2013年中國高房價或將崩潰

近日，據中國報紙《證券日報》報道，2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創歷史新高。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉曾對媒體表示，據測算，2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地產全行業贏利也不過5000億元左右。如果2012年銷售額再下降，則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。

據此估計，房地產企業撐不了多長時間。如果房地產商能熬過2012，則2013年中國房價必然拉開大崩潰的序幕。

據中國統計局的最新數據顯示，2012年1-2月份，全國房地產開發投資5431億元，同比增長27.8%，其中住宅投資3713億元，增長23.2%；全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米，同比增長35.5%，其中住宅施工面積297605萬平方米，增長32.8%；房屋新開工面積20049萬平方米，增長5.1%，其中住宅新開工面積14832萬平方米，與去年同期持平；房屋竣工面積10094萬平方米，增長45.2%，增速提高31.9個百分點，其中住宅竣工面積7936萬平方米，增長47.9%。房地產投資、施工、竣工面積均成快速增長趨勢。

2012年1-2月份，中國全國商品房銷售面積7004萬平方米，同比下降14.0%；其中，住宅銷售面積下降16.0%，辦公樓銷售面積下降8.6%，商業營業用房銷售面積增長11.4%。商品房銷售額4145億元，下降20.9%；其中，住宅銷售額下降24.7%，辦公樓銷售額下降23.5%，商業營業用房銷售額增長17.2%。

2012年1-2月份，房地產開發企業本年資金來源14151億元，同比增長16.2%，增速比2011年全年提高2.1個百分點。其中，國內貸款3116億元，增長16.3%；利用外資107億元，增長24.2%；自籌資金5995億元，增長43.3%；其他資金4933億元，下降5.6%。在其他資金中，定金及預收款2795億元，下降11.4%；個人按揭貸款1296億元，增長1.2%。

從統計局的數據中我們可以看出，房地產投資與施工、竣工面積在快速增加，而銷售面積在快速的下降，據此可以估計房地產的庫存量在2012年將更快速的增長。由于價格下降，房地產銷售金額比銷售面積更快的下降。房地產資金來源增長的速度不僅低于銷售收入降低速度，更是遠遠低于庫存增長的速度，房地產商的資金壓力將在2012年更快速的增長，房地產上的資金成本也將在2012年飛速增加。

現在房地產商還在硬撐，也許有一些因素在支持他們硬撐，比如地方政府不希望房價下降，他們中一些相信房地產調控會放松；2012年由于通貨膨脹降低，貨幣政策會放松，可以提供給他們更多資金，貨幣也可能因貨幣政策放松而流入房地產；2012年全球經濟依舊未完全走出經濟危機，國際貨幣可能仍然比較寬松；2012年是中國換屆年，中央可能更希望平穩過渡，不希望房地產突然崩潰……這些都在支持房地產商和一些投資者在堅持，但愈堅持則耗費他們的能量越大，崩潰起來摔得更慘！

等到2013年初，或今年10月份完成基本換屆后，這些情況將發生改變，新變化將成為壓垮房地產商的最后一根稻草。

也許有人認為，新一屆政府為了穩定和經濟發展，可能不會對高房價下狠手。但是，高房價更危害穩定、更危害發展。

房價高，地價高，房租、租金高，那經濟運行成本和居民生活成本必然高。比如街道兩旁的商店，房租高，商品價格被迫太高，同時利潤和員工工資受到擠壓，危害就業和民眾收入增長，降低內需，拉大貧富差距。樓上租用寫字樓的，也同樣如此。商店或寫字樓后面的居民房，不是購房時價格高，就是租金高，提高民眾生活成本且危害內需。

高房價的必然結果是高經濟運行成本、高生活成本、低就業、低收入和貧富差距的持續擴大。這樣不僅對民眾危害更大，對經濟發展危害也大。

高房價對民生危害嚴重，增加民眾怨恨和不穩定因素。高房價尤其對年輕人危害最大，年輕人也是最容易憤怒和對政府最不滿的群體。新一屆政府將開始未來10年工作，在中國社會矛盾激化的今天，從維護這10年的穩定來講，我相信新一屆政府會火燒高房價的。

沒有一個國家，可以依靠房地產泡沫成為發達國家。房地產泡沫已經成為中國經濟的毒瘤，它吸走資金，抽干內需，如果中國要進一步發展，必須除掉高房價的毒瘤。新一屆政府更考慮未來十年和更遠的中國經濟發展，不會為了短期的GDP增長保高房價。相反，為了中國經濟的轉型升級和更健康的發展，新一屆中國政府應該打掉高房價毒瘤。

實際上，房價在短時間內完成暴跌見底，然后隨通貨膨脹慢慢反彈，這樣對中國最有利。此時，房價回到合理水平，購房能力提高，且害怕房價上升過多，會有更多的人去購房自住；居住價格降低，人們的住房面積擴大，無論是購房自住還是租房，都會選擇更大的面積，買房的和租房的需求雙上升；租房需求增加，投資房產成本降低，且沒有再下跌的風險，真正的房產投資者就可以買更多的房子出租；那些投機房地產的人，也即吃房地產價格差的人，由于房地產在價格底部只會升值，投機者會再次進入房地產。這個時候，非泡沫的實際房地產需求增加，建筑業農民工保住了工作甚至更稀缺，鋼筋水泥也有了更多需求。

在這種情況下，泡沫GDP是減少了，但真實GDP尤其是幸福GDP增加了。由于民生壓力降低，如居住成本降低，加之低房價有利于實質城市化發展和有利于縮小貧富差距，內需更強勁，就業需求增加；經濟運營成本降低，就業創造能力更強，就有利于降低就業和民生壓力。這樣更有利于經濟發展、產業升級、真實GDP的增長、民生的改善和社會經濟的全面發展。

也許有人拿日本房地產大跌之后的“失去十年”來警示中國不能讓房價暴跌。日本經濟在房價暴跌之后的一蹶不振，在于其低生育率。由于日本自1960年代開始的低生育率，1990年日本25至34歲人口組數量比1980年25至34歲人口組數量下降了20%，導致房地產、汽車、家庭電器等產業的消費群體萎縮和最有創造活力的年輕勞動力不足，經濟必然進入衰退。房地產暴跌是導火索，但不是根本原因。

從需求角度看，GDP分為投資需求和消費需求，而投資需求又是消費需求的引致需求，所以年輕人口的下滑必然帶來經濟增長的低迷不振。從生產角度看，生育率低，年輕人口減少，人口老化，不勞動人口比例增加，人均GDP增長速度必然放緩。

GDP增長率是人口增長率和人均GDP增長率的乘積，低生育率必然導致未來經濟的低迷不振，尤其是過低的生育率更加如此，而不是房地產暴跌的問題。未來的中國，也將因超低生育率導致房價暴跌，然后經濟一蹶不振。

現在的中國，相對還比較年輕，經濟發展水平低，有發展空間，現在房地產暴跌，中國經濟還能爬起來。現在房地產暴跌了，把資金趕回實業，把經濟和民生的成本降下去，更有利于中國經濟的長期發展。現在以低房價保民生，降低民生壓力，也有利于挽救當今中國的超低生育率，更好的讓中國應對“未富先老”的危機和未來的民族危機。

希望在2013年出臺更給力的房地產調控措施，如放開小產權房、放開政府對土地的壟斷、增加廉租房供給、強制空房出租、征收多套房屋的房產稅、采取綜合措施發展中小城市等，促使房價暴跌。同時，改革金融多發展中小銀行、提高經濟社會自由程度、改革戶籍制度、縮小貧富差距、提高公平、增加民生投入、降低行政成本和政府尋租、增加民眾對權力制約的能力、提高民主法制水平等，以此對沖短期房地產暴跌的損失。

在一年內，最最好在幾個月內，完成這次房地產暴跌。然后，房地產暴跌見底，開始慢慢反彈，整個經濟就會步入一個新的更加良性的發展軌道，新一屆領導人贏了一個新的經濟開局。如果不如此，中國在高房價之下被拖得半死不活，將毀掉未來的發展。所以讓房價暴跌是新一屆政府的最佳選擇！

一旦房地產商在今年末或明年初的資金鏈堅持不了，就開始拉開群體大降價的序幕。一旦步入快速降價軌道，購房者更加猶豫。由于“買漲不買跌”的心里作用，此時購房數量會快速下滑，令房地產商資金更緊張，甚至出現破產賣房子。而手中持有大量房子的投機者，必然大量拋售手中房子。此趨勢一旦形成，中國高房價崩潰便一發不可收拾。

準備購房的人們，如果再堅持一下，未來房價只會更低。按照2012年1-2月份統計局數據，商品房均價約6000元，每兩個月至少增加3000萬平方米庫存，則今年至少增加庫存1.8億平方米，折合1.08萬億元，按趨勢來看要比這多許多。如果按照90平方米一套房計算，則2012年至少新增庫存200萬套。這些都在等待房地產商的拋售。

《財經》雜志引用其他人的判斷估計，2007年到2010年出售的新房當中，高達50%到70%的比例都是由投機客購買的，目前處于空置狀態。2010年商品房銷售10.4億平方米，按照每套90平方米計算則2010年新增空房570萬至800萬套，估計2011年也差不多是這個數目。據有待核實的數據，2010年國家電網通過連續6個月不走數的電表統計出中國有6540萬套空房(此數據真假有待進一步核實)。這些投機客手中的房屋，也等待拋售。

既然房地產商和投機客有大量房屋等待拋售，我們何必急著買房呢？等一下，就節約N個萬人民幣。當然，還有一些傻瓜的理由堅持中國高房價必然長期持續。那我們一一反駁。

有人說，中國人口多，耕地少，必然導致長期高房價。這純粹胡扯。請問，中國農村也屬于人口多的中國，但農村高房價了嗎？荷蘭人口密度是我們的三四倍，人均耕地比中國少許多，但荷蘭為什么沒高房價呢？歐美國家發展歷程長而慢，中小城市發展充分，人口沒有向少數城市過度集中。后來的東亞等國家發展快速且不均衡，高樓大廈、人口向少數城市過度集中，結果導致高房價和相對擁擠。比如北京，壟斷了許多全國資源，那全國年輕人不向北京跑嗎？為什么年輕人要離開中小城市和農村？因為中小城市和農村實際上在無形中被拋棄了，中國高房價在很大程度上就是城鄉及大中小城市嚴重不平衡發展所造成的。

有人說中國城市化將使高房價堅持下去。還是胡說。什么是城市化？從人口上講就是農村人口進城而變成城市人，除了山西的煤老板和浙江的農民企業家等少數人外，有多少農村人或者說農村的年輕人能買得起大城市這么貴的房子？

有人說“80后”結婚買房會使高房價繼續持續下降。但“80后”中，有多少可以買得起這么貴的房子？隨著觀念的改變、保障房的增加和租房供給的擴大，“80后”剛性需求在未來會逐步降低。或許到明年，房地產商應該換換心里，“80后”不再是高房價的理由，應該是合理的價格把房子能賣給“80后”。否則，房地產商這么多庫存的房子和房地產投機者手中那么多房子，賣給誰啊？中老年人，還是少年兒童？或許任志強應該求求“80后”買房子了。

“80后”能在高房價時買房子，還得歸功于一胎政策。一胎政策導致性別比嚴重失衡，男方為了找到老婆，房子就很必要。由于是獨生子女，兩個父母供養一個孩子，甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子，這就提高了對高房價的支付能力。根據鏈家地產交易中心統計，北京首套房貸者的平均年齡只有27歲，而日本及德國首次購房人平均年齡42歲、我國臺灣地區首次購房人平均年齡36歲、美國首次購房年齡亦達30歲以上，北京首套房貸者如此年輕，這說明中國很多購房者是依靠父母財力購房。如果沒有獨生子女政策，一家養兩個孩子，再加上兩個孩子的上學等花費又比一個孩子多，那么許多家長就沒有那么多財力幫孩子買房子。

當然，由于“80后”對房地產商的拯救，中國房價在近10年內或許不會跌倒底部。由于人口變化，中國房價也許成二次階梯下跌——先由于房地產泡沫和房地產商的“扛不住”導致房價第一次大暴跌，然后再由購房年輕人口的迅速下滑導致房地產二次下跌，有些房產為此跌得一文不值，就像已經報廢的俄羅斯遠東小城鎮一樣。

自1990年后，中國總和生育率快速下滑，新生人口快速減少。中國近年來1.3左右的總和生育率，會使新生兒童每過一代(二三十年)減少40%，或者說年輕人口每過二三十年減少40%，這必然導致未來購房的年輕人口面臨崩潰式的長期減少。按照1.3的總和生育率，2100年中國僅有4.7億人，2300年僅有2800萬人(由于預期壽命不同，推算的數量也不同，但無一例外的是年輕人口比重很低)。未來年輕人口和總人口的崩潰式減少，必然導致資產價值如房地產價值大幅縮水，甚至為此成為廢物。

中國出生孩子減少，這從教育方面的數據也間接反映出來。隨著1990年后新出生人口的急劇下滑，中國小學數量從1996年的64.6萬所直降到2009年的28.02萬所，13年減少57%。根據人口資料，2019年中國18-22歲大學適齡人口將只有2009年的53%，10年近乎減少一半！

到2025年，中國25至34歲年齡段人口將比2015年下降30%，這決定中國的房地產等產業過剩危機不可避免。到2028年左右，第二次嬰兒潮人口大規模退休，而此時年輕勞動人口又急劇減少時，未城市化的農村年輕人口也將所剩無幾，此時中國經濟必然陷入長期的低迷。所以，在2020-2030之間，中國房價必然有第二次大跌，而且是跌到底。當然，不同地方的房價下跌不同。由于年輕人口的快速減少，大城市和東部地區為了維持發展，且本身他們的吸引力就比較高，年輕人口會進一步向這些地區流動。與此同時，人口流出地區的房價將降得更低，尤其是農村空房就更不值錢了。

對于現在準備“以房養老”的人，千萬別相信“以房養老”。“以房養老”的存在，必須有一個前提，那就是老人去世后留下的房子有人買且價格不能大幅下跌，否則“以房養老”就失去可能性。到2025年以后，中國城市化發展到一定程度，新買房子的絕對主體就是結婚買房的年輕人。

但中國近十幾年來一直處于超低生育率，這就意味著2025年后結婚買房的年輕人大幅減少。況且由于獨生子女政策，許多家庭變成二合一，這些年輕不需要再買房子，甚至許多獨生子女家庭因婚姻而節約出一套房子并把它推向市場。

與此同時，新中國第一次嬰兒潮人口開始大規模步入死亡年齡，老年人的房子開始大量推向市場。這時，一邊是急劇減少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供給，故至少中國房價在2025年前后必然有個二次大跌。而現在，中國房價正處在泡沫期的高位運行階段，必然購房成本很高。現在買房子預備未來養老，而未來房價大跌，不僅不能依靠房子養老，反而會被房子養。

如果2012年中國房價不大跌，建議讀者去找牛刀；如果2013年中國房價還不大跌，建議來找作者劉忠良；如果中國房價沒有在2020年代徹底崩潰，那只能表明許多亞非拉年輕人來到中國購房租房了。