中國(guó)房?jī)r(jià)問題不是供需問題而是制度問題

中國(guó)房子短缺嗎？

中國(guó)的高房?jī)r(jià)成了一個(gè)重大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題。關(guān)于高房?jī)r(jià)的原因，專家們都說“高房?jī)r(jià)是供不應(yīng)求造成的”。很多人樂觀估計(jì)，隨著城市化的進(jìn)行，中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。2011年中國(guó)城市化率已經(jīng)超過51.27％。也就是說51.27％人口居住在城鎮(zhèn)。即使農(nóng)村居民進(jìn)入城鎮(zhèn)，他們也確實(shí)需要住房，農(nóng)民們買得起嗎？銀行能夠貸款給他們嗎？買房可能永遠(yuǎn)只是一個(gè)遙不可及的夢(mèng)。

再來看看城市里面人均居住面積統(tǒng)計(jì)。根據(jù)2010年第6次人口普查的數(shù)據(jù)，2010年中國(guó)城市居民人均居住面積為：30.45平米。應(yīng)該不小了。北京和上海稍微低于平均數(shù)。北京為28.47平米，上海為25.49平米。45％房子為2000年之后建設(shè)。也就是中國(guó)建房子的速度非?？?，絕對(duì)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城市化速度。

以貴陽為例，最近發(fā)現(xiàn)新建住房大量供給，建筑面積超過100萬平米的樓盤眾多。一個(gè)花果園樓盤，建筑面積就達(dá)到1830萬米，如果以人均住房30平米計(jì)算，可以住進(jìn)超過50萬人口，而貴陽市城鎮(zhèn)人口300萬不到。

從上面的數(shù)據(jù)我們可以看出中國(guó)房子的總供給不存在問題，即使短缺，建房速度絕對(duì)跟得上需求擴(kuò)張速度。按照我們喜歡咬文嚼字的專家說法，中國(guó)住房總量不短缺，而是結(jié)構(gòu)性短缺。那剩下來只能是一個(gè)分配問題。這也就成了一個(gè)制度問題。

制度問題

最近，國(guó)家只要公布查處一個(gè)貪官，就有好幾套房子甚至幾十套房子公布。最近，網(wǎng)上披露廣州市城管局番禺分局政委蔡彬，一個(gè)處級(jí)干部就有21套住房；上海外高橋保稅區(qū)處長(zhǎng)陶建國(guó)29套房產(chǎn)；浦東新區(qū)副區(qū)長(zhǎng)康慧軍14套房產(chǎn)……也就是這些貪官通過尋租掌握了大量的住房資源。沒有查處的貪官又有多少住房呢？

所以，我敢斷言，在中國(guó)無論有多少房子供給，都能被特權(quán)階層通過金融工具和公權(quán)力“買走”或者“搞走”。市場(chǎng)永遠(yuǎn)處于買方市場(chǎng)，供給多少都是泥牛入海！需求的價(jià)格彈性處于無限大。加之，土地供給是壟斷的。理論上，中國(guó)的房子會(huì)處于無限需求狀態(tài)，只要政府不斷的印鈔票，濫發(fā)信用，就可以不斷的產(chǎn)生需求，房?jī)r(jià)上漲就會(huì)一直延續(xù)下去，直到神州大地處處是房子。這只是理論上可行，實(shí)際上可能嗎？

房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎

有些人認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格只會(huì)上漲，不會(huì)下跌。持這些觀點(diǎn)的包括著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，郎咸平教授。他認(rèn)為，房地產(chǎn)的各種稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的70％，所以不會(huì)跌。問題是房?jī)r(jià)不是一下子就這么高的，也是漲上來的。房?jī)r(jià)在比較低的位置的時(shí)候，房地產(chǎn)商，政府，不也是有利潤(rùn)嗎？我不相信那時(shí)的開發(fā)商都是活雷鋒。房?jī)r(jià)跌下來，開發(fā)商和政府就是少點(diǎn)收入而已。何必那么貪婪呢？貪婪在毀滅別人的時(shí)候，也會(huì)毀滅自己。

有些人認(rèn)為，只要工資和居民收入不斷上漲，就可以讓房?jī)r(jià)維持高水平。全國(guó)過總工會(huì)最近一項(xiàng)調(diào)查表明，中國(guó)有兩成多職工5年未漲工資。在泡沫時(shí)代，沒有哪一個(gè)國(guó)家，能夠讓工資趕上泡沫膨脹的速度。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，泡沫破滅后房?jī)r(jià)總會(huì)跌下來。中國(guó)也不會(huì)例外。1994年的海南和廣西北海的房地產(chǎn)泡沫破滅后果，大家恐怕沒有忘記。日本房地產(chǎn)泡沫破滅20年過去了，住宅房?jī)r(jià)縮水到1／3，商業(yè)房地產(chǎn)縮水到1／7，還在繼續(xù)縮水。例子還有傳說中的杜拜，愛爾蘭以及西班牙等國(guó)，不勝枚舉。

中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫的破滅，能夠例外嗎？不可能有例外，泡沫破滅現(xiàn)在只是遲早的問題。如果政府動(dòng)用一切資源，維持泡沫，維持三五年也是可行的，但是最后泡沫爆炸的威力有多大，我們就不知道了！

在中國(guó)，只要有房子就是百萬富翁。只要房?jī)r(jià)上漲，政府，銀行，開發(fā)商，投資客，房主，都賺錢了。和天上掉餡餅一樣！沒有一個(gè)Loser！這就是泡沫的魅力，也是泡沫的罪惡！可是，這樣的虛幻美好的泡沫能夠永遠(yuǎn)持續(xù)下去嗎？

房地產(chǎn)政策

對(duì)于高房?jī)r(jià)，政府為了不捅破泡沫，采取了限購的手法。我認(rèn)為這不能解決根本問題，只能拖大問題，使得問題越來越棘手。一方面，供給因?yàn)槭艿降胤截?cái)政的推動(dòng)，會(huì)不斷加大，沒有相應(yīng)的需求，最后也會(huì)擠爆泡沫；另一方面，限購使得資產(chǎn)沉淀，信用流動(dòng)速度下降，長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)限制銀行的資產(chǎn)擴(kuò)張，擠爆銀行泡沫。這個(gè)醞釀過程需要兩年以上。也是一個(gè)遲早的問題。

由于房地產(chǎn)限購，需求下降，政府賣地收入下降。為了補(bǔ)缺口，美其名曰，要征收房地產(chǎn)稅。可是如果征收房地產(chǎn)稅，對(duì)于貪腐的政府官員，這是對(duì)自己的征稅，并把自己的貪污證據(jù)曝光，所以百般阻撓；不讓房地產(chǎn)各城市的產(chǎn)權(quán)信息聯(lián)網(wǎng)。同時(shí)，政府也擔(dān)憂如果征收房地產(chǎn)稅，可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，又會(huì)導(dǎo)致政府收入下降。“前怕狼，后怕虎?！?/p>

此正是，“欲征房稅怕價(jià)跌，不征房稅怕稅缺，征與不征間，政府好生難！”不過，我覺得，“春風(fēng)遮不住，畢竟東流去?！钡胤絺鶆?wù)缺口太大了，不征是不行的。

其實(shí)，抑制房?jī)r(jià)有一個(gè)簡(jiǎn)單的方法。只要政府公開所有的房地產(chǎn)所有權(quán)。21世紀(jì)信息時(shí)代，不能再以不聯(lián)網(wǎng)為借口，回避信息公開吧？

我不是詛咒，只是陳述一個(gè)事實(shí)。市場(chǎng)是有其規(guī)律。再牛的政府也抗不住市場(chǎng)的規(guī)律，只能順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律。夢(mèng)總有醒來的那一刻；潮水總有褪去的那一天。趁著潮水還沒有褪去，穿上褲子吧。