預售款“上鎖”

7月——34、8月——40、9月——50多，這是近3個月武漢樓市的推盤量。開發商如此集中推盤，除了“金九銀十”的銷售慣性外，10月1日起正式實行的《武漢市新建商品房預售資金監管暫行辦法》（簡稱辦法），促使了開發商在辦法實施前夕，加速開盤回籠資金。

所謂預售款“上鎖”，是指購房人須將購房款打入房管局、銀行和開發商的三方協議監管賬戶，開發商不得直接收取預售資金，也不能隨意動用，必須經過申請、審核程序才能動用。

統計顯示，武漢每年的預售金規模達800億—1000億元。武漢市房管局相關人士表示，辦法出臺后，將堵死這筆資金的挪用空間，避免開發商拖欠工程款卻卷走預售金，留下“爛尾樓”給購房人。同時，武漢《商品房買賣合同》也將相應作出修改，注明項目監管賬戶和賬號信息。

終結“預售制”

時隔5年，武漢最終還是實施對新建商品房預售資金的監管。

早在2007年，武漢樓市急劇升溫，為加強市場監管，當時武漢市國土房產局就著手調研，為預售款監管作準備。但不久，房地產市場轉入低迷，考慮到當時各方都在刺激市場，這項工作暫時中止。

同年，武漢推行二手房交易資金第三方監管后，房產中介交易行為明顯規范，惡性欺詐事件再無發生。當時房管部門表示，將總結二手房交易資金監管的經驗和教訓，為下一步監管預售款提供借鑒。

2010年底，繼深圳、成都、浙江、北京等省市把商品房預售資金納入監管后，武漢市房管局也表示，要盡快制定新建商品房預售資金監管辦法。當時還稱之為，“在武漢落地的又一項房地產調控舉措”。

此前，武漢商品房實行的是預售制度，開發商只要拿到預售許可證，就可以賣房子，并收取購房者的全部房款。房款在開發商手里，因為沒有任何監管，開發商可以隨心所欲地使用。少數開發商因為將房款用于其他投資，甚至用于個人用途，從而導致了諸多問題，例如樓盤爛尾、延期交房、辦不了房產證等。

開發商的資金鏈包括自有資金、銀行貸款、建筑承包商墊資、預售資金等。國家統計局發布的數據顯示，目前預售款已占到房地產開發資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款“三分天下”的局面。因此，對開發商而言，實施預售款監管，帶來的壓力可想而知。

“對預售款的監管，可以保證專款專用，工程款不被拖欠，也保證不會因資金鏈斷裂而形成爛尾樓，給購房者帶來損失。”武漢市房管局負責人介紹，《辦法》實施后，購房者的房款將存入銀行的監管賬號，由監管部門監督其用途，從而有效防止開發商的“不作為”。

從武漢市房管局統計數據看，武漢最近幾年商品房預售金在800億元—1000億元之間。監管實施之后，所有預售款都會先進入監管賬戶，開發商按需提取，預計全年進入監管賬戶的資金將近千億元，在監管賬戶產生的利息歸房地產開發企業所有。

緊箍咒

“8—9月份，我們一共有3個項目開盤，原計劃在10月以后或年底開盤的項目，都盡量搶在10月前出貨 。”武漢某房企負責人9月23日表示，早就聽說預售金監管制度從十一起實行，所以就提前到9月份開盤回籠資金。為了趕時間，有些項目樣板間都省去了，有的甚至連售樓部都沒修好。

監管前，開發商挪用預售款進行投資囤地已是業內人盡皆知的潛規則，而這其中就隱藏著爛尾和捂盤惜售的風險。施行監管后，開發商必須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，實施第三方監管，不得直接收取預售款，也不能隨意動用，必須經過申請、審核程序才能動用。

在目前巨大庫存的壓力下，再對預售款進行監管，對于需要大量資金周轉的開發商來說面臨的將是釜底抽薪的嚴峻局面。在這種形勢下，開發商選擇降價出貨、加速回籠資金將是必然之舉。

按照規定，對10月1日后取得預售許可證的項目，才實行資金監管。武漢市房地產管理中心作為監管機構，對新建商品房預售資金實行全程監管，監管期限是自合法商品房預售許可證開始，至辦妥房屋所有權初始登記后止。

房企申請商品房預售許可證前，在合作銀行開立監管專用賬戶，并與監管機構、合作銀行簽訂三方協議。而且，一個預售項目只能設立一個監管賬戶 。開發商也可將項目拆分申請預售許可證，但每次申請預售項目不能低于3萬方。購房人整個付款程序都“不經開發商的手”，開發商不得直接收取購房款。

因此，購房款的支付方式也發生改變，新的支付方式為：購房人通過售樓部專用POS機，將購房款打入房管局、銀行、開發商三方協議監管賬戶；開發商依據POS機簽單，為購房人換領購房專用發票。如果售樓部沒有專用POS機，或購房人使用現金，可憑開發商打印的繳款通知書，到銀行繳納房款，由銀行劃轉至監管賬戶，開發商再根據銀行憑證，為購房人換領發票。

此外，借鑒其他城市經驗，武漢市的新房預售款重點監管資金標準也為總預售款的35%，也就是說，一個項目的總預售款為1000萬，則重點監管資金為350萬。

所謂重點監管資金是指用于購置項目建設必須的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費和其他相關費用的資金，通俗點說，就是建房所需資金。

預售資金進入監管賬戶達到重點監管標準后，房地產開發企業可以隨時申請提取非重點監管資金，但重點監管資金則只能根據項目進度分節點提取。取得商品房預售許可證1個月后，申請使用額度不得超過重點監管資金核定的35%；結構封頂的，不得超過30%；竣工驗收的，不得超過30%。也就是說，在完成初始登記前，最多只能提取95%的重點監管資金。完成房屋所有權初始登記后，可以申請撤銷監管，提取剩余5%的資金。

資金監管無疑讓開發商用起錢來“束手束腳”，但如果開發商違規該怎么辦？

武漢市房管局提醒：“一旦發生違規，開發商不僅不能賣房子，還有了不良記錄。”辦法明確規定：開發商未按規定將房款存入監管賬戶的、以收取其他款項為名變相逃避監管的，可暫停其監管資金撥付；逾期不改的，由監管部門關閉該項目商品房買賣合同網上簽約，并按照有關規定予以處理，同時記入開發企業信用檔案，向社會公示。

從已經落實預售資金監管的城市來看，對房地產市場影響不大，特別是對于品牌開發商來說，只是資金使用多了一道監督，不影響實際運營

正本清源？

樓市調控政策的加碼，導致房地產行業進入寒冬。時至金九銀十，備受開發商重視的樓市傳統銷售旺季并未如約而至。當房產稅擴容還在猜測之時，預售款監管的先行，不少人猜測樓市調控在出組合拳。

對此，武漢市房管局副局長閻磊持否定意見。他表示：“現行的商品房預售制度存在一定缺陷，武漢也出現過開發商卷預售款逃跑現象，預售資金監管是對預售制度的補充和完善，有助于房地產市場的健康平穩發展。”

針對這一新規可能帶來的影響，中國指數研究院華中分院研究副總監李國政認為：“預售金監管對小開發商的壓力更大，對大型開發商的影響將在未來幾月逐步減弱。為保證資金鏈正常運轉，開發商必須加快推盤速度，優惠力度也會適當加大，但預計短期內武漢房價不會出現大的波動。”

“對于正規、正常運行的開發企業來說，不會受到影響，目前外來房企在其他城市都有預售資金監管經歷，沒有出現過房企因為資金監管而出現資金鏈斷裂情況。相反，有助于房企拓寬融資渠道，而不是把眼睛一直盯在預售款上。閻磊說。

“從已經落實預售資金監管的城市來看，對房地產市場影響不大，特別是對于品牌開發商來說，只是資金使用多了一道監督，不影響實際運營。”李國政說。武漢市房管局也表示，實施監管后，實力弱小的房企可能會退出市場，但商品房市場供應不會受影響。

廣州實施預售資金監管已10多年，開發商一直穩定在300多家，而目前武漢市注冊有1700多家開發商，實際有項目的只有500多家。“由此可以預見，武漢未來開發企業數量會減少，而質量會提高。總體樓市影響不會太大。”閻磊說。

不過，也有業內人士認為，從市場層面看，購房者目前觀望情緒濃厚，或將促使資金鏈相對緊張的開發商加快推盤銷售，捂盤惜售的現象將有所改觀。房屋供給量會增加，房價也將因此也會有所下降。

“加強預售款監管，又將開發商回籠不多的資金做了再次分流。在這種形勢下，開發商選擇降價出貨、加速回籠資金將是必然之舉。”億房研究中心研究員鄢峰預測，原先預計10月以后才會出現的降價潮可能提前到來。