酒店式公寓最適合誰？

酒店式公寓，戶型小總價(jià)低、全裝修更省心、不限購不限貸……看起來好處真不少，但是如果想要買來住，要考慮的當(dāng)然不止這么多。

1、這些房都叫酒店式公寓

酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公、SOHO、LOFT……光是這些名字，就讓人越聽越糊涂。它們其實(shí)有明確的區(qū)別，售樓處、中介公司卻不會(huì)告訴你這么多。

2012年7月，上海市住房保障和房屋管理局、上海市規(guī)劃和國土資源管理局針對限購限貸對酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式辦公樓做了界定（見下表）。

是住宅還是商業(yè)？

“酒店式公寓”是一種籠統(tǒng)的叫法：小戶型、低總價(jià)、精裝修的商業(yè)辦公樓，通常都被叫成酒店式公寓，面積一般在60平方米以下，價(jià)格在100萬元以內(nèi)。

這種“酒店式公寓”和國家規(guī)定的“酒店式公寓”是兩回事。按照上海市《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》，酒店式公寓是能配備酒店式服務(wù)的高級公寓，屬于住宅，有70年產(chǎn)權(quán)。實(shí)際上市場上出售的大多數(shù)酒店式公寓是辦公或商業(yè)性質(zhì)，僅有40年或50年的產(chǎn)權(quán)。

怎么判斷？最關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)就是用地性質(zhì)。

用地性質(zhì)決定了房子的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。商服用地的使用年限是40年，辦公和綜合用地的使用年限為50年，居住用地是70年。相對應(yīng)的房子產(chǎn)權(quán)年限就分別是40年、50年和70年。

在開發(fā)定位上，酒店式公寓又可以分成商業(yè)和住宅兩用公寓、LOFT、SOHO等。

LOFT是指復(fù)式結(jié)構(gòu)的商業(yè)住宅兩用公寓。這種公寓比較多地出現(xiàn)在商業(yè)辦公綜合體項(xiàng)目里，面積40平方米至70平方米，層高4.5米，單價(jià)比同地段新建住宅高，有的開發(fā)商已經(jīng)做好上下兩層的分層，所以實(shí)際使用面積一般比產(chǎn)權(quán)證上登記的面積大，使用率比較高。

如果是SOHO項(xiàng)目，它的功能定位就更傾向于辦公用途，或者是既能居住又能辦公，適合創(chuàng)業(yè)者在創(chuàng)業(yè)初期使用。

判斷你要買的房子是不是限購限貸，就看產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。70年產(chǎn)權(quán)的住宅是限購限貸的對象，其他產(chǎn)品屬于商業(yè)辦公性質(zhì)，政策并不約束購買和限制貸款，不過由于是商業(yè)、辦公產(chǎn)權(quán)，首付至少要五成，不能用住房公積金申請按揭貸款，商業(yè)貸款不享受優(yōu)惠利率，最長貸款年限只有10年。

2、酒店式公寓適合誰買

錦和房產(chǎn)的高級策劃經(jīng)理葉穎代理過多個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，根據(jù)成交情況，她分析目前買酒店式公寓的人主要有兩類：首次買房的年輕購房者、投資者。結(jié)合目前限購限貸的規(guī)定，前者更適合買酒店式公寓自住。但商業(yè)辦公類酒店式公寓不能掛戶口，集體戶口以及有掛戶口需求的買房者最好提前考慮到這一點(diǎn)。當(dāng)然，這一類房子也不具有學(xué)區(qū)房屬性。

首付預(yù)算不高，較高收入者

如果沒有限購限貸的政策，剛性需求者通常的做法是：先買一套小戶型住宅住著，將來家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子賣了，買套大房子改善居住條件。這屬于量力而行、有步驟地改善住房。但是根據(jù)限購限貸政策，只要曾經(jīng)貸款買過住宅，將來不論第一套住宅賣不賣掉，再次買房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。

按這種情況，如果從結(jié)婚購買第一套小戶型開始計(jì)算，最多5年以后，由于生育孩子等原因，家庭人口增加，換大房子的需要就開始變得急迫。我們以50平方米、買入單價(jià)2萬元的一房一廳換90平方米、買入單價(jià)2萬元的兩室兩廳來計(jì)算（同等條件下面積小的房子單價(jià)更高，在預(yù)算有限的情況下，不排除為面積等因素放棄較好地段遷去更遠(yuǎn)的地方，但5年內(nèi)房價(jià)漲幅較難估算），買一房一廳首付是30萬元，假定5年內(nèi)房價(jià)漲幅平均每年8%，5年后這套房子售價(jià)136萬元，賣掉以后除去未還清的貸款，到手的賣房款還剩60萬元左右，而要買180萬元的房子，至少首付108萬元。

結(jié)果是，在這5年中要完成50萬元左右的資金積累用于換房，同時(shí)，每月還貸至少4000元，還要為生育準(zhǔn)備一筆錢。由于第二套房至少六成首付，換房的壓力很大。

如果第一次買房買商辦性質(zhì)的酒店式公寓，就能解決這個(gè)問題：第一次買的是商業(yè)性質(zhì)的房子，第二次買房再買住宅，仍然可以享受首付三成、貸款利率優(yōu)惠等首次買房的優(yōu)惠。

被限制買房者

外地戶籍的人在京滬廣深買房，大多也被限購政策限制。即使繳稅滿一年，單身人士仍然不能購買住宅，但這些人又確實(shí)有買房結(jié)婚安頓下來的需求。這時(shí)，不在限購范圍內(nèi)的商業(yè)產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓就可以作為一個(gè)退而求其次的選擇。

上海華燕置業(yè)市場研究部發(fā)布的2012年2季度酒店式公寓成交前十名的數(shù)據(jù)顯示，目前上海市熱銷的酒店式公寓集中于外環(huán)外和郊區(qū)，單價(jià)1萬元左右。

酒店式公寓一般面積在40平方米至70平方米，總價(jià)可以控制在100萬元以內(nèi)。按照一室一廳，總價(jià)60萬元計(jì)算，首付五成，商業(yè)貸款30萬元，按揭10年，按照1.1倍利率等額本息計(jì)算，月還款3500元左右。稅后收入在五六千元的還是可以承受的，如果以家庭為單位，負(fù)擔(dān)更小。

同樣首付30萬元，可以在中外環(huán)間買一套總價(jià)80萬元左右，不到40平方米的老工房，月還款4500元左右（首付四成）；也可以在外郊環(huán)比如嘉定新城，首付三成買一套總價(jià)100萬元，70平方米左右的兩居室，月還款5500元左右（都按首套房優(yōu)惠利率、組合貸款、按揭15年計(jì)算）。

3、如果既想買房還想創(chuàng)業(yè)

商業(yè)、辦公類的酒店式公寓都可以用于注冊公司。這比在住宅樓里開公司更方便—各地對工商注冊的規(guī)定幾乎都在控制這種做法：北京市規(guī)定，要把居住用房改成商業(yè)用途，必須有鄰居的簽字同意，并獲得居委會(huì)的批準(zhǔn)；上海的更麻煩，不允許擅自把居住用房改成商業(yè)用途，允許改變的除了要經(jīng)利害關(guān)系業(yè)主的同意外，還必須向房屋保障、規(guī)劃和土地、消防等部門辦理行政審批手續(xù)。

LOFT產(chǎn)品比較實(shí)惠，有贈(zèng)送面積，4.5米甚至5.5米的層高可以一層當(dāng)兩層用，如果產(chǎn)證面積40平方米，一般可有60平方米供使用。葉穎提醒，這類物業(yè)最好購買全裝修房，中間層的樓板澆筑技術(shù)含量比較高，如果自己裝修一來花費(fèi)高，二來質(zhì)量和效果不一定能達(dá)到樣板房的效果。開發(fā)商已經(jīng)有了比較成熟的裝修經(jīng)驗(yàn)，集體采購也能拿到更便宜的價(jià)格。

SOHO的辦公和居住一體化更適合初期創(chuàng)業(yè)人群，。這幾年出讓的土地中，純住宅用地很少，大部分都是包含商業(yè)、辦公和住宅的綜合性用地。外郊環(huán)辦公產(chǎn)品市場需求有限，為了促進(jìn)銷售，開發(fā)商往往把這一類產(chǎn)品分割成小套型的公寓式辦公樓，加上居住概念來促進(jìn)銷售。葉穎說，SOHO項(xiàng)目的樣板房通常會(huì)做兩套，一套辦公，一套居住。看著是兩種功能的房子，實(shí)際上戶型沒有太大差異，業(yè)主可以按照自己的需求調(diào)整。購買時(shí)要考慮到鄰居可能多是創(chuàng)業(yè)類小公司，人群比較雜，高峰時(shí)段電梯擁擠，不太適合純自住。如果創(chuàng)業(yè)者想自用，最好考察一下物業(yè)或附近能否提供完備的商務(wù)設(shè)施，比如打印復(fù)印設(shè)施、商務(wù)會(huì)談場所等，小公司草創(chuàng)階段這類設(shè)施很必要。

產(chǎn)權(quán)70年的酒店式公寓其實(shí)就是小戶型的住宅產(chǎn)品，買它和買普通住宅沒有區(qū)別。優(yōu)點(diǎn)是可以掛戶口、使用公積金貸款，缺點(diǎn)是受制于限購限貸政策。而且這種小戶型的單價(jià)是住宅類型里最貴的，要比同等地段商住類型的酒店式公寓貴很多，價(jià)格上沒什么優(yōu)勢。

4、購買前的提醒

要求看這些證

在購買商品房時(shí)，可以要求開發(fā)商出示建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等政府批準(zhǔn)文件。這些文件都會(huì)顯示建造房子的這塊土地的規(guī)劃性質(zhì)、土地用途、土地使用年限、建造的房屋類型、房屋用途等，這些信息都能幫你判斷土地用途和房子的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

使用成本是住宅的2倍

問清是否有煤氣，水電費(fèi)及寬帶費(fèi)用按照商業(yè)還是民用標(biāo)準(zhǔn)收取；由哪家物業(yè)管理公司管理，能提供什么服務(wù)，物業(yè)費(fèi)多少。商住類型的酒店式公寓日常使用成本要比普通住宅高。這類物業(yè)一般沒有煤氣入戶，水電費(fèi)按照商業(yè)價(jià)格收取，一般是民用價(jià)格的1.5倍。物業(yè)費(fèi)通常比較貴，每平方米收費(fèi)5至10元，是一般住宅的2倍以上。

酒店式公寓多數(shù)是小戶型，不會(huì)大規(guī)模建造，通常只有一兩幢，每幢樓里房子套數(shù)多。業(yè)主中投資者多，商住兩用也會(huì)造成居住和辦公混雜，物業(yè)管理難度比普通住宅大，實(shí)際上能達(dá)到“酒店式的服務(wù)，公寓化的管理”的很少。聘請正規(guī)的酒店管理公司成本更高，住戶大多不愿意承擔(dān)，因此大部分物業(yè)管理方都不是酒店管理公司，物業(yè)管理上也僅能做到基礎(chǔ)保潔、公共設(shè)施維護(hù)等常規(guī)服務(wù)。

是否適合居住

有沒有陽臺(tái)可供晾曬、周圍交通是否方便，配套設(shè)施能不能保證基本生活需要，如果現(xiàn)在配套不成熟，那未來規(guī)劃怎么樣，多久能實(shí)現(xiàn)。這些問題都直接決定你以后住在這里，日常生活是輕松還是麻煩重重。

小區(qū)業(yè)主論壇最好去看看，如果這幢房子內(nèi)部和周圍環(huán)境有影響居住生活的問題，已經(jīng)入住的業(yè)主多數(shù)會(huì)在論壇上反映。

判斷增值潛力

買酒店式公寓住，主要是作為過渡的選擇，所以在滿足現(xiàn)階段居住需求之外，如果多考慮一些升值因素，第二次買房的首付壓力還會(huì)小一些。

酒店式公寓由于是商業(yè)產(chǎn)權(quán)，交易稅費(fèi)比住宅高不少，在二手房市場的買賣行情并不好。目前上海、北京的酒店式公寓的供應(yīng)量不斷增加，未來供應(yīng)量還會(huì)繼續(xù)增長。如果是位置偏僻，新房供應(yīng)量巨大的地段，供過于求的可能性就大，二手酒店式公寓的再次出售也比較困難。

如果想長期持有，還要考慮年回報(bào)率。這就要看酒店式公寓周邊是否存在足夠有能力并愿意付較高房租的人群，酒店式公寓的服務(wù)是不是明顯更好，周圍有多少類似產(chǎn)品，有什么競爭優(yōu)勢。愿意住酒店式公寓的租客收入較高，對房屋品質(zhì)的要求也高，附近有高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、較多的甲級辦公樓的酒店式公寓出租情況會(huì)比較好—扣除物業(yè)管理費(fèi)，年出租回報(bào)率能達(dá)到3%。

了解賣房稅費(fèi)

商住型酒店式公寓的出售稅費(fèi)比普通住宅高得多。其中營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅的征收力度最大，計(jì)算下來大約增值部分的30%至40%將用于繳稅。所以不少人在出售酒店式公寓時(shí)要求買家承擔(dān)全部稅費(fèi)，也有中介建議做低房價(jià)來避稅。但是做低房價(jià)屬于違規(guī)操作，有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（立超商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事劉科提供咨詢協(xié)助）

Tips

商服用地：商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務(wù)業(yè)建筑及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地。