿下來投資時，最重要的依據是政府的規(guī)劃。

從各個城市的規(guī)劃局網站都能看到5年規(guī)劃、10年規(guī)劃等城市建設的遠景規(guī)劃。如果政府規(guī)劃在未開發(fā)的海岸線附近建設旅游度假區(qū)，規(guī)劃海濱度假設施，修路，建配套商業(yè)，并附有規(guī)劃的實施綱要和經過批復的規(guī)劃投資總額，就說明這是一個較為成熟而且可行性較強的規(guī)劃。

按照這樣的步驟實施，政府主導并投資在這一塊土地上的錢才能變成土地價值，讓這里的房產升值的可能性才比較大。

如果這一區(qū)域的建設已經開始動工，大型商業(yè)規(guī)劃已經開始執(zhí)行了，基本可以認定是有價值的規(guī)劃。如果這里有住宅項目開售，可以考慮買入，未來增值也更有保證。

政府規(guī)劃更值得信賴

在規(guī)劃上，你應該更信賴的是政府規(guī)劃，而不是開發(fā)商規(guī)劃。當然，政府規(guī)劃也存在爛尾的情況，但是可能性會小于開發(fā)商規(guī)劃爛尾。因為對于開發(fā)商來說，建住宅、賣住宅是賺錢最快的、最省力氣的房地產開發(fā)方式，建商業(yè)設施的投入高，獲利周期長，還需要有專業(yè)的團隊招商、管理，因此，拿地時要么是只拿住宅地，要么是住宅地和商業(yè)地一起拿，先建住宅賺錢，后面商業(yè)建不建，什么時候建，就很難說了。

因此，要買海景房賺差價，可以有兩種選擇：第一，買有旅游度假規(guī)劃前景的一線海景房，推門開窗就能看見海；第二，干脆離得遠一些，靠周邊超級配套和成熟的交通。如果以上優(yōu)勢都沒有，光靠一個便宜的海景房，你是賺不到錢的。

再看附近的海景房類型

周邊的餐飲、娛樂、商業(yè)街、休閑配套，即使現在沒有，你也要在政府規(guī)劃里看到。休閑度假不是居住，而是娛樂。配套設施一定要齊全。有了商業(yè)，才能吸引人在附近住下來。否則，開發(fā)商只建設一個孤零零的海邊樓盤，是沒有辦法在那里生活的。

你要看的是，附近的海景房類型是否多樣，是不是有既能滿足企業(yè)商務需求的海景會議酒店，又有能滿足個人需求的海景公寓和海景別墅，甚至還有海濱農家院。如果類型比較豐富，并且正在規(guī)劃中，這個地方才能考慮投資。

如果你想賺租金

實際上，能賺租金的房子，一般也能穩(wěn)定升值，買這類的房子，賺的是兩份錢。

最好買管理型物業(yè)

你身在異地，不可能這么順利找到合適的租客，隔段時間跑去收一次租金，你也沒法像一般的房東，租客有什么問題，一個電話你就去了。因此，你要想能保證租得出去，賺到錢并且賺得輕松一些，必須選擇管理型物業(yè)。

什么是管理型物業(yè)？

酒店式公寓、有專業(yè)正規(guī)的酒店經營管理公司管理的公寓。在三亞，這類的管理型物業(yè)結合了自主和委托經營：每年業(yè)主自己住30天，其他時間都委托管理公司出租經營。正規(guī)的酒店經營管理公司在接手項目之前會做全面的市場調研，確定有出租的前景，才會接手管理。比較合理的回報率是3％到5%，而且這取決于合理的銷售價格。

假的管理型物業(yè)什么樣？

如果承諾你高于8%的回報率，就需要警惕了。開發(fā)商可能拿這個做噱頭來融資，比如5000元／平方米的成本，承諾每年8%的回報，前3年的租金回報在售價里一次性抵扣，銷售給你的價格就是加上了3年租金回報和其他利潤的9000元／平方米，它賺的還是銷售利潤，3年后的回報怎么樣，就不會管了。所以一定是滾動快跑。

通常他們承諾的回報率是綜合參考了銀行利率、投資心理，一定高于5%，以8%以上居多。

比較合理的情況是，房子你買來每年升值，又可以獲取經營的利潤。只有可以經營的房子才能做好養(yǎng)護，賺了錢才能把經營做好，不要只看銷售時承諾你的回報率數字。

一招識別假管理型物業(yè)

如果是正規(guī)的管理型物業(yè)，在銷售之前就已經確定了將來由哪個酒店管理公司管理，簽房屋買賣合同的同時，還要和酒店管理公司簽管理合同。如果銷售時，甚至簽合同的時候，酒店管理公司都還不知道是哪家，一定是假的管理型物業(yè)。

有經營管理能力的住宅開發(fā)商數量很少，如果住宅開發(fā)商開發(fā)了住宅做管理型物業(yè)，一定會找第三方的經營管理公司，想好模式并咨詢過經營管理公司以后適當調整，最后才開始開發(fā)。

如果是開發(fā)商自己成立的酒店管理公司在管理，一般有兩種可能：1.管不好，你賺不到租金回報；2.開發(fā)商賣房子賺了很多利潤，拿這部分錢貼補管理公司，這就意味著這房子你買貴了。

正規(guī)的酒店管理公司用分成的方式，有完整的方案保證物業(yè)升值和一定的回報。作為普通投資者，你最好買品牌開發(fā)商的房子，大開發(fā)商資金雄厚，有實力、財力和時間慢慢做住宅、商業(yè)、經營性物業(yè)等的復合項目，比起賺一筆錢就跑的小開發(fā)商更可靠。

按照孫兵的說法，去異地海景房的投資難度比在自己居住的城市投資一套住宅高得多，風險也高得多。因此，在這筆高難度投資之前，在充分考察和了解之前，寧愿不買，也不要匆忙地買。