基于政府視角的產業地產發展研究

摘要：產業地產是以產業為基礎，具有一定開發規模的綜合性房地產開發項目?；诎l展產業地產的益處，既要堅持政府主導，又要引入市場機制選擇發展商，采取多種產業發展形式，堅持公開招標，使產業地產順利發展。

關鍵詞：產業地產；開發；產業規劃

中圖分類號：F262 文獻標識碼：A 文章編號：1673—1573（2012）03—0080—03

國家宏觀調控政策使住宅市場和商業地產風險逐漸釋放，傳統房地產企業的生存空間越發逼仄。一輪又一輪的宏觀調控措施，已經令全國大部分城市的住宅地產市場幾近冬眠。銷售回款不暢、融資無門等種種情形不斷上演，于是房地產企業在相繼探尋轉型之路。產業地產開發將是一種不錯的選擇。然而，房地產企業要轉型開發產業地產，對產業地產的內涵及特點需重新認識，以避免“穿新鞋走老路”。

一、產業地產概述

簡而言之，產業地產是“產業+地產”的組合形式，即在產業地產開發領域中，產業是前導，是基礎。

首先，產業地產強調產業帶動住宅地產開發，以產業帶動就業，以就業帶動房地產開發。一個產業園區必須要以產業結構、產業鏈為核心，只有這樣才能形成一個整體相互共贏的模式，提升土地的價值產出，提供更多的就業機會和稅收。以產業為先行，推動區域經濟的發展，提升整體區域價值，形成一種可持續的區域發展模式。產業地產在城市化的大趨勢下，產業地產開發不能脫離住宅開發。

其次，新型產業地產應是一種綜合性的房地產開發，在一個產業集群中，應包括各種類型的房產形態：標準廠房、展覽館、倉儲、住宅、商鋪、公共配套設施等。隨著經濟的發展，收入的增加，從農村轉移過來的勞動力已經不再滿足于住集體宿舍，他們也需要有屬于自己的家。從城市的長期發展來說，也應該解決這部分人員的居住問題，給他們提供舒適的生活環境，以更好地為城市建設服務。這就要求新型產業園區應由單一的制造功能向現代綜合性園區轉變，能夠提供新的產業形態，注重生態保護，能為產業園區的職工提供便捷舒適的生活。

最后，產業地產應具有一定的規模。產業地產要綜合開發、配套建設，把一個產業集群作為一座衛星城進行經營開發，因此必須達到一定的規模。只有發揮規模效應，擁有足夠的投入量、產出量以及足夠的勞動力載荷能力，產業地產才能興盛。

二、新型產業地產開發的益處

從政府角度看，發展產業地產可以解決以下問題：

（一）為城市創造更多的就業機會和崗位

產業地產以產業為基礎，通過產業發展提供就業崗位、帶來常住人口，為城市的可持續發展打造具有競爭力的產業基礎和布局；產業地產具有超越地理空間的聚集與輻射功能，會增加城市的經濟活力和提升城市發展經濟的創造力。比如河北卓達服裝園項目，一期占地約26.667公頃（400畝），解決了約2萬人的就業問題。聯東U谷·北京金橋基地項目，占地約86.667公頃（1 300畝），項目建成后，可容納企業500多家，可解決2萬人的就業；該項目至2010年底，簽約企業已有400多家，其中包括多家世界500強企業。產業發展是真正推動城市化進程的動力，隨著產業在區域的落地，城市邊緣地帶隨著資源的進入而進行快速的城市化進程，從城市邊緣變成邊緣城市。如南寧高新技術產業開發區，地處南寧市的西北郊，自成立以來，南寧高新區保持持續快速穩定增長，各項主要經濟指標年平均增長速度超過40%，現已形成了生物工程及制藥、電子信息、汽車配件、現代農業等主導產業。隨著經濟的發展，這里已經變為南寧市中心城區的一部分。

（二）有利于解決土地財政問題

眾所周知，一段時間以來各地方政府對土地使用權、出讓金收入依賴較大，因此也有“土地財政”之說。地方政府如何從土地財政中走出來，當前比較流行的看法是進行稅收制度改革。本文認為產業地產的發展也是解決這一問題的方法之一。推行產業地產開發，從土地出讓金收入角度看，相比單獨住宅用地、商業用地出讓的方式而言收入會下降不少，但這種收入的減少可以從以后產業發展所帶來的收益中進行彌補。以暫時收入的減少換取以后持續穩定的收入，促進城市持續穩定發展，利大于弊，是可取的。全國房地產經理人聯合會秘書長楊樂渝先生這樣評價房地產投資向產業投資方面的轉化：“今后評價一個房地產開發企業的貢獻，不僅要考察建造多少房子，有了多少銷售額，更要考察在單平方公里有了多少GDP產值，解決了多少人的就業，創造了多少稅收。這種轉變不但對房地產業的轉型和可持續發展有重要的意義，而且對城市可持續發展也具有重大的意義?！盵1]

（三）減少城市人口移動，緩解城市交通壓力

隨著經濟的發展，城市化進程的加快，汽車保有量的增多，城市交通堵塞問題已經成為北京、上海等城市急需解決的大問題。目前堵塞最為嚴重的是北京。北京的交通擁堵原因很多，而其中一個主要原因是城市規劃建設的問題。如北京市三環內置辦公區，新住宅區建設大多在三環以外，于是帶來了整個城市每天上下班數百萬計的人流。這和房改以來執行的住宅建設規劃也存在很大關系。中國人口眾多，隨著城市化的推進，幾百萬人口的大城市也會越來越多，如果不從根源上解決這個問題，以后交通擁堵也將不再是個別城市的問題。如今產業地產的開發要求產業園內配套建設生態住宅區，在園內解決職工的居住問題，也就可以減少上班的人流量了。而新型的產業地產開發模式，從長遠的發展來看，可以減少城市交通擁堵問題的產生。

（四）解決土地拍賣中高地價導致高房價問題

現行的建設用地土地使用權出讓一律采取“招拍掛”的方式?！罢信膾臁敝贫鹊膶嵤?，可以避免暗箱操作，使土地出讓市場得到充分競爭，政府實現土地收益最大化，這是較好的一面，是值得肯定的。但是當土地的需求遠大于供給，有很多企業參與競爭搶地的時候，地價會被“抬”得很高，各城市屢屢出現“面粉比面包貴”的情況，各城市的房價不斷地被“地王”抬高，也使得各地方政府備受指責。在出高價拿地的開發商當中有的企業可能自身開發能力強，能把這塊地換取更高的價值；但也有很多是激進者，之所以出高價拿地，是因為預期房價會快速上漲。結果就形成了“地價抬房價”的惡性循環。

產業地產模式能有效地避免“地價抬房價”的問題。因為從政府來看，對產業地產的介入往往不可能通過簡單的“招拍掛”的形式來實現。一個產業地產從謀劃、與政府磋商到最后開發，往往需要經歷一個相對較長的過程，這個過程不可能同時和許多的房地產企業展開充分的對話，往往是在預選中的少數有實力的及有相關產業地產開發經驗的企業進行磋商，公開招標，最后選定一個最合適的合作伙伴。

（五）減少政府投資，降低政府負債率

在傳統的工業園開發模式中，常采用的方式是政府出面征地，把基礎設施建設好以后，再制訂很多優惠的政策吸引企業到園區落戶。這種政府親自進行土地一級開發模式，必然需要更多的政府投資。很多二三線城市政府大多采取負債融資的方式來解決資金問題，這無疑會增加政府的財政負擔。根據2011年6月央行發布《2010年中國區域金融運行報告》顯示，截至2010年末，地方政府融資平臺貸款在人民幣各項貸款中所占比例不超過30%，貸款的供給主力是國有商業銀行和政策性銀行。而2010年末人民幣貸款余額為47.92萬億元，照此總額計算，截至2010年底，地方政府融資平臺貸款總量約為14.376萬億元。如此規模龐大的貸款帶來了不可忽視的風險隱患，引起了各方的巨大關注。產業園開發模式轉型，引入開發商進行開發以后，項目建設需要大量的資金，不再需要政府出面負擔，項目建設可以采取百分百融資的方式解決。此外，對一些承接產業轉移的內地城市，政府本身在城市運營方面的人才不是很足，缺乏經驗，引進有經驗的工業地產發展商，可以提高項目的管理水平和運營效率。

三、政府促使產業地產發展的建議

鑒于“攤大餅式”的城市發展方式問題越來越多，以后應采用衛星新城的方式來發展產業地產，借鑒發達國家和地區的成功經驗，成功新城的標準有這樣幾個方面：城市的均衡發展，多元化的產業結構，便捷的交通，優惠的政策，完善的配套設施，市場化的運作機制。

（一）產業地產的發展既要堅持政府主導，又要引入市場機制選擇發展商

新型產業園區要按衛星新城的方式來規劃建設，國民經濟和社會經濟的發展規劃、產業規劃、城市規劃這些都是由政府部門來完成的。也就是說產業地產開發中，政府處于主導地位。產業地產開發要嚴格按照城鄉規劃來進行布局和建設，要接受政府的監督；政府應當在土地、稅收、融資等方面對產業地產發展給予優惠和支持。同時也要引入市場機制，尤其是發展商的選擇，不應再采用雙方直接洽談協議的方式來選擇，應采用類似BOT招標的方式來選擇地產開發商。具體做法是：先公開邀請感興趣的投資人來參加資格預審，資格預審結束后，政府再向有資格的潛在投資人發出投標邀請。政府組織潛在投資人進行了現場考察，使潛在投標人對現場條件和當經濟發展現狀進行實際了解。經過半年以上的投標準備后，投標人再提交標書。在評標階段，政府組成專家組對投標人遞交的投標書進行評估，評出最有競爭力的前幾名投標人。然后政府即可以與排在第一名的投標人進行多次的確認性談判，最終簽署特許權協議，頒發中標通知書。項目公司以同政府簽訂的“特許權協議”作為產業園建設開發的法律性文件。特許權協議是政府和開發公司之間在授權法律的指導下，就產業園區的開發建設、經營和轉讓的具體內容簽訂的法律文件，是政府在保持應有權益的前提下，向項目公司授予充分權利的協議。

（二）從戰略高度引進產業地產開發

當采取打造一座新城的方式來進行產業地產開發時，整個產業園區的特點就是規模比較大，其開發建設周期會比較長，短期內難以有很大成效；因此應當從戰略高度引進產業地產開發。目前，地方政府領導是有任期限制的，為了在任期內出成績，各地方政府領導可能會在進行產業地產開發建設時急于求成，在分析本地區優勢、對園區進行定位、尋找主導優勢產業、選擇合適的產業地產發展商時，可能沒有經過專家組的詳細論證。其造成的后果可能是：第一，發展商缺乏實力、經驗，低價拿地后只進行簡單開發，等著過幾年高價轉售；第二，所打造的產業園區沒有特點，難以形成產業集聚效應，房子蓋起來以后變成了一座沒有活力的空城。

（三）政府做好區域產業規劃

成功新城的標準有：城市的均衡發展，多元化的產業結構，便捷的交通，完善的配套設施，優惠的政策，市場化的運作機制。城市的均衡發展涉及各個層面，對于一個大的區域開發來說，從規劃就要考慮到均衡。區域產業規劃有一個先后的次序，首先是區域功能的定位，其次是產業的定位戰略，產業發展策略，重點項目的策劃，最后是規劃實施方案。區域產業規劃作用非常重要。如各個政府的職能部門可以把區域產業規劃作為行動計劃，招商部門把它作為區域招商的指南，宣傳部門會把它作為營銷宣傳方案的一個基點。稅務部門會依據區域產業規劃做出有關產業的優惠政策，哪些產業是進入產業，哪些產業是鼓勵產業，哪些產業需要通過土地優惠的政策來引進。

（四）采取多產業發展形式

一個區域的發展，單一的產業是不可能持續的，因此一定要在一定的區域范圍內多構建幾個產業，然后圍繞這些產業來做產業鏈的布局。單純發展某一個產業，即使在頭幾年或者是某一個時期發展得非常好，但是從長遠的角度來看，對區域經濟持續發展難發揮作用。

在開發產業地產時，要注意產業生態圈的構造，也就是企業之間的關聯性的問題。企業之間可以提供貨源上的保證或者共享客戶資源，企業進入產業園后，保證上有供應商，下有消費客戶，還有關聯企業為它提供服務支持，對于任何一個企業來說，只要進到這個生態圈里面生存都不成問題，只是下一步再如何發展壯大的問題。同時還有關聯的產業提供支持服務，讓不同的產業之間、產業鏈上下游之間形成很大的協同效應，最后形成一個產業聚集效應。

四、結束語

發展產業地產對城市的可持續發展具有重大意義，可以為政府解決不少問題。但是產業地產的成功開發運作卻不是容易的事情，難度遠比普通的開發項目大得多。政府在開發商的選擇上一定要堅持公開招標，以選擇最合適的開發商承擔開發任務。操作上稍有不慎，就容易走到“打著產業地產開發口號賣住宅”的道路上去。另外，大型開發企業進入產業地產開發領域也是大有作為的。據統計，2009年美國產業地產對本國GDP貢獻超出了30%，約4.2萬億美元；日本產業地產對日本GDP貢獻在40%以上，約2萬億美元。隨著中國經濟轉型和國家經濟戰略實施，按現在世界產業地產的發展態勢，中國產業地產尚有巨大的發展空間。

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責任編輯、校對：焦世玲